Ориентиры: Метры для регионов
Ключевая проблема выполнения программы массового строительства жилья экономкласса в России (в том числе и малоэтажного) – сделать его доступным для населения страны.
В 2004 г. россияне «вдруг» узнали от власти, что жилье может быть доступным. Об этом практически весь тот год сообщали средства массовой информации перед принятием пакета жилищных законопроектов.
Законы приняты, однако рынка доступного жилья (по определенным в них критериям) в России до сих пор не создано. Формальной причиной этого считается острая фаза экономического кризиса.
На наш взгляд, реальной причиной были стратегические ошибки со стороны федеральной власти, которая не обеспечила условий для превращения рынка жилья в «локомотив экономического роста». Это привело к региональному монополизму на инвестиционно-строительных рынках, где основной целью их профессиональных участников стала работа на максимальную маржу от каждой сделки.
Спекулятивный этап развития российского рынка недвижимости в 2006–2008 гг. сделал жилье недоступным для 85–90% российских семей. И это несмотря на интенсивное развитие ипотеки (условия которой фактически являются кабальными).
В 2006–2008 гг. специалисты аналитического агентства Rway изучали основные методики определения доступности жилья во многих странах. По результатам этих исследований была разработана методика определения доступности жилья в России.
Обычно коэффициент доступности жилья измеряется по количеству лет, которые требуются домохозяйству для приобретения домовладения, при фиксированном уровне дохода. Несмотря на разночтения в методике расчета этого коэффициента для различных территорий, существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности.
Жилье считается доступным, если его стоимость составляет менее трех годовых доходов домохозяйства (до вычета налогов). В качестве показателя берется среднемедианный доход (т. е. такой доход, меньше и больше которого получают равные по численности части населения).
Один из недостатков общепринятого подхода – для расчета коэффициента доступности используются различные площади единицы жилья. В мире они варьируются от 18 до 75 кв. м. Это затрудняет сравнение разных стран или регионов. Мы в качестве расчетной величины используем количество метров жилья, которое доступно населению конкретной страны, региона, муниципального образования.
При расчете этого показателя используются следующие исходные данные:
– среднемедианные доходы домохозяйств в каждом конкретном регионе или городе;
– средний размер домохозяйства для конкретного региона или города;
– средневзвешенные цены на жилье экономкласса.
Далее считается доход домохозяйства за три года (хотя формально необходимо было считать доход за 2,99 года), это значение делится на значение средневзвешенной цены жилья экономкласса, результат показывает, сколько квадратных метров жилья экономкласса доступно для приобретения в каждом конкретном регионе или городе.
В среднем по России показатели таковы (рассчитано для квартиры в 54 кв. м):
– для первичного рынка – 6,14 года (доступно 26,35 кв. м);
– для вторичного рынка – 6,78 года (доступно 23,85 кв. м).
Для Москвы определены следующие значения:
– для первичного рынка –10,09 года (доступно 16,05 кв. м);
– для вторичного рынка – 12,71 года (доступно 12,75 кв. м).
Для Московской области – следующие:
– для первичного рынка – 8,58 года (доступно 18,90 кв. м);
– для вторичного рынка – 8,18 года (доступно 19,80 кв. м).
Получается, что подмосковное жилье является более доступным для московских домохозяйств (что подтверждает смещение спроса со стороны москвичей в область):
– для первичного рынка – 5,38 года (доступно 30,09 кв. м);
– для вторичного рынка – 5,13 года (доступно 31,56 кв. м).
Вполне естественно, что ипотека повышает доступность жилья. Но ипотекой в России с учетом действующих ставок может воспользоваться достаточно ограниченное число семей.
Но доступность жилья необходимо определять не только по приобретению его в собственность, но и по арендным операциям. Именно на развитии арендных отношений на рынке жилья запланировала сделать акцент федеральная власть как управляющая подсистема рынка. Но в силу неразвитости и непрозрачности данного сегмента его анализ пока затруднителен.