Зарубежная недвижимость: Миллионы на мечты

Чтобы совместить финансовый успех с воплощением фантазий, в ход идут необитаемые острова, средневековые замки и даже заброшенные деревни.

О пользе воображения

Пока цены на землю в большинстве туристических регионов России оставляют желать лучшего, окупить вложения помогут хорошие идеи и не избалованные миллиардами регионы стран-соседок. Так, в Белоруссии выкупить заброшенные деревни предлагают за символическую цену – одну базовую величину (365 руб.). Правда, с «небольшими» условиями: восстановить, обустроить и в течение пяти лет использовать для приема туристов.

В инвестиционном договоре местные власти могут предусмотреть и другие условия, например сохранение национальной аутентичности или создание новых рабочих мест. «Это не значит, что всем желающим деревни за копейки продадут, а они дачи себя построят: инвестиции должны работать на сельскую местность и развитие туризма», – объясняет смысл инициативы директор департамента по туризму министерства спорта и туризма Белоруссии Вадим Кармазин.

«Неживые» деревни можно найти в Витебской и Гродненской областях. Их вычеркнули из списков населенных пунктов, поэтому власти готовы передать «балласт» инвесторам. Бизнесмены, в том числе из России, уже «стучатся» в минспорта и районные исполкомы. Стараются не зря: превратив деревню в туристический комплекс, можно зарабатывать на постояльцах, готовых ради простых радостей сельской жизни мириться с комарами и просыпаться с петухами.

«Желающих приобрести заброшенные деревни и хутора предостаточно: каждую неделю к нам обращается около 10 инвесторов, включая россиян, – заверяет Кармазин. – Проблема в том, что пока не подготовлен единый перечень деревень, которые могут быть использованы в туриндустрии». Соответственно, их еще надо найти.

«Тюнинг» с самогоном

В несколько белорусских хуторов уже потекли инвестиции. Туристам, вероятно, предложат жить в самобытных избах, ходить в баню, купаться в озере, учиться колоть дрова, ездить верхом и возвращаться к истокам.

Вернуться к корням решил и российский бизнесмен Николай Бурнос. Стареющее из-за урбанизации село своей матери в Пружанском районе он превратил в туристический комплекс «Беловежтур»: построил гостиницу и гостевые домики, вырыл водоем, открыл ресторан и даже организовал SPA-комплекс. «Тюнинг» малоизвестного поселка обошелся инвестору более чем в $20 млн. В виде исключения правительство Белоруссии даже разрешило на территории деревни гнать самогон.

Наловчившись, питерский бизнесмен начал возводить 5-звездочный отель стоимостью $120 млн на одном из главных проспектов белорусской столицы. Окупить часть инвестиций он сможет уже в 2014 г., когда Минск примет чемпионат мира по хоккею. По прогнозам директора инвестиционной компании «Юнитер» Романа Осипова, во время хоккейного турнира бизнесменам удастся окупить до 5% вложений в строительство гостиниц. «Гостиничный рынок Минска имеет существенный недостаток предложения. Поэтому тот, кто быстрее построит объект и выйдет на рынок, будет иметь хорошую ситуацию даже без учета чемпионата мира по хоккею», – отмечает эксперт.

Любителям дворянского прошлого также скучать не придется. Министерство культуры Белоруссии еще в 2009 г. составило список объектов историко-культурного наследия, которые можно передать частникам. Правда, из 46 родовых усадеб пока только 8 перешло в руки инвесторов. Одну из них – поместье в д. Краски Волковысского района приобрел за $100 000 и сейчас восстанавливает российский предприниматель Вадим Селихов. Вернуть прежний облик усадьбе Бишевских в пос. Лынтупы Поставского района российский предприниматель Дмитрий Пономаренко взялся вместе с местным жителем Александром Марушко. Полностью реконструировать усадьбу, вложив в нее $2 млн и превратив в туристический комплекс, планируют к 2016 г.

Никакой роскоши

Восстановить заброшенную деревню или родовую усадьбу куда выгоднее, чем строить комплекс с нуля. Обустроить опустевшую деревню из 8–10 домов обойдется в $150 000–300 000. Если место удачное и загрузка постоянная, срок окупаемости не превысит 2–3 лет, подчеркивает председатель правления компании «Отдых в деревне» Валерия Клицунова. Рентабельность проекта может составить от 30 до 100%, т. е. на порядок выше доходности гостиничного бизнеса.

Перечень работ вполне традиционен: вымыть бревна, снять обои, покрасить окна, побелить печь, поставить двери с чугунными защелками, установить душевую, провести водопровод и поменять забор. Уникальность интерьера подчеркнет старинная мебель, которую можно приобрести в соседних деревнях. Для удобства гостей можно предусмотреть ортопедические матрасы. «Туристическая деревня должна содержать предметы быта, никакой роскоши там не надо. Тогда это будет суперпродукт. Во всяком случае, в Европе я такого нигде ранее не видела», – признается эксперт по сельскому туризму.

Гольф и трюфели

Впрочем, сельская романтика не всем по душе. Тем, для кого пределом мечтаний остаются башни, лепнина и гравюры, прописаны замки Западной Европы. Например, в Италии через аукцион продают замок в Турине, некогда принадлежавший королевской семье. За отреставрированный дворец площадью 3700 кв. м с 30 спальнями и 47 ванными комнатами, римской часовней и старинной мебелью просят 45 млн евро. Замок может принять до 300 гостей.

Во Франции ежегодно на продажу выставляют около 600 подобных (или поменьше) объектов. Инвестором из России никого не удивишь. Российские бизнесмены обычно приобретают замки в качестве тихой гавани: приводят в порядок покои и сады, переделывают придворовые постройки и приглашают туристов.

Наибольший интерес представляют исторические объекты площадью более 1000 кв. м, рассказывает представитель агентства Mercure France в России и Восточной Европе Алла Апалько. Средняя цена таких владений варьируется от 0,8 млн до 5 млн евро (замки под Парижем и на Лазурном берегу дороже).

Покупка замка сродни вложениям в казначейские облигации: доход хотя и небольшой (рентабельность проекта составляет от 5 до 12%), но риски минимальны. Срок окупаемости – 7–10 лет. Такая перспектива может устроить стратегических инвесторов, живущих по принципу «все новое – хорошо забытое старое».

«Владение замком одновременно увлекательное и дорогостоящее занятие», – замечает Алла Апалько. Только содержание имения (налоги, коммунальные платежи и взносы на страхование) ежегодно обходится в 1–3% от его стоимости. Еще предстоит оплачивать работу управляющего и обслуживающего персонала – от садовника до администратора.

Наиболее простой способ извлекать доход – организовать в имении пансион в стиле bed & breakfast. Комнаты для гостей можно обустроить как в самом замке, так и вокруг него, отреставрировав амбар или конюшню. Монетизировать можно и парк, особенно если его проектировал придворный садовод Людовика XIV. «Выставленный на продажу замок в Оверни, автором парка которого является Андре Ленотре, большую часть своих доходов получает за счет туристов», – объясняет эксперт. Парк площадью 8 га ежегодно посещает более 30 000 человек.

Можно сдавать залы в аренду для организации свадебных церемоний или корпоративных вечеров. Замок также идеально подходит для создания отеля или гольф-клуба. Правда, в последнем случае к имению должен прилагаться солидный кусок земли. Если постараться, в некоторых частях Франции (особенно на «перекрестке» регионов Бургундии, Солонь и Овернь) можно найти участки площадью до 100 га. В качестве альтернативы – организация ипподрома или охотничьего хозяйства в регионах Солонь или Пикардия. А в Бордо и Пуату-Шарантa несложно найти замки с собственными винодельнями и даже владениями по сбору трюфелей.

«Своего» туриста можно определить по региону. «Север Франции привлекателен для туристов из Бельгии и Голландии, Бретань и Нормандия стоят на первом месте у парижан, Прованс и юг страны любят туристы из Англии, Америки и России, а восточные регионы – немцы и швейцарцы», – отмечает Алла Апалько.

Ценность замка увеличат настенные фрески и часовня, в которой можно проводить венчания. Темницу (или каменный мешок) легко переделать под винный погребок, а в одном из замков XVII в. даже сохранился средневековый холодильник – подземное помещение для хранения льда.

Пальмы, солнце и песок

Необитаемый остров в тропиках – мечта для инвесторов, готовых во имя высокой доходности и приключений мириться с многочасовыми перелетами и высокими рисками (от цунами и пожара до проблем с получением разрешений на строительство). Среди наиболее популярных направлений – Вест-Индия, Океания и Мальдивы. Стоимость островов варьируется от $100 000 до $20 млн в зависимости от площади, географического расположения и др. Среди рекордсменов – остров Cave Cay на Багамах с просторной резиденцией, гостевыми домиками, пристанью и взлетно-посадочной полосой за $110 млн.

Тропические острова позволяют почти круглый год принимать состоятельных гостей. Правда, чтобы организовать курорт на 30–50 мест, в обустройство острова в среднем надо дополнительно вложить около $10 млн. Большинство стройматериалов и рабочую силу предстоит доставлять с крупных островов или материка.

Гостевые домики лучше равномерно разбросать по острову, чтобы его постояльцы могли ощутить гармонию с природой и почувствовать себя героем известного романа Дефо. Ощущение одиночества, впрочем, не предполагает отказ от благ цивилизации, поэтому на острове должны быть солнечные батареи и электрогенератор. А также источник питьевой воды. В противном случае ее придется доставлять с других островов или строить опреснительную установку, что резко увеличит затраты и поставит под угрозу окупаемость проекта.

Приветствуются близость к международному аэропорту и положительный имидж страны. Поток туристов гарантирован на Багамских островах: их выбирают и уставшие от фотокамер знаменитости, и заядлые путешественники.

На Мальдивах и в Индонезии необитаемый остров можно взять в долгосрочную аренду и только для организации курорта. Туристов можно искушать SPA-процедурами, рыбалкой, дайвингом, пляжными вечеринками и игрой в гольф.

Распродажу островов может организовать испытывающая финансовые проблемы Греция. На продажу уже выставлено около 20 объектов, включая остров Патроклос стоимостью 150 млн евро.

Окупить небольшой частный остров с готовой инфраструктурой можно в течение 4–5 лет при условии почти полной загрузки гостевых домиков. Рентабельность проекта может достигать 20–40% в популярных туристических регионах. Если остров удастся превратить в знаменитый курорт, его стоимость возрастет в несколько раз. Впрочем, процесс здесь не менее важен, чем результат: в конце концов, удовольствие воплотить в жизнь давнюю мечту не отразишь в бизнес-плане и не измеришь финансовыми показателями.