Интервью - Сергей Калинