Курортное новоселье

Бюджетная Анапа

Среди всех городов Черноморского побережья Анапа – один из наиболее привлекательных курортов с точки зрения цены, говорит гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько. Например, новостройки бизнес-класса в Анапе вдвое дешевле, чем в Сочи, и в 1,5 раза – чем в Геленджике. За первые восемь месяцев 2012 г. количество сделок с новостройками возросло на 32% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Но основное предложение и спрос – в эконом- и среднем сегментах, на долю которых приходится около 82% сделок в январе – августе. Бизнес-класс – 15%, элитное жилье – 3%.

По оценке MRG, основной объем предложения в Анапе формируют четыре девелоперские компании, на которые приходится около половины рынка строящегося жилья: ООО «ЮСКК» (почти 18% от совокупной жилой площади возводимых новостроек), ЗАО «Лазурное побережье» (10%), ООО «Скала грез» (9,5%), ООО «Фройда» (9%). А всего в сегменте многоэтажного жилья работает свыше 25 компаний-застройщиков. Особенность Анапы – многоэтажные дома, которые строятся с нарушениями законодательных норм. Таких почти 14% от совокупной жилой площади строящихся объектов.

Бизнес-класс в городе представлен пятью объектами: «Колоннада» (девелопер проекта – ООО «Ремар»), «Жемчужина Анапы», «Бельведер» (оба – ООО «Фройда»), «Лазурное побережье» (одноименное ЗАО), Villa Victoria (ООО «А и К эстейт»). Доля новостроек бизнес-класса в общем объеме строительства составляет 21%. Элитный дом сейчас строится всего один: апарт-отель «Панорама» в многофункциональном комплексе «Золотая бухта» (девелопер – ООО «Скала грез».

«Элитное жилье в Анапе – это объекты на первой линии от моря», – говорит генеральный директор АН «Респект» Александр Потатуев. Он не находит спрос на него высоким, да и на бизнес-класс тоже. По его наблюдениям, инвесторы вкладывают деньги в основном в малобюджетный сектор для перепродажи недвижимости либо сдачи в аренду. В таких объектах 1 кв. м стоит от 33 000 руб. на стадии фундамента и доходит до 45 000 руб. в финале строительства – как, например, в ЖК «Молодежный».

По данным MRG на сентябрь, средневзвешенная стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса – 61 337 руб. А о ценах на элитное жилье можно судить только по «Панораме»: 185 500 руб. за 1 кв. м (по данным Потатуева, впрочем, она доходит и до 200 000 руб.).

Геленджик-преследователь

В Геленджике по сравнению с Анапой рынок нового жилья устроен иначе: около 40% – это объекты индивидуальных и микростроительных компаний. Работая не по закону, застройщики снижают себестоимость 1 кв. м, говорит Володько: сэкономить можно на налогообложении, сокращении сроков строительства (сокращается и время хождения застройщика по инстанциям), а также на более низкой «входящей» стоимости земли (как правило, в частном секторе, она не предназначена под комплексную застройку). По оценке MRG, «частники» работают преимущественно в экономклассе – их доля здесь составляет почти 65% от всех возводимых новостроек экономкласса.

Тем не менее эксперты MRG называют Геленджик наиболее перспективным после Сочи с точки зрения развития городской и туристической инфраструктуры, а также экологии. За последние два года объем предложения в городе вырос более чем вдвое, с 127 735 до 351 823 кв. м. Растет и покупательская активность: по итогам II квартала в городе продано на 12% квартир больше, чем годом ранее. Володько отмечает рост цен на недвижимость: к июлю среднерыночная цена 1 кв. м составила 70 846 руб. – почти на 3% выше, чем в конце I квартала.

В бизнес-классе (30% возводимых новостроек) можно выделить три проекта: «Альтис» (застройщик ЗАО «Альтис»), «Флагман» (ООО «Флагман») и «Акватория» (ООО «Стенос»), говорит гендиректор АН «Дело» Александр Степанов.

В элитном сегменте, как и в Анапе, единственный проект – и тоже комплекс апарт-отелей – «Сады морей» (девелопер – ООО «Инвестгрупп-апарт»). Он сдан в апреле 2010 г., но продажи еще идут, говорит Володько. По данным MRG, в среднесрочной перспективе предложение в элитном сегменте может вырасти за счет проекта Rosinka Rivera, который предполагалось начать в 2009–2010 гг., но кризис отсрочил строительство. В Rosinka International Group на запрос «Ведомостей» не ответили. Участник рынка знает, что объект компании в Геленджике до сих пор в стадии проектирования.

По данным Степанова, средняя стоимость 1 кв. м в домах элитного класса Геленджика в среднем 120 000–126 000 руб., в бизнес-классе – 60 000–80 000, эконом – 40 000–43 000 руб.

«Проблемой города была до недавнего времени незаконная застройка, в этом году судами принят ряд решений о сносе незаконных объектов, их распространение остановлено, по крайней мере временно», – рассказал Степанов.

Экономный Новороссийск

По данным MRG, основной объем предложения в Новороссийске сосредоточен в эконом- и среднем классах. Бизнес-класс представлен двумя проектами – «Флагман» (ООО «Спецстрой») и «Черноморская ривьера» (ООО «Стройиндустрия»), элитный – только ЖК «Дуэт» (ООО «Русич»).

«К элитному классу ЖК «Дуэт» можно причислить лишь условно, скорее – это «бизнес+», – уверен директор АН «Новация» Сергей Иванычев. Объект расположен в плотно застроенном микрорайоне вдали от объектов социальной сферы, а вид из окна портят потускневшие от времени панельные девятиэтажки», – объясняет он. Единственный крупный местный игрок, который массово строит жилье бизнес-класса, – строительно-инжиниринговая компания «Выбор». Она же сейчас строит офисно-жилое здание – дом с самыми дорогими квартирами в городе (в среднем 80 000 руб. за 1 кв. м) – на набережной Адмирала Серебрякова. «У этого дома нет названия, его все называют «свечка на набережной», – говорит Иванычев.

В Новороссийске экономкласс на рынке первичного жилья в среднем стоит 38 000–40 000 руб., комфорт-бизнес-класс – 45 000–50 000 руб., бизнес (элитный) – 67 000–70 000 руб. за 1 кв. м.

«В Новороссийске сдается жилья примерно 200 000 кв. м в год. Это почти 1 кв. м на человека, что выше, чем в среднем по стране (60–70 млн кв. м), но это не решает проблемы его дефицита», – говорит Иванычев. Новороссийск привлекателен для северян с деньгами, они скупают много квартир, поэтому цена 1 кв. м жилья в среднем на 10% выше, чем за аналогичное в Краснодаре.

С прошлого года в Новороссийске наблюдается тенденция сокращения предложения во всех сегментах, а спрос при этом стабильно растет. Основной спрос, как и в Анапе, сконцентрирован на экономклассе. В домах бизнес- и элитного класса количество сделок по сравнению с периодом кризиса по-прежнему минимально. Поэтому в среднесрочной перспективе в этих сегментах будет незначительная коррекция цен, а вот цена на объекты экономкласса может вырасти на 5–7%, сказано в отчете MRG.

Высотный Сочи

«Элитное жилье в Сочи – это, как правило, дома, состоящие из одного-двух корпусов с высокой этажностью: 16–30 этажей для многоквартирного дома и 10 – для клубного малоквартирного дома», – говорит заместитель директора по маркетингу АН «Винсент-недвижимость» Борис Лебедев. По его словам, это связано с нехваткой участков под застройку в хорошем месте и с хорошим видом. Их недостаток порождает также и высокие цены. Больше всего жилой недвижимости строится в Центральном районе – около 40%, а также в трех районах на побережье: «Светлана» (около 30%), Приморье (20%), Бытха (10%). По данным MRG на август, в Сочи около 65 новостроек в экономклассе и 24 проекта в высококлассных сегментах – 20 проектов бизнес-класса и четыре элитных («Королевский парк», «Новая Александрия», Karat apartments, «Камелия»).

Многие объекты бизнес- и элитного классов имеют особенности, которые могут представлять интерес для определенной категории покупателей. Например, проекты «Сочное», «Санторини клаб», «Кавказская ривьера» предлагают апартаменты в малоэтажных (от 3 до 7 этажей) домах. Можно также выделить «Королевский парк», «Актер Гэлакси», «Санторини клаб», «Сан-сити», которые относятся к немногим проектам, имеющим собственный пляж, говорится в отчете MRG. Становится тенденцией включать в состав многофункциональных комплексов коттеджи – они предусмотрены во всех новых проектах, например в «Камелии», отмечают эксперты MRG.

Одно из самых дорогих и престижных предложений на рынке Сочи – Karat-apartments (застройщик – «Снегири девелопмент»), продолжает Лебедев. Проект Karat-apartments на первой линии от моря, рядом с четырех- и пятизвездочными отелями, в отчете MRG назван «уникальным для России». Комплексом жилых апартаментов будет управлять Hyatt. Срок сдачи объекта – конец 2013 г. Средняя стоимость 1 кв. м в этом комплексе, по данным MRG, – 484 000 руб.

По словам Лебедева из «Винсент-недвижимости», все заявленные крупные проекты многоэтажной застройки будут завершены до начала Олимпиады. Планы девелоперов относительно старта следующих за ними проектов ему и Володько пока неизвестны. Это последствия кризиса (которые все еще влияют на рынок) и олимпийской стройки, которая пока только отпугивает клиентов, объясняет он падение цен. «Когда закончится Олимпиада и Сочи примет более благоустроенный вид, интерес к представленной здесь недвижимости будет повышенный», – не сомневается эксперт. С ним согласен Володько: «Умеренный рост цен на недвижимость в Сочи можно будет наблюдать начиная с 2015 г., когда эффект от улучшения инфраструктуры и комфортности города будет уже очевиден».