Интервью: Квартиры на перспективу

Компания Л1 (в недавнем прошлом – ЛЭК) – один из заметных игроков на петербургском рынке жилья. И по объему застройки, и по количеству скандалов: то вокруг отдельных проектов, то из-за конфликта между учредителями. Хотя в последнее время участникам рынка не до корпоративных споров: Смольный заявил, что выборочно будет финансировать социальные и инфраструктурные объекты в проектах комплексного развития территорий. О ситуации, сложившейся в сфере девелопмента, рассказывает генеральный директор компании Л1 Павел Андреев.

– Похоже, происходит новое деление рынка. Как чувствует себя компания?

– У нас сейчас в Петербурге в распоряжении участки, которые позволяют построить около 2 млн кв. м недвижимости. Примерно на 6–7 лет площадками под застройку мы обеспечены. Поэтому пока мы скорее наблюдаем за ситуацией, чем в ней активно участвуем.

– На тех участках, которыми вы располагаете, есть инженерные мощности, социальная инфраструктура?

– По-разному. Пока непонятно, какие действия последуют за декларациями, какие правовые акты будут приниматься. У города есть генплан, есть определенные обязательства по развитию территорий, и он не может просто так от них отказаться. За счет бюджета делают две вещи: социалка и дороги. Сети, как правило, прокладывает или финансирует инвестор, и эти затраты включаются в стоимость жилья.

– Сейчас пересмотрена адресная программа размещения инфраструктурных объектов и дорог; возможно, не в последний раз.

– Мы покупали участки и у частных собственников, и у города на торгах. Город, как правило, продавал небольшие участки, на них нагрузка уже была просчитана. Никто не будет платить за площадку, на которой нельзя строить. Не думаю, что по таким участкам Смольный откажется от своих обязательств. Собственные же участки можно условно разделить на две категории: первая – по которым все разрешения и техусловия получены, вторая – где идет их подготовка. Вот именно по второй по-настоящему возникнут вопросы.

Небольшие, локальные проекты администрации тормозить нет смысла, это повредит застройщику и в итоге дольщикам, но никому не принесет пользы. Другой вопрос – большие комплексные участки. Застройщик, приобретая такую территорию, рассчитывает, что бюджет (который формируется в том числе из его налогов и отчислений) обязательства перед гражданами выполнит. Если даже не построит объекты соцкультбыта, то хотя бы выкупит по себестоимости уже построенное.

– Пока городские власти держат паузу, вырабатывают новые критерии и подходы. Насколько критично это промедление?

– Все будет зависеть от длительности этой паузы. Ситуация, когда согласование крупных проектов тормозится, может превратить земельный банк из отличного актива в обременение. Действительную ценность представляют те участки, на которых можно действовать максимально свободно. Но поскольку город новые наделы на торги не выставляет, земельный запас позволяет нашей компании в среднесрочной перспективе чувствовать себя более уверенно.

– Вы верите, что «невидимая рука рынка» все разумно отрегулирует?

– Да. Если снять избыточные ограничения на застройку, выиграют все. Это улучшит ситуацию в экономике: «прилив поднимает все лодки». Надо не регулировать объемы строительства, а просто заранее выделять места под социальные объекты, парки или торговые комплексы. Строительный бизнес – едва ли не крупнейший сектор экономики города. Что важно, угрозы перепроизводства квартир даже в перспективе не видно. Начиная с периода перестройки город быстрее стареет, чем строится. 2 млн кв. м коммерческого жилья в год – это всего 2% жилого фонда, этого едва хватает, чтобы заместить выбывающее жилье. Уже 30-летние здания нуждаются в капремонте. А 50-летние официально могут быть признаны памятниками!

Важно выработать реальную стратегию по восстановлению центра. Вот откуда надо черпать средства на социальные объекты, а не поднимать себестоимость квартир экономкласса. Она и без того слишком высока по отношению к средней зарплате.

– У горожан есть представления о том, каким должен быть город. Если снять ограничения, эти представления будет диктовать застройщик.

– Да бросьте. Представления диктуют чиновник и выбранные им специалисты. И в целом это правильно. Вопросы возникают только по объему регламентаций. Вредна чрезмерная зарегулированность, я бы больше позиций отдал на откуп застройщикам. Именно они личным рублем заинтересованы в том, чтобы дома были такими, чтобы люди согласились их купить.

В нормативах уже заложены и зелень, и парковочные места, и детские площадки на каждую жилую единицу. Всего и надо-то следить за соблюдением этих норм, хотя и сильно завышенных, ориентированных на достаточно дальнюю перспективу и в результате поднимающих себестоимость. Свежий пример – недавно вышли новые нормы по шумоизоляции. Звучит здорово. В квартирах будет тише. Но никто почему-то не думает, что себестоимость вырастет, а с ней и цена. И часть людей просто не сможет позволить себе улучшить жилищные условия.

Я уверен, что сейчас приоритетная задача – обеспечить жильем как можно больше нуждающихся. Повторюсь, с тем качеством, за которое они могут и готовы заплатить. Дать им возможность выехать из общежитий, коммуналок, от родителей, в конце концов. Если бы, например, разрешили строить квартиры-студии менее 24 кв. м, например по 18 кв. м, это дало бы возможность купить квартиру дополнительно примерно 0,5 млн россиян.

– И миллионы людей будут жить в студиях.

– А сейчас они где живут? Надо реально смотреть на вещи. Никто достоверно не знает, в каких квартирах люди захотят (и смогут себе позволить) жить послезавтра. Но я уверен: жесткие нормы и подробное регламентирование вредны, потому что не оставляют пространства для выбора.

– Очевидно, власти приостановили строительные проекты, чтобы переосмыслить ситуацию и попытаться выйти на новый уровень качества.

– В понятие качества, о котором вы говорите, власти вкладывают вполне конкретный смысл: понять, где взять деньги на финансирование социальных объектов. Это довольно узкий смысл, хотя и важный. На мой взгляд, надо шире подойти к изменениям в строительстве. Например, я считаю, что строительство высотных многоэтажных домов, стремление к максимально плотной застройке – это неправильный путь.

– Но вы строили башни на Московском проспекте и нарвались на обвинения в несоблюдении высотного регламента…

– Если бы был нормально отлажен механизм предоставления участков, выгоднее было бы строить средне- и малоэтажные комплексы. Небоскребы – это деловой центр, в котором жилье составляет небольшую часть. Как наш комплекс на Московском – к слову, ничего не нарушающий. Но малоэтажка со всех сторон лучше – экология; [мало]населенность; в ландшафт лучше вписывается.

– Но город расползается, ухудшается логистика.

– Размеры нашей страны дают уникальную возможность строить и развивать именно малоэтажку. Надо лишь решить административные проблемы. Логистика же ухудшается не из-за длины дорог, а из-за их состояния. Развитие спальных районов должно происходить, повторюсь, параллельно с восстановлением центра. А проблему центра нерыночным путем не решить: здесь находится (потенциально) очень дорогое жилье, и земля максимально дорогая, но именно здесь сейчас собственники платят минимальные налоги. Я верю в свободный рынок, но правильные налоги – это его неотъемлемая часть.

А при строительстве малоэтажки радиус 20 км очерчивает приемлемую для освоения зону. Это 15 минут до города по нормальной дороге.

– Кто будет строить нормальные дороги?

– Это уже вопрос политической воли. Включайте стоимость дорог в цену участков, в налоги, делайте их платными, берите кредиты, в конце концов. Все это работает. Сейчас строится новая трасса Приозерского шоссе. Отличная дорога, я уверен, что она быстро обрастет и качественным жильем, и соответствующей инфраструктурой, и с социалкой там не будет неразрешимых проблем. Этот пример показывает: вложения в инфраструктуру включают мультипликатор, дают толчок смежным отраслям экономики. А желание сэкономить, свернуть крупные проекты приведет к коллапсу, к тому, что и смежные отрасли сожмутся в точку. Это же азбука – снижать надо только неэффективные затраты, а не все подряд. Надо делать востребованные вещи. И в них вкладываться по максимуму. А жилье – очевидно востребованный товар. Как же его можно ограничивать?

– Сейчас строятся и продаются таунхаусы от 37 кв. м по цене от 1,2 млн руб. Это востребованный товар для многих потенциальных покупателей. Но каким будет качество жизни в этих комплексах за 50 км от города?

– Ровно таким, какое могут себе позволить эти граждане за свои деньги. Какой смысл ограничивать строительство только крупногабаритными квартирами? Кому мы что-то хотим доказать? Востребованность самой дешевой недвижимости – зеркало нашей жизни, нашей экономики. Мы этого стесняемся? Или людям лучше в коммуналках или общежитиях жить? Даже в развитых странах часть людей живет в мотор-хоумах и трейлерах – и ничего.

А вопрос качества жизни не решается заявлением «Давайте прекратим строить!». Или «Давайте повысим стоимость жилья и за счет этого понастроим социальных объектов!». Увеличение цены на 10% сокращает рынок не менее чем на 20%. В конце концов, пусть человек сам решит, что для него лучше – отдельная квартира, пусть какое-то время без школы-садика рядом, или коммуналка. Да, за среднюю зарплату жилье бизнес-класса не купить. Ну и ничего страшного. Во всем мире так. Главное – начать делать то, что востребовано. Любое жилье имеет жизненный цикл, и необязательно он должен быть рассчитан на столетия.

– Не планируете активнее заняться редевелопментом промзон?

– Мы это уже делаем. Это направление перспективно и не менее важно, чем развитие малоэтажки. Вообще, производства в городской черте, созданные совсем в другую эпоху и для других целей, – это просто беда. Так что я за редевелопмент. Но это дорого, долго и сложно. Высоких темпов в этой сфере, как бы это ни было важно, ожидать не приходится.

– Сколько у вас объектов?

– Шесть комплексов – те, которые строятся. Всего около 1 млн кв. м. По сдаче хотим выйти на докризисный уровень, чтобы получалось примерно 200 000 кв. м в год.

– Четыре года компания конфликтует с одним из бывших учредителей – Андреем Рогачевым. Этот опыт чем-то полезен?

– Чем полезен опыт развода, например, со скандальной женой? Не хочу говорить банальности. Многие через это прошли. Главное – второй раз на те же грабли не наступать.

– Почему вы не комментируете высказывания в СМИ о вас и вашей компании?

– Те, кто меня знает, однозначно различают, где правда, а где ложь. Я имею в виду и власть, и банкиров, и партнеров. Кто не знает – тех сложно переубеждать.

– Но если в прессе присутствует только одна точка зрения, она со временем начинает господствовать.

– Если я это почувствую, возможно, изменю тактику. Но за прошедший год мы сдали пять домов, это 150 000 кв. м жилья, почти докризисный показатель. Продажи неуклонно растут. Мы погасили существенную часть кредитов. Наша работа и положительная динамика видны, они и определяют нашу репутацию.

Пока не было кризиса, мы были лучше всех. Компания демонстрировала максимальный рост и максимальные показатели. Это позволяло получать большие займы для дальнейшего роста. Но в кризис, с падением спроса и цен, как раз наличие солидных кредитов стало самой серьезной проблемой. Московские лидеры, попавшие в аналогичную ситуацию, по сути, разорились, им пришлось сменить собственников. А мы устояли и с оптимизмом смотрим в будущее. Я отлично понимаю, что надо делать, чтобы вновь стать компанией, которую ставят в пример.

– Какие риски в ближайшие год-два вы считаете основными?

– Мы не понимаем, что происходит в мире. И никто не понимает. Состояние экономики странное, она сильно зависит от внешних факторов. Неопределенность – по-прежнему основной риск. Хотя люди теперь знают, как пережить кризис, и это сглаживает ситуацию.

– Модель экономики, ориентированной на растущее потребление (в том числе в долг), себя дискредитировала?

– Потребность иметь что-то лучшее – один из главных человеческих инстинктов. Очередь за iPad в первый день продаж в разгар кризиса – хорошая тому иллюстрация. Жизнь в кредит – это покупка качества жизни именно сегодня. И я пока не вижу другой модели. И в обществе, где господствует какая-либо фундаментальная религия или вовсе племенной строй, люди, по сути, абсолютно такие же. Другое дело, что они немногое могут себе позволить. Общество же, которое перестает потреблять, ослабевает и захватывается другим государством – или экономически, или идеологически, или военной силой. Итог – диктатура. Неважно, националистическая, религиозная или псевдоклассовая.

Именно цивилизация потребления располагает технологиями, обеспечивающими ее безопасность и сохранение. Люди покупают не вещи – они приобретают представления и ожидания, т. е. эмоции. Именно эмоции создают и потребление, и главный предмет раздоров – рыночную стоимость. Вы можете представить человека без эмоций? Поэтому на экономике потребления как минимум рано ставить точку.