Технологии рынка: Вторая жизнь

– Рынок элитного строительства в Москве еще молод, самым первым проектам едва исполнилось 15 лет, однако уже сейчас актуальна проблема морального устаревания домов. Элитные предложения начали появляться в Москве в 1993–1998 гг. Первые клубные проекты зачастую были результатом реконструкции исторических зданий: «Большой Афанасьевский, 41», «Доходный дом Клейна» (первый инвестиционный проект «Реставрации Н». – «Ведомости»). В плодах такой реконструкции зачастую отсутствуют подземные паркинги, а иногда и лифт. Элитные новостройки того периода – «Замоскворецкая усадьба» на ул. Бахрушина (проект ГК «Мироздание»), «Агаларов хаус» на ул. Климашкина, «Грубер хаус» на Новом Арбате (построила югославская компания «Грубер»), «Лайт хаус» (ST-group) и «Стольник» («Стольный град») в районе Пречистенки. Многие из домов тех лет имеют на современный взгляд ряд недостатков: малое количество окон при больших площадях квартир, неудобные планировки, тесные прилифтовые холлы, невысокие потолки, непродуманные въезды и выезды из паркингов, отсутствие внутренней инфраструктуры и т. д. Второй этап элитного домостроения связан с активным освоением Остоженки и прилегающих к ней переулков в конце 1990-х – начале 2000-х гг. Именно тогда появились «Молочный дом» от архитектора Юрия Григоряна, «Пожарский переулок, 11», «Дом в Зубовском проезде» работы Сергея Киселева. Первопроходцем на «золотой миле» стала компания Rose Group Бориса Кузинца (ныне RGI), объекты которой до сих пор можно причислить к эталонам элитного строительства. Дома этой компании были в 2–3 раза дороже, чем у конкурентов, в кризис квартиры в них подешевели всего на 10%, в то время как значительная часть элитных проектов просела на 30–40%. И по сей день дома этого застройщика держатся в верхнем ценовом диапазоне. В 2003–2007 гг. преимущественно шла точечная застройка Остоженки, Патриарших прудов, Замоскворечья, Арбата, Плющихи. Именно в этот период начали появляться концептуальные дома, все чаще к их созданию стали привлекать известных архитекторов. Знаковыми объектами тех лет можно назвать «Дворянское гнездо» (Б. Левшинский, 11, девелопер – «КВ-инжиниринг», архитектор – Илья Уткин), Copper House (Бутиковский, 3, Rose Group, «Сергей Скуратов Architects»), «Римский дом» (2-й Казачий, 4–6, Forum Properties, «Мастерская Михаила Филиппова»), «Коперник» (Б. Якиманка, 22, «МИАН-девелопмент», «Мастерская Ткаченко»). Мы не говорим, что он и по сей день лучший, но для тех времен инженерные системы, концепция и проч. были новыми для рынка. Наценка за имя архитектора составляет около 30% (еще 20–30% добавляли видовые характеристики), и покупатели готовы были переплачивать. Объекты от таких архитекторов, как Сергей Скуратов, Юрий Григорян, Сергей Киселев, Сергей Чобан, Илья Уткин, актуальны и востребованы до сих пор. Застройщики могут сколько угодно рекламировать высокие стандарты своего строительства и претендовать на статус de luxe в проектах, однако реальную стоимость домов определяет вторичный рынок. Люди либо хотят жить в этом доме, либо нет. В кризис объекты, реально отвечающие всем стандартам сегмента, практически не упали в цене, в то время как «халтурные» дома резко подешевели. Например, в Copper House или «Молочный, 1» квартиры подешевели на 10%, в сделанном на твердый бизнес-класс La Defence в Хамовниках цены не опускались ниже $19 000 за 1 кв. м. В то же время в относительно новом крупном проекте на Фрунзенской, позиционируемом в высшем ценовом сегменте, в кризис квартиры не покупали и по $9000–12 000 за 1 кв. м – все потому, что, не успев достроиться, он уже «состарился». Сделать реконцепцию морально устаревшего объекта, как это происходит на рынке коммерческой недвижимости, в данном случае практически невозможно. Невозможно выселить одновременно всех обитателей из уже обжитого комплекса, разломать стены, чтобы изменить неудобные планировки, и т. д. Но в данный момент вновь актуальна комплексная реконструкция дореволюционных особняков и исторических административных зданий под элитное жилье или апартаменты. Такой тип реконструкции весьма сложен. Девелоперу нужно снести фактически весь старый дом, кроме фасадной стены, которая охраняется государством. Зато появляется возможность сделать подземный паркинг и создать фактически новый дом позади старинной фасадной стены. Последний яркий пример – ЖК «Пречистенка, 13». Нынешний этап элитного девелопмента – это этап комплексного освоения и застройки территорий, резкой посткризисной переориентации на семейного покупателя. Радует тот факт, что некоторые застройщики все же начинают работать вдлинную и на репутацию. Следующим шагом должно стать развитие социальной ответственности этого бизнеса. Все мы должны осознать, что в какой-то момент количество начинает убивать качество, а по сути, и эффективность проекта в целом. Сегодняшний тренд – уменьшение плотности застройки и увеличение придомовой территории, расширение внутренней инфраструктуры. Не менее важны в этой связи и повышение экологичности домов за счет выбора более натуральных, естественных материалов, проектирование более продуманной инженерии. Так, неотъемлемыми опциями домов премиум-класса в ближайшее десятилетие должны стать системы очистки всей воды до уровня родниковой, индивидуальное для каждой квартиры кондиционирование и увлажнение. И наконец, последняя актуальная тенденция – привлечение к работе над проектами именитых западных дизайнеров для разработки грамотной структурной концепции проекта и интерьеров общественных зон.

Между тем многие исторические здания уже подошли к критической черте разрушения – так называемой точке невозврата, после которой, утверждают эксперты, памятник практически невозможно вернуть к жизни.

Городская программа по охране, реставрации и современному использованию памятников предусматривает освоение колоссальных бюджетных средств – около 17 млрд руб. Кроме этого чиновники предложили бизнесу активнее включаться в процесс реставрации исторических зданий, обещая различные преференции. В частности, сделать плату за аренду отреставрированных памятников чисто символической – в 1 руб.

«Мы удваиваем наш бюджет на охрану памятников», – заявил в сентябре прошлого года мэр Москвы Сергей Собянин, открывая в Манеже выставку «Denkmal-Москва 2011». Она посвящена охране, реставрации и приспособлению под современное использование памятников и впервые прошла в российской столице. Предполагается, что здесь идет процесс формирования рынка исторической недвижимости, которому уже сейчас требуются знающие эксперты, реставраторы и передовые технологии.

Осень прошлого года вообще была урожайной на знаковые события в области охраны культурного наследия. После долгого перерыва возобновился конкурс «Московская реставрация». Тогда же руководитель городского департамента культурного наследия Александр Кибовский заявил: «Приоритеты меняются. Как бы кому ни хотелось зарабатывать деньги на центральных территориях города, мы отказываемся от контрактов на новое строительство, хотя за этим стоят амбиции в миллиарды рублей, мы идем на эти меры, чтобы привести в порядок исторический центр, отреставрировать здания, благоустроить их, сделать город комфортным для москвичей и гостей столицы, а для этого можно поступиться многим».

«Культурное наследие – это такой же ценный невозобновляемый и ограниченный ресурс, как нефть, газ и т. д.», – объясняет необходимость такого пересмотра Роман Ткаченко, глава представительства RD Group в России и член рабочей группы по модернизации государственной политики в сфере культуры и культурного наследия при комитете по культуре Госдумы РФ. Основа уже существует – это Европейская культурная конвенция, принятая еще в 1954 г., считает Ткаченко.

Под охраной

Готовность бизнеса идти на финансовые жертвы ради спасения исторических зданий участники рынка оценивают невысоко. «С объектами культурного наследия девелоперы чаще всего не связываются. Это сложно и с административной точки зрения, и с точки зрения дальнейшей эксплуатации, и довольно условного права собственности, – говорит Надежда Кот, глава по продажам в России компании Sotheby’s Realty. – Возможно, когда механизм приобретения права собственности будет отрегулирован на государственном уровне, появится много частных усадеб и дворцов. Пока же в основном встречаются реплики». Активно обсуждаемая инициатива мэрии – аренда за 1 руб. при условии реконструкции здания – в большей степени относится все-таки к деловым центрам, офисам или домам приемов, так как жилье подразумевает право собственности, добавляет Ирина Могилатова, гендиректор агентства Tweed.

Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper, оценивает срок окупаемости проекта реконструкции в 4–5 лет. Но реконструкция (замена перекрытий, обустройство мансарды или подземного паркинга и т. п.) памятника архитектуры невозможна – только реставрация, а такой проект эксперт называет «гиперзатратным». «Недопустимы перепланировка и любые другие структурные изменения в конструкции здания – не разрешается менять деревянные конструкции на металлические, делать бетонную заливку перекрытий и т. д. Не разрешат устанавливать кондиционеры, проводить водопровод, не говоря уже о системах smаrt house», – перечисляет Шичанина.

Исходную высоту потолков непросто увеличить до необходимых для элитного жилья стандартов (3,2–3,4 м). Многие здания не имеют собственной придомовой территории, а значительная часть потенциальных квартир может иметь проблемные виды. Иногда ради подземной стоянки требуется укреплять соседние дома, как это сделал застройщик дома на месте Палашевского рынка в Сытинском тупике, приводит пример Могилатова.

Кроме того, памятник архитектуры федерального и регионального значения должен быть доступен для общественности. К реставрации можно привлечь только организацию, специалисты которой имеют лицензию на проведение реставрационных работ, что существенно сужает круг подрядчиков. «При таких жестких ограничениях вывести на рынок востребованный элитный жилой комплекс практически невозможно», – считает Шичанина.

Екатерина Тейн, партнер Chesterton International Real Estate, рассказывает, как один из ее клиентов приобрел особнячок площадью 500 кв. м, который в момент сделки не являлся памятником: «Владелец надеялся увеличить площадь до 4000 кв. м, подняв высоту дома до уровня соседних зданий. Сделка в тот момент выглядела весьма выгодной, но вскоре дом попал под охрану, его увеличение стало невозможным, и получилось, что мой клиент купил за бешеные деньги дом площадью всего 500 кв. м. С большим трудом ему удалось продать его под представительство компании». Если под охраной находится не только фасад, но и часть интерьеров, владелец обязан их восстанавливать. «Другой мой клиент заказывал изразцы для печи, для него по эскизам вручную выполняли обои. Реставрация получилась дорогой, и, когда дом выставили на продажу, это как раз и отпугивало покупателей, – приводит еще один пример Тейн. – Кроме того, многим не нравилась планировка (в XIX в. комнаты были маленькие), а кому-то – отделка. Продать этот дом было тоже крайне сложно».

Исторические здания всегда будут пользоваться спросом, уверена тем не менее Ирина Могилатова: «И дом, например, архитектора Шехтеля всегда будет более востребован, чем дом Фостера, потому что Шехтель – это наше историческое наследие». По ее мнению, грядущий вывод ведомств на территорию «новой Москвы» и фактический запрет на строительство в центре открывают возможности для того, чтобы историческим зданиям возвращали жилые функции.

