Интервью: Математика стройки

Арас Агаларов, президент «Крокуса», – личность не публичная, но широко известная. Он занимает 1-е место в рейтинге владельцев коммерческой недвижимости России по версии журнала Forbes, и именно его российское правительство пригласило спасать ситуацию со стройкой к саммиту АТЭС. В интервью «Ведомостям» Агаларов рассказал, как он построил объекты к саммиту досрочно с помощью мексиканских рабочих и китайских заводов. И почему не хотел бы ввязываться в большие государственные проекты.

– С июня табло над вашим столом показывает ноль часов до саммита АТЭС. Почему?

– Потому что мы все закончили к сроку, к которому должны были закончить. По основному контракту построили Дальневосточный федеральный университет на 940 000 кв. м, общежития и проч. Вдогонку нам добавили медицинский и реабилитационный центры и здание полиции. В прошлом году, когда на острове был Дмитрий Анатольевич [Медведев], он задал резонный вопрос: где будут жить те, кто эксплуатирует университет? Ответа не поступило. Он сказал, что надо построить общежитие площадью 60 000 кв. м на 1700 комнат.

– Сколько вы занимались этим проектом?

– В июле было три года.

– В какую себестоимость уложились?

– Можно подсчитать. Само строительство университета – это 43 млрд руб. Плюс корпуса, улично-дорожная сеть – 20 км дорог по острову, мусороперерабатывающий завод, опреснители, очистная установка, благоустройство парковой зоны, инженерия и т. д. – суммарно получилось около 70 млрд [руб.]. Остров тяжелый: скала, сопки, перепады высот – до 60 м, где-то надо было скалу срезать, где-то подсыпать. Дорогу мы построили дешево – около 200 млн руб. за 1 км.

– 70 млрд – это рублей?

– За $70 млрд я бы «новую Москву» построил.

– Вам предлагали?

– Нет. Я сказал однажды в каком-то интервью, что я работаю строительной даже не «скорой помощью», а реанимацией. Когда уже сроков никаких нет, тогда обращаются ко мне.

– Дорогу строили сами?

– Все сами.

– С дорогами как-то неловко вышло к саммиту АТЭС (в июне размыло трассу, построенную специально к мероприятию).

– Это не наша дорога, там были другие подрядчики. У нас были мелкие субподрядчики, но все, что связано с трамбовкой, укладкой, виброукатыванием, проливом, – это делали сами. Мы купили три асфальтовых завода, асфальтоукладчики.

– Где купили?

– Один – в России, два – в Китае. Китайские оказались лучше. И ближе: пять дней – и все подъезжает [быстрее].

(Разворачивает карту острова.) Посмотрите, набережной не было в техническом задании. Я ее сам придумал и реализовал. Как построить университет без набережной? Кроме того, там дожди, сели. Мы сделали дренажную систему, водоприемную ливневую канализацию – вода собирается в пруды, где очищается и выпускается в океан.

– Каково строить на таком удалении от Москвы?

– Очень сложно.

– Еще раз ввязались бы в такой проект?

– Не хотел бы.

– А в чем основная проблема – управление, коммуникации, отсутствие ресурсов?

– Это остров. Очень сложной была мобилизация [людей, техники] на острове, на котором не было никаких инженерных коммуникаций и дорог.

– А с таможней проблем не возникало?

– Слава богу, в свое время, когда там был первый раз председатель правительства Владимир Путин, он дал поручение таможне – я просил об этом – выделить таможенный пост непосредственно на о. Русский, чтобы мы могли подходящие суда сразу растаможить. Это было сделано и принципиально решило задачу.

Если вы завозите, например, минвату, нужны сертификаты. Минвата с внутреннего рынка уже сертифицирована, но едет дольше. Это палка о двух концах. Одной только минваты, без преувеличения могу сказать, использовали 1000 контейнеров. Дверей купили более 30 000, лифтов – 200, светильников – 300 000, мусорных ведер – 20 000, 5 млн кв. м гипсокартона. Все привозили.

– Как вы помните такие мелочи?

– Я же строю.

– Как вы таким сформировались?

– Жизнь заставила. Напряженная ситуация. Потому что мы строимся на кредитные ресурсы и не на продажу, а для себя. Должна быть окупаемость. «Крокус сити молл» мы построили за $60 млн, а можно было за $160 млн, с точки зрения дальнейшей окупаемости и эксплуатации это две большие разницы. Экономили каждую копейку. Это тренировка годами. Одно здание, второе, третье, пятое – и вот вырабатывается такой стиль.

– Что было на острове до вас?

– Там было очень много энцефалитных клещей. Перед первым приездом все сделали прививки от энцефалита, неприятные, тяжелые. Когда по тем чащам ходили, к вечеру все были в клещах. А сейчас их нет. Клещи умные – когда появляются люди, они уходят.

Приезжали к нам представители американского консульства. Они ходили с представителем нашей службы безопасности. По их физиономиям на фотографиях можно понять, что они просто в шоке от увиденного. Выходили статьи, что мы используем рабский труд, и они приехали посмотреть, так ли это. Я сказал: пусть походят, посмотрят на рабов, которые получают от $1000 до $2000 в месяц.

– А «рабов» откуда завозили?

– Из Турции, были филиппинцы, мексиканцы, которые вообще получают отмороженные деньги.

– Почему мексиканцы?

– В Америке все озеленение делают мексиканцы. Они по этой части чемпионы мира. Наши трактористы не всегда знают, что у бульдозера скорости переключаются, как на машине, и они ездят со скоростью 3 км/ч. А у мексиканцев трактора эти бегают, словно мерседесы. И производительность на одной и той же технике в 3 раза выше. А зарплата – больше в 2 раза. Если россиянин получает 50 000 руб., тот просит 120 000 руб., а работы выполняет в 3 раза больше. Трактор дорогой – $700 000, мы его тоже покупали... В лизинг. Это дешевле, чем брать в аренду.

– Вы столько всего накупили, чтобы построить университет на Дальнем Востоке. Дальше что будете со всем этим хозяйством делать?

– Использовать на своих стройках. Такой трактор, как D9 «Катерпиллер», сдается, если не ошибаюсь, за $3000 в день – во Владивостоке во всяком случае. А продается за $700 000. Он будет работать три года, это $900 000 только за год, а три года – это три цены, если брать в аренду. А так мы его берем в лизинг, он работает три года, потом продадим его за полцены. То есть потеряем всего $300 000, а так потеряли бы $2,4 млн – вот и вся разница.

– Все строители умеют так считать?

– Я в школе был таким. У меня были особые способности к геометрии, математике, физике. Имя-отчество я запомнить не могу, а телефонный номер – пожалуйста.

– Есть разница – здесь вы строили для себя, там работали на государство? Как себя ощущали в качестве господрядчика?

– Ощущали необычно. Здесь, если мы работаем со Сбербанком на кредитные ресурсы, друг друга понимаем с полуслова. Мы предоставляем им смету, они оплачивают, они знают, какой у нас будет результат. А на о. Русский у нас Минрегион был заказчик, у него другие критерии оплаты выполненных работ. Форма КС-3, КС-1, КС-2, куча форм.

Ближе к концу стройки у нас начались проблемы с финансированием. Но в самом начале – и это было не совсем понятно – нам дали огромный аванс: 10 млрд руб. Хотя можно было бы обойтись меньшей суммой. Но они, видимо, себя знают, знают, что потом будут недоплачивать, вот и решили выдать аванс. А потом надо подписывать форму КС-2, КС-3, и тут началось. «Окна стоят?» – «Стоят». – «Где сертификат на окно?» Принесли. «Дайте теперь сертификат на стекло, дайте на уплотнитель». И пока ты все сертификаты не соберешь, они окна – а их там 100 000 кв. м – не принимают. И так по всему: фасадные системы, слабые токи, диспетчеризация и проч. Технадзор подписал? Если нет, оплаты не будет. Такая карусель длится три года. Всего для окончания стройки надо предъявить 20 кубометров документов.

– В чем ваша выгода от участия в проекте?

– Имиджевые дивиденды. Никто не мог сделать, а мы сделали, нам поручили, и мы справились.

– Это важно?

– Я думаю, наверное, это для любого человека важно. Никому же город не доверили строить, а мне доверили. Финансовых дивидендов у нас, я думаю, и не будет. Потому что возникает много новых вопросов и старых хвостов. У строителей есть такое понятие – концевая ведомость. В нашем случае она просто невозможна.

– Дальневосточная история сильно отвлекла вас от московских дел?

– Я все здесь остановил. Проект «Крокус сити» – я сейчас покажу. (Открывает буклет с проектом.)

– Выглядит как «Москва-сити».

– Будет значительно лучше. В московском Сити не сформирована городская среда, там нет нулевой отметки. Здания на разных уровнях, на разных высотах, нет стилобатной части. Когда 200-метровое здание стоит в пол, человек рядом с ним превращается в муравья. И это действует на психику. Должна быть стилобатная часть на высоте 3–4-го этажа, и небоскреб до определенного этажа ты просто не должен видеть. За счет этого формируется улица. В Нью-Йорке законодательно запрещено строить новые небоскребы без стилобатной части. Я этого не знал, но сделал макет именно таким.

– Объем застройки не планируете уменьшать?

– Мы не самоубийцы, мы не будем строить столько, чтобы к нам невозможно было проехать.

– К вам уже невозможно проехать.

– На метро можно. На машине – наши въезды и выезды не останавливают движение. Потому что мы расширили МКАД в районе «Крокуса» до 7 м. И у нас есть разгонно-замедлительные полосы, чего нет нигде на МКАД. Мы это сделали и в «Крокусе», и в Vegas.

Дороги – беда всей Москвы. Мы здесь планируем еще две дополнительные дороги, две эстакады, и сейчас я пытаюсь их решить. Одна должна быть с Новой Риги до «Крокуса» с внутренней стороны МКАД, всего 3,5 км. Две полосы. Не надо здания сносить, что-то ломать. Надо просто тащить дорогу и, если она пересекается с перекрестком, поднимать ее на эстакаду. А второй выезд мы планируем сделать сразу на Волоколамку.

– Вы должны согласовывать с городом?

– С городом, с областью. Мы можем частично принять участие в финансировании.

По объемам застройки пока планы такие: мы строим здесь [в Мякинине] две гостиницы, одна Holiday Inn на 1050 номеров, у второй, 4-звездочной, пока не определились с оператором. Строим небольшие апартаменты по 50–80 кв. м, в которых будет гостиничное обслуживание. Есть компании, которые в «Крокус экспо» принимают участие в 3–4 выставках и хотели бы здесь же арендовать апартаменты на год-два.

– Гостиницы тоже внутренний спрос обслуживать будут?

– Конечно. Гостиница «Аквариум» на территории «Крокус экспо» перегружена. Я часто сам там размещение обеспечиваю. Половина номеров смотрит на реку, а половина – во внутренний двор выставки: ночью там монтаж, утром демонтаж – представляете, как интересно. Так эти номера заполнены на 100% во время выставок.

– Офисных площадей сколько планируете?

– В первом здании – около 100 000 кв. м. Вся первая очередь – четыре здания: две гостиницы, офисное и апартаменты. А дальше будем смотреть. Параллельно строим парковку почти на 10 000 машино-мест, она будет обслуживать и выставки, и всю территорию. И под всеми зданиями запроектированы двухэтажные парковки – это само собой.

– На какой офисный спрос рассчитываете?

– Думаю, тоже на внутренний. Например, у итальянцев есть желание взять в аренду первый павильон «Крокус экспо» и сделать постоянно действующий шоурум итальянских марок. Предлагают 500 евро за 1 кв. м – нормальная цена для аренды офиса. Есть ряд банков, представительств компаний, которые хотят у нас находиться.

– Сейчас территория «Крокус экспо» живет от выставки к выставке?

– Пересменок у нас 1,5 месяца зимой и 1,5 – летом. Спокойно только в эти месяцы. У нас, наверное, самый загруженный выставочный центр в мире: проходит более 200 мероприятий в год. Обычно в выставочном центре одно мероприятие в месяц, у нас бывает по 5–20.

– Почему такой спрос?

– В России была хроническая нехватка выставочных площадей, которую мы минимизировали, насколько смогли. Пока хватает, но через 5–10 лет, если мы что-то здесь не придумаем, у нас будет проблематично с площадями. Может быть, снесем первый павильон и построим на его месте 3-этажный или надстроим третий павильон, добавив еще 50 000 кв. м.

Выставочный центр построен удобно – это говорят все участники. Я был арендатором на выставках, был строителем выставок, сам устраивал выставки, и я сам этот выставочный центр проектировал. Когда человек сам для себя что-то шьет, знает дефекты фигуры, знает, как костюм должен на нем сидеть, – это всегда лучше, чем сделает любой портной.

– Как вы получили эту площадку?

– Мы ее купили в 1999 г. Что-то около $300 000 за 1 га, я бы сказал, по цене выше рыночной.

– Соседство со зданием правительства области вам как-то помогает?

– Оно здесь появилось лет пять назад. А мы начали строительство с 2000 г. Площадка была подтопляемой, фактически неликвидной. На старой карте видно, что через участок проходили ручьи. И мы ее поднимали на высоту от 3 до 6 м.

– А зачем было покупать неликвидную площадку по цене выше рыночной?

– На тот момент других, с моей точки зрения удобных, не было. Мне нужна была большая площадка (здесь около 90 га), она должна была примыкать к МКАД и находиться между аэропортами. Все эти вопросы решались здесь, и то, что ее надо было подсыпать, меня не очень волновало. Но сыпать пришлось много. Кроме того, все здесь построено на свайном основании. Под каждую колонну забивалось до 25 свай.

– В черте Москвы какие-то проекты у вас есть?

– Нет.

– Дом вашего имени построили – и все?

– И все.

– Почему?

– Мы с этим домом накувыркались. Выкуп доли города, разрешение такое, другое – я сейчас уж не помню. У меня аллергия на это появилась, и мы ушли работать в область. Нормально работали, Громов Борис Всеволодович сильно нас поддерживал. Когда сменилось правительство в Москве, нас пригласили – лично Сергей Семенович Собянин меня приглашал, мы с ним общались очень тепло, он сказал, что готов к сотрудничеству. На что я ответил, что сейчас занят Владивостоком, поэтому брать новые площадки было бы с моей стороны легкомысленно. Могу не справиться.

– После Владивостока не хочется еще где-нибудь развернуться?

– Вот здесь.

– То есть хватает масштаба. А зачем вы предлагали космодром построить (космодром «Восточный» в Амурской области)?

– У нас осталась техника – 400 единиц, одних только башенных кранов штук 20 на стройке. Подъемников штук 40, 300 000 кв. м строительных лесов и т. д. И людей было на тот момент 14 000 человек, ИТР мощный, он и сейчас есть, и контрольно-ревизионное управление. Люди все меня теребили: «А что мы дальше будем делать?» Так как приезжали большие начальники (на стройку на о. Русский. – «Ведомости»), я сказал, что мы сейчас как Красная армия в мае 1945-го: имеем высокую боеготовность, можем взяться за что-то другое – например, принять участие в строительстве инфраструктуры космодрома. Наверху нас все поддержали. Соответствующий документ долго крутился, пошел куда-то вниз, дошел до непосредственных исполнителей, и там нам ответили: когда вы будете нужны, мы вас пригласим.

– А что вам еще предложили построить?

– Пока ничего. И хорошо. Сейчас количество людей тает – 5000 человек на этот момент, и каждый месяц мы будем выводить по 1500 человек. Технику – что-то продадим, что-то привезем сюда. Так тихо все закончится.

– Армию распустили.

– Да, распускаем армию Приморского края.

– И какие дальнейшие планы?

– Мы будем у МКАД еще два торговых центра Vegas строить – в Кунцеве и в «Крокус сити». И два ТЦ «Твой дом»: один – на Новой Риге, другой – на пересечении МКАД и Осташковского шоссе. У нас еще есть поселок, 300 с лишним гектаров.

– Сами реализуете?

– Да. Потому что к публике есть особые требования. Нельзя допускать, чтобы появились случайные люди. А риэлторы всех подряд приводят.

– Людей по какому признаку выбираете – знакомые, друзья?

– По признаку «нормальный человек».

– И что оно значит?

– Либо мы человека знаем, либо его знают те, кто уже купил дом, либо начинается переговорный процесс, и в процессе легко выяснить, что собой представляет человек. Когда он долго возражает против того, что мы говорим, этот человек нам не нужен. Например, нельзя быть с собакой. Собаки могут быть только декоративные, маленькие. Мы не хотим больших собак. Если человек возмущается – извините, ищите другой поселок. Или есть люди, которые настаивают на дополнительном доме для охраны. Все – идите в другой поселок.

– Кроме недвижимости ничем не хотите еще заняться? Для души?

– А я люблю строительство. Это для души. Для меня это не в тягость.

– На какие кроме моральных дивиденды от работы на правительство вы рассчитываете? Вы сможете, если вам понадобится поддержка, позвонить и сказать: я вам сделал, помогите?

– Я в жизни ни у кого помощи не просил. Тем более какие у меня могут быть проблемы? Представьте себе: в большом доме есть хороший водопроводчик или электрик – с ним же никто не будет ругаться, портить отношения. Я сейчас в этой роли.

Мне недавно на канале «Дождь» задали вопрос: «У каждого большого бизнесмена есть мостик в правительство. Кто ваш человек?» Я могу позвонить – и это правда – в любую приемную, созвониться с любым министром. Меня знают, я всех знаю, и ко мне относятся, надо сказать, уважительно. И правоохранительные органы, и все большие начальники. Будет нескромно, но я скажу: это заслуженно. Все, что я построил, построено на болотах. Мой поселок построен просто в помойке. Я выгребал там мусор, ржавые автомобили. Когда строили первый «Твой дом» на пересечении МКАД и Каширки, откачивали вонючий водоем, облагораживали. Ни одного приватизированного объекта, ничего не куплено, ничего не украдено – все это видят, все знают.