Точка зрения: Что русскому хорошо

Федеративная Республика Германия (ФРГ) стабильно входит в тройку наиболее популярных стран среди россиян, покупающих недвижимость за рубежом. Впрочем, и сами немцы проявляют в данном вопросе небывалую активность: по информации аналитиков из Accentro, в 2011 г. на территории ФРГ состоялось почти 136000 сделок купли-продажи с объектами жилой недвижимости на общую сумму свыше 21,6 млрд евро – абсолютный рекорд за всю историю объединенной Германии.

Тем не менее около 60% жителей ФРГ все еще предпочитают снимать жилье на долгосрочной основе. Спрос на арендные объекты в наиболее благополучных городах Германии (особенно на юге страны – в Баварии, Гессене и Баден-Вюртемберге) стабильно высок и часто превышает предложение.

Остров дороже

Самое дорогое жилье в Германии продается на острове Зюльт в Северном море: например, на Hobookenweg, считающейся самой дорогой улицей Германии, стоимость 1 кв. м жилья колеблется от 25000 до 35000 евро. Далее в списке Гамбург (Aussenalster) с ценами от 12000 до 16000 евро за 1 кв. м, побережье Штарнбергского озера (Starnberger See) в Баварии (городок Берг) – 12000 евро, Берлин (Ensemble) – 11500 евро, Мюнхен (Isar) – 11000 евро.

Диапазон цен в самом популярном у россиян городе Германии, Баден-Бадене (при средней цене 1 кв. м в 2900 евро), – от 2000 евро в домах «рабочих окраин» до 10000 евро за 1 кв. м площади в историческом центре. Впрочем, в Баден-Бадене, рынок недвижимости которого ориентирован исключительно на россиян, уже бывали случаи сделок с объектами стоимостью 15000–20000 евро за 1 кв. м. А по-настоящему достойных объектов жилой недвижимости в этом городе уже давно днем с огнем не найти.

Точных данных о количестве приобретаемой россиянами недвижимости на территории ФРГ нет даже в IVD (Союзе риэлторов Германии), но, по мнению экспертов, связанных с риэлторским бизнесом, до 90% всех сделок по приобретению вилл, домов, таунхаусов и апартаментов совершается россиянами только в трех городах страны: Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене. С большим отрывом вслед за ними идут Гамбург, Франкфурт, Штутгарт, Кельн и Дюссельдорф. Далее следует регион Шварцвальда, знаменитого своими клиниками и лечебно-оздоровительными курортами (прежде всего – Фрайбург), и редкие по красоте районы горных озер в Баварских Альпах. Вдругих регионах страны приобретения жилой недвижимости россиянами носят эпизодический характер.

Наш Баден-Баден

Баден-Баден – супербренд и абсолютный чемпион не только Германии, но и всей континентальной Европы по количеству вилл, домов и квартир, уже приобретенных и вновь приобретаемых здесь состоятельными россиянами. По неофициальным данным, им принадлежит каждый третий (кое-кто говорит, что уже каждый второй) объект исторического центра.

Производит впечатление и другая цифра: Баден-Баден – город с населением всего 54500 жителей – ежегодно посещает свыше 50000 жителей России и стран бывшего СССР. Их главные интересы – активный отдых, лечебно-оздоровительные мероприятия и приобретение вилл, домов и квартир в престижных районах города. Рынок элитной недвижимости Баден-Бадена характеризуется тем, что спрос здесь стабильно превышает предложение.

Берлин не оправдал надежд

Интерес к Берлину покупатели из России стали проявлять во многом благодаря тонко продуманной PR-кампании властей города, которые с момента возвращения Берлину в 1999 г. статуса столицы Германии методично вбрасывали в деловую среду мегаполисов по всему миру информацию о недооцененности недвижимости Берлина, которая «вот-вот начнет бешено расти в цене».

«Бешеным» (сопоставимым, скажем, с московским докризисным) ростом цен Берлин многочисленных инвесторов первой волны так и не порадовал, но справедливости ради нужно отметить, что этот рынок все же имеет положительную динамику. Только за последний год цены на недвижимость здесь выросли в среднем на 5%, что для Германии является отличным показателем, характерным для самых богатых и благополучных регионов юго-запада (Баден-Вюртемберг) и юго-востока страны (Бавария).

Впрочем, особенность рынка недвижимости Берлина не только в неоправдавшихся надеждах инвесторов на сверхприбыли – в конце концов, многим просто нравится проводить часть времени в собственном жилье, дыша атмосферой этого динамичного города. В отличие от Мюнхена, в котором разделение на элитные, спальные и рабочие кварталы проходит по четким границам, Берлин даже для местных инвесторов является намного более сложным и непредсказуемым: здесь на одной улице могут находиться два примыкающих друг к другу дома, один из которых представляет собой образец престижной жилой недвижимости, а другой – полуразгромленную ночлежку для бродяг.

Не только жилье

Под впечатлением от успехов немецкой экономики, сумевшей эффективно противостоять мировому финансово-экономическому кризису 2008–2009 гг. и кризису еврозоны 2011–2012 гг., российские бизнесмены стали активно инвестировать капиталы в объекты коммерческой (приносящей доходы от сдачи в долгосрочную аренду) недвижимости в наиболее развитых регионах Германии. Особой популярностью пользуются торговые центры, отдельно стоящие супермаркеты, офисные здания, отели, объекты индустрии развлечений, а также жилые комплексы.

По данным аналитиков BNP Paribas Real Estate, во II–III кварталах 2012 г. торговые дома, супер- и гипермаркеты, офисные центры, отели, логистические склады, коммерческие жилищно-медицинские комплексы для пожилых людей и т.д. приносили своим владельцам от 4,2 до 9,9% годовых.

Прибыльность арендных объектов жилой недвижимости (виллы, дома на одну и две семьи, таунхаусы, многоквартирные комплексы) на территории ФРГ во II квартале 2012 г. находилась в диапазоне от 2,3 до 6,2% годовых. Первая цифра характерна для элитного жилья, вторая – для «социальных» 16-этажек, построенных в 1960–1970-х гг. Начальная доходность объектов второго типа может составлять и 10% годовых, но расходы на ремонт квартир при частой смене жильцов и затраты на замену изношенной инфраструктуры зданий неминуемо (и весьма существенно) снижают эти показатели.

На максимальную доходность бизнеса в области недвижимости в Германии, как и в прежние времена, могут рассчитывать лишь инвесторы, действующие на первичном рынке. Строительные проекты способны приносить «начальную» доходность от 10 до 18% годовых.

Банки насторожились

Немцы шутят, что ипотечный кредит в Германии может получить только тот, кому деньги вообще не нужны, потому что они у него и так есть. В настоящее время, чтобы взять в банке кредит на покупку дома или квартиры, и житель Германии, и резидент иностранного государства должны располагать собственным капиталом, эквивалентным 50% от оценочной стоимости объекта. Кроме того, заемщику необходимо продемонстрировать банку надежный источник постоянного дохода.

В секторе коммерческой недвижимости ФРГ до финансового кризиса 2008–2009 гг. банки щедро кредитовали сделки с торговыми центрами, супермаркетами, офисными зданиями и логистическими терминалами на выгодных условиях: для инвестора с позитивной кредитной историей соотношение собственного и заемного капитала 20 на 80 было для Германии стандартным явлением. Сейчас кредитные организации страны требуют от надежных заемщиков как минимум 30% собственного капитала, а от инвесторов-«новичков» – не резидентов Германии – минимум 40% от оценочной (не контрактной, хотя иногда они могут совпадать) стоимости объекта недвижимости.

Поскольку погашение кредита обеспечивается доходами от аренды, следующими по важности факторами (после наличия собственного капитала заемщика) являются уровень доходности / прибыльности объекта и срок действия арендного контракта. К последнему пункту немецкие банки привязывают и срок действия кредитного договора с заемщиком, таким образом обеспечивая себе почти 100%-ную безопасность финансирования сделок с активами данного типа.

Ставки по кредитам для сделок купли-продажи с объектами жилой недвижимости на территории Германии в III квартале 2012 г. опускались до отметки 2,4% годовых, ставки финансирования сделок с объектами коммерческой недвижимости находились в коридоре от 2,9 до 4,2% годовых. Наиболее популярным типом кредитного контракта среди россиян является Cap (сокращение от Capital) с возможностью досрочного погашения тела кредита и процентов любыми суммами в любой удобный для заемщика момент времени. Подобный кредитный контракт отличается от стандартного плавающей процентной ставкой, привязанной к ставке ЕЦБ, и чуть более высоким платежом (2% вместо 1% от заемной суммы) за обслуживание кредита.

Процедура и расходы

Процедура подписания договора купли-продажи недвижимого имущества на территории ФРГ должна осуществляться при участии уполномоченного сторонами нотариуса, в обязанности которого входят составление текста договора, контроль над погашением обременений, нотариальная заверка подписей сторон и передача данных о состоявшейся сделке в Поземельное ведомство ФРГ (аналог Регистрационной палаты РФ).

Список стандартных расходов включает контрактную стоимость объекта недвижимости, налог на приобретение недвижимого имущества на территории ФРГ (3,5–5% от контрактной стоимости объекта в зависимости от федеральной земли), нотариальные услуги и регистрационную пошлину (все вместе – максимум 1,5%), комиссионное вознаграждение риэлтора (2,38–7,14%, включая НДС), услуги специалистов по проведению due diligence (0,1–1,0%) и услуги нотариальных переводчиков (актуально для иностранных инвесторов).

Наиболее безопасным способом расчетов считается оплата через специальный (фидуциарный) банковский счет нотариуса, принимающего деньги от покупателя и переправляющего их продавцу лишь после повторной проверки записей Поземельной книги, касающихся обременений. По представлению нотариуса Поземельное ведомство ФРГ фиксирует право собственности нового владельца – вносит его данные в Поземельную книгу (процедура занимает от 4 до 6 недель). Подтверждает право собственности на недвижимость в Германии выписка из Поземельной книги, предоставляемая ведомством по первому требованию владельца.

Смысл инвестиций

Смысл инвестиций в недвижимость ФРГ в долгосрочной перспективе передал немецкий девелопер почтенного возраста – партнер Gordon Commercial: «Когда я умру, моим детям, которые ничего не смыслят в бизнесе, будет трудно пустить на ветер заработанное мной состояние. 90% всех моих денег инвестировано в 12 супермаркетов и 5 жилых комплексов в самых развитых регионах Германии. Эти активы будут приносить прибыль на протяжении десятков лет и обеспечат членам моей семьи достойную жизнь в лучшей стране Европы, которую мы отстроили после войны своими руками. Ее фундамент так крепок, что нам не страшны никакие потрясения в обозримом будущем – вне зависимости от того, будет существовать Евросоюз или нет, будет валютой Германии евро или же к нам вернется старая добрая дойчмарка».

Илья Гордон – управляющий директор Gordon Commercial, Berlin

Филипп Штрихарц – партнер юридического агентства Field Fisher Waterhouse, London