Конвертация «бизнес-центров» в особняках в жилье за последние 1,5–2 года стала очевидным трендом и в ближайшие 3–5 лет подобные проекты будут множиться, считают эксперты. «В центре Москвы уже реализуется около 10 проектов реконцепции и реконструкции исторических зданий в современные жилые дома и комплексы апартаментов», – говорит Дмитpий Хaлин, управляющий партнер IntermarkSavills. Он считает, что правильный выбор места и формата сделает работу выгодной для девелопера: «Разница в исходной стоимости исторического здания и выручке от продажи апартаментов и квартир после реконструкции может доходить до 2–2,5 раза. Спрос на подобное жилье в последнее время весьма активен – покупателей находят как компактные студии площадью 30–40 кв. м, так и квартиры площадью 250–300 кв. м».

По оценкам IntermarkSavills, доходность от инвестиций в покупку реконструированного жилья для конечного потребителя доходит до 20–25%. Риски таких вложений зачастую даже ниже, чем при покупке новостроек: сам реконструированный объект уже существует, и все правоустанавливающие документы на него оформлены на компанию-застройщика.

Кнутом и пряником

«Мы сейчас разрабатываем механизм взаимоотношений с бизнесом в области охраны, реставрации и современного использования объектов культурного наследия», – рассказывал Александр Кибовский на подведении итогов конкурса «Московская реставрация – 2011».

Московское правительство предполагает заключать первичные договоры аренды на исторические здания сроком не более девяти лет: «За этот срок памятник можно привести в порядок». Если арендатор «спас» памятник, то получит «пряник» в виде аренды с символической оплатой в 1 руб., если этого не сделал – его попросят вон.

Но пока город не отладит механизм, по которому должен проходить процесс согласования проекта реставрации или реконструкции исторического здания и проекта его современного приспособления, ни о каком улучшении партнерских отношений между властью и бизнесом речи быть не может. «Одного только снижения арендной платы недостаточно, чтобы девелоперы выстроились в очередь на восстановление исторических зданий, – уверена Наталья Шичанина. – Первоочередная задача девелопера – не сохранить историю, а вывести на рынок коммерчески успешный объект».

Спасение объектов исторического наследия – задача государства, а не девелоперов, это мнение разделяют многие игроки рынка недвижимости. «Если государство хочет получить помощь частных инвесторов в благом намерении восстановить уникальные памятники архитектуры, то необходимо создать для них максимум благоприятных условий. Это может быть льготное налогообложение, освобождение от социальной нагрузки, соразмерное снижение платы за земельные участки при реализации других проектов и т. д.», – продолжает Шичанина.

В апреле прошло три аукциона по объектам культурного наследия. Интерес со стороны инвесторов был: изначально здания выставлялись в аренду по цене около $200 за 1 кв. м в год, а уходили по $700. Но не сказать, что интерес колоссальный.

По оценке Романа Ткаченко, аренда 2-этажной городской усадьбы в Подсосенском переулке, построенной архитектором Буссе в 1880 г., обойдется примерно в 20 млн руб. (около $700 за 1 кв. м) в год. Реставрация займет не менее пяти лет. Реставрация на порядок дороже: по среднерыночным оценкам – около $7000 на 1 кв. м, не учитывая сверхсложных элементов. Затратный метод оценки дает цифру $10 000 за 1 кв. м в год, подсчитывает Ткаченко. Сдать в аренду отдельно стоящее здание в Подсосенском переулке можно, по его оценке, по $500 за 1 кв. м в год, проект окупится не раньше чем за 20 лет. «Миссия государства выполнена: ему не надо тратить бюджетные средства, содержать здания. Но для инвестора такой проект вряд ли будет экономически привлекательным, скорее имиджевым», – резюмирует Ткаченко.

Не хочу новодел!

Ирина Могилатова, гендиректор агентства элитной недвижимости Tweed:

– Вкусы состоятельных россиян меняются. Речь не только об отказе от крокодиловых сумок «Биркин», признанных в последнее время моветоном, но и о более зрелом отношении к объектам роскошной жизни в целом. Активно обсуждаются покупки на аукционах объектов искусства, мебели, ювелирных украшений, первоизданий, марок, монет и других предметов антиквариата. Скупка исторических chateaux за рубежом, вероятно, оказала-таки влияние. Девиз этого года у покупателей элитного жилья – «Не хочу новодел!». Клиент, живущий в Швейцарии, недавно с восторгом рассказывал о доме, который купил там: «Начала века, с настоящим паркетом, каминами в каждой комнате! Я в нем себя совсем по-другому ощущаю!» Дело именно в этом: раньше решали жилищную проблему, сейчас настало время «почувствовать себя иначе». А для этого необходимо историческое наследие. Конечно, дома «с историей» появлялись на рынке и раньше: Романов переулок, дом «Россия» на Чистых прудах, Дом со львами на Молчановке, дома на Поварской, Знаменке. Однако явление не было массовым. В 2011 г. ценителей исторической архитектуры среди покупателей было не более 5%. В 2012 г. их доля уже увеличилась до 30%. И вряд ли только за счет питерцев, которые всегда предпочитали объекты «с историей» (их доля среди общего количества покупателей сегодня составляет около 25–30%). Несомненно, в целевой аудитории есть и москвичи – те, кто пожил (или до сих пор живет) в исторических домах за рубежом, «чувствуют себя по-другому» и уже не хотят расставаться с этим ощущением в родном городе. И я хорошо их понимаю: у исторических особняков масса достоинств. Сдержанная, без лишнего пафоса архитектура и выигрышное расположение выгодно отличают их от многих дорогих новостроек. Аура дома «с историей» располагает к размеренному и спокойному ритму жизни, что с учетом бешеной московской энергетики очень ценно. Знатоки недвижимости (или те, кто себя так позиционирует) теперь хотят фасадные особняки начала века. В моду вошла реконструкция: чтобы и с настоящими, «родными» стенами, и архитектор был именитый, и история у дома была. Все это как нельзя кстати – из-за невозможности строительства в центре рынок элитного жилья ищет новые ресурсы. В конце 1990-х старинные особняки переделывались в основном в офисы – это было выгодно. Например, таким образом был «перепрофилирован» знаменитый Булгаковский дом на Большой Садовой. Сейчас можно ожидать, что трендом станет перепрофилирование таких вот исторических «бизнес-центров» в жилые объекты. Появился в продаже «Дом Гельриха» в Пречистенском переулке – шикарный особняк 1912 года постройки на 14 квартир. В 1989 г. он был полностью реконструирован компанией «Штрабаг» и перепрофилирован под офисный центр класса А, а теперь из бизнес-центра превращен девелоперской компанией «О1 Group» в дом с апартаментами (которые без проблем могут стать квартирами, если этого захотят жители) и паркингом в цоколе (в основном исторические дома имеют наземные парковки). В доме сохранена историческая фасадная стена – перекрытия, инженерия сделаны новые. Думаю, в ближайшее время такие объекты будут появляться, особенно в связи с ужесточением получения разрешения на строительство в центре Москвы. Красивые фасадные дома такого плана есть на Арбате, Патриарших прудах, Знаменке, Чистых прудах (в Архангельском и Кривоколенном переулках). В среднем недвижимость такого плана площадью от 150 до 180 кв. м в Москве стоит $5 млн. Не возьмусь сосчитать прибыль девелопера – слишком много составляющих. Все зависит от цены входа в проект, вложений, от того, что внутри. Например, затратна реконструкция домов с деревянными перекрытиями, что фактически означает новое строительство. Самое главное, на что должны, на наш взгляд, обратить внимание представители правительства Москвы, – не все, что старое, ценное. В центре города полно старых ветхих домов, аварийных, в которых жить небезопасно, даже в районе Патриарших есть столетние бараки, которые и строились как времянки, а до сих пор стоят, хотя на их месте могло бы появиться что-то приличное. Такие дома не возьмется реставрировать ни один девелопер. Поэтому нужно дифференцированно подходить к выявлению культурно-исторических ценностей, а не ставить гриф «Снос запретить» на все, что расположено в историческом центре.

Моральный износ

Энвер Кузьмин, гендиректор компании «Реставрация Н»: