Застройщик под заказ

Финансово-строительная корпорация (ФСК) «Лидер» основной доход получает от строительства по заказу городских структур. На долю коммерческих проектов приходится около 40% от ее оборотов (в 2011 г. они составили 19,5 млрд руб.) как в Москве, так и в регионах. Компания строит не только жилье (как много-, так и малоэтажное), но и дороги, электроподстанции и проч. Недавно решила заняться возведением торгового центра. О том, как работать с властью и получать от этого прибыль, рассказывает Владимир Воронин, президент ФСК.

– Строя малоэтажные жилые кварталы рядом с Москвой, вы выгодно отличаетесь от девелоперов, возводящих там многоэтажки.

– Невыгодно отличаемся: делать 25-этажные дома выгоднее, чем шестиэтажные. Но строить в области только малоэтажку странно, как и только многоэтажку. Ко всему надо подходить рационально.

– Вы продаете дороже, чем «Мортон»?

– Нет, в местах на разумном расстоянии от МКАД, как, например, мортоновское «Щитниково» в Балашихе и наше «Новое Измайлово», по одной цене. Дешево у них, например, в «Катюшках» в Лобне (от 57 500 руб. за 1 кв. м. – «Ведомости»). Но это дает им возможность рекламировать новостройки от 50 000 руб.

– Покупатели все больше смотрят на транспортную доступность. Вы строите дороги?

– Наша генподрядная организация МСУ-1 строит дороги, в том числе и первой категории. В 2011 г. по горзаказу сдали дорожную развязку около Павшинской поймы с реконструкцией Волоколамки до Пятницкого шоссе – почти 4 км трассы. Также дороги внутриквартальные строим.

У нашего квартала «Западное Кунцево» (2 км от МКАД, Одинцовский р-н. – «Ведомости») федералы строят платный дублер Минского шоссе. Эта трасса проходит в 80–100 м от края площадки жилого комплекса, мы сейчас договариваемся сделать к нему съезд. По закону первый платный въезд можно ставить в 5 км от МКАД. Так что наши жители, надеюсь, смогут пользоваться трассой бесплатно и до «Москва-сити», например, доезжать за 10 минут.

– Как у вас так получилось? Случайно?

– Нет, землю мы там купили, в том числе из-за этой трассы. Еще два проекта недалеко от МКАД у меня в проработке. Сейчас большое затоваривание на рынке области. Я уже не смотрю [площадки] даже в 10 км от МКАД, у меня все – рядом с Москвой. Я покупаю подготовленные площадки – просто земля мне не нужна. Зачем? Коттеджики строить?

– Малоэтажку развивать. Вы гражданин или нет?

– С малоэтажкой двоякая ситуация. Было совещание в области, [председатель правительства области Андрей] Шаров проводил, заявил: давайте развивать малоэтажку. Поднимается мэр Реутова и говорит, что это замечательно, но у него 150 000 кв. м ветхого фонда. Сейчас там строится «Новокосино-2», и за год мы уже переселили [людей с] 53 000 кв. м. А если бы строились не 17-, а шестиэтажные дома? Этот ветхий фонд там бы на всю жизнь и остался.

– Расскажите, чем рынок Подмосковья затоварен.

– Есть много проектов с не очень хорошей транспортной доступностью. Покупать площадки в неудобных местах – большой риск. В кризис они «встанут» сразу.

Конечно, Москва, которая через дорогу от МКАД, – лучше, но в ней жилье стоит уже 140 000–150 000 руб. за 1 кв. м. Поэтому народ и покупает за МКАД, где вдвое дешевле.

– В Москве у вас два проекта – старый «Зодиак» по 200 000 руб. за 1 кв. м и новый на Кировоградской.

– В «Зодиаке» осталось квартир 15. Зачем их продавать дешево? Дом готов. На Кировоградку (дом – 51 000 кв. м) мы выходим в сентябре-октябре. Дом будет комфорт-класса, 20 м до метро.

– Почем продадите?

– Примерно по 140 000 за 1 кв. м. Вот в этом ценность столицы. У меня еще есть площадка в Москве, но она в проработке.

– Несколько компаний рассказали, что хотят увеличивать долю московских проектов в портфелях.

– Надо увеличивать, деваться некуда. За последние два года строили очень мало. А народ все равно из всех глубинок старается в Москву приехать. Раз спрос есть, так и цены растут. Два года назад на Кировоградке [нельзя было] продавать по 140 000 руб. [за 1 кв. м в новостройке], там 80 000–90 000 руб. была красная цена, пусть даже за монолитный дом высокого качества.

А сейчас любая Москва, даже не поймешь где, стоит сумасшедшие деньги. В том числе и потому, что многие инвестконтракты были расторгнуты.

– Но у вашей компании 60% проектов – это горзаказ?

– Примерно. Им занимается МСУ-1. Сторонних заказчиков – не городских структур – у меня нет. МСУ-1 выступает генподрядчиком и на наших коммерческих объектах.

– Этот процент будете сохранять?

– Горзаказ планировать сложно, загрузку бюджетными проектами корректируем ежегодно. У меня есть пара неспецифичных проектов. В Калуге мы строим жилой микрорайон и еще гостиницу Sheraton. В Марьине, где парк 850-летия Москвы, торговый центр к 2014 г. возведем. Он будет огромный – на 135 000 кв. м, там уже залит монолитный каркас. Друзья попали в беду, финансирование закончилось. После кризиса мы этот проект реанимировали, получили под него кредитную линию. Обойдется он нам примерно в $300 млн.