На асфальте: Мало и недешево

В Москве сейчас не строится новое жилье экономкласса по банальной и объективной причине – нет площадок, говорит Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». Старые, по его словам, все закончились, а новые властями почти не выделяются. «На тех, что выделяются, застройщики предпочитают строить жилье бизнес-класса, что, естественно, выгоднее», – резюмирует он.

Жилья дешевле 100 000 руб. за 1 кв. м в столице почти не осталось. В мае, впервые с начала года, Росреестр зарегистрировал спад числа сделок купли-продажи квартир. Помимо вымывания с рынка дешевого и самого востребованного жилья свою роль в этом сыграли и сезонность (хотя в прошлом году майские праздники были официально длиннее, а сделок было заключено 7247), и отложенные некоторыми покупателями сделки из-за опасений, связанных с выборами.

Аналитики Rway считают, что ежемесячно на рынке дешевых (в столичном понимании) квартир присутствует по 300–400 объектов. К экономклассу они относят жилье стоимостью от 70 000 до 150 000 руб. за 1 кв. м. Интересно, что в эту категорию попадают и дома, которые риэлторы и застройщики позиционируют как здания бизнес-класса либо комфорт-класса. Последний термин пришел в Москву с петербургского рынка и означает тот же эконом, но с отделанными чуть побогаче парадными.

По информации Марии Литинецкой, гендиректора «Миэль-новостроек», самая дешевая новостройка, которую компания продает сейчас в Москве, обойдется покупателям минимум в 137 000 руб. за 1 кв. м. Это «Скай форт» – жилой квартал в Нагатине общей жилой площадью более 208 000 кв. м. В нем свободна, по словам Литинецкой, почти половина квартир. На сайте компании минимальная цена 1 кв. м в нем обозначена в 120 000 руб.

Небольшой объем квартир, который «Миэль-новостройки» предлагали в «Царицыно», уже распродан, сообщила Литинецкая. Минимальная стоимость 1 кв. м в этом жилом квартале вплотную приблизилась к 100 000 руб. (на старте продаж составляла 68 000 руб.).

Предложение в «старой Москве»

Новостройки в пределах «старой Москвы» Андрей Глебов, директор управления маркетинга компании «Домус финанс», согласен назвать экономклассом «с большой натяжкой». «Стоимость 1 кв. м даже в типовых панельных домах весной текущего года составила примерно 145 000 руб., – объясняет он. – Что же касается монолитно-кирпичных новостроек, то средняя цена «квадрата» там приближается уже к 170 000 руб.».

По наблюдениям аналитиков GVA Sawyer, средние темпы продаж квартир в жилых комплексах экономкласса в Москве в среднем с начала 2012 г. составляли около 20–30 объектов в месяц (40–50 объектов в наиболее успешные месяцы). Общее число московских новостроек аналитики назвать затрудняются.

Специалисты irn.ru распределяют вновь возводимые дома по зонам: так, между ТТК и МКАД, по данным аналитического портала, строится 171 дом (что примерно соответствует показателям аналогичных периодов 2010–2011 гг.). В «замкадье» и 5-километровой зоне от кольцевой появилась уже 261 новостройка. По подсчетам «Пересвет-инвеста», в мае на первичном рынке продажи шли по 123 адресам (7368 квартир). За год (с мая 2011 г.), отмечают они, этот объем вырос менее чем на 9%.

В мае 2012 г. на рынок вышли новые корпуса (30 000 кв. м) третьей очереди микрорайона «Царицыно», заявленная цена 1 кв. м в них – минимум 98 000 руб., сообщили аналитики ГК МИЦ. По информации «НДВ-недвижимости», сейчас в продаже в «Царицыно» находится 1700 квартир, а с начала года было продано уже 900.

Что строят в черте города

Эксперты из «Миэля» разбили первичный рынок по типам жилья: почти 71%, по их наблюдениям, составили объекты среднего и бизнес-класса, 16,5% – элитные дома, 10% предложения пришлось на коттеджи и таунхаусы, строящиеся в городской черте, доля же выставленных на продажу объектов экономкласса не достигла и 5%.

По данным Мосгорстата, за январь – апрель 2012 г. в Москве было построено чуть больше 300 000 кв. м. Это почти на 25% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из новых проектов, которые в ближайшее время должны выйти на рынок, аналитики ГК МИЦ выделяют комплекс комфорт-класса «Борисовский дом» у ст. м. «Домодедовская». Предусмотрено строительство около 500 апартаментов, большая часть которых будет представлять собой студии небольшой площади (от 28 кв. м). Заявленный минимальный бюджет покупки составит 3 млн руб.

«За дешевым жильем москвичам приходится ехать в область», – говорит Александр Крапин, руководитель аналитического центра Rway. Даже в «новой Москве» 1 кв. м в мае, по данным ГК МИЦ, стоил 85 000 руб. Самыми демократичными районами на рынке строящегося жилья столицы, по мнению аналитиков «Пересвет-инвеста», являются Южный и Северо-Восточный округа: в мае 1 кв. м там предлагался в среднем по 130 130 и 134 138 руб. соответственно. В центре же города средневзвешенная цена предложения составила 502 000 руб. за 1 кв. м, что, по подсчетам «Пересвет-инвеста», почти в 3 раза больше, чем в общем по Москве (без учета элитных объектов).

Покупатели в «цепочках»

Поэтому неудивительно, что основными покупателями жилья в столице, по словам Крапина, являются чиновники: «У них официальные зарплаты небольшие, зато неофициальные доходы значительны», – объясняет он. Ссылаясь на результаты проведенного им неофициального опроса риэлторов, аналитик отводит на долю «слуг народа» примерно 70% совершаемых в Москве сделок. «Обычным» покупателям остается в основном альтернатива.

По подсчетам «Инком-недвижимости», на счет «цепочек» в столице можно отнести до 80% сделок на вторичном рынке. Но даже на улучшение жилищных условий по схеме «продал старую квартиру, добавил денег, купил новую» у большого числа потенциальных покупателей средств может не хватить. Поэтому, говорит аналитик «Миэля» Алексей Шленов, риэлторы все чаще рекомендуют клиентам брать ипотеку. Среди регистрируемых в Москве сделок ее доля стабильно высока.

Так, в январе ипотечных было 1445 из 4048 договоров, в феврале соотношение составило 2224 ипотечных на 7152 общих, в марте – 2409 из 8524, в апреле – 2835 из 8992, в мае – 2520 из 6974 (данные Росреестра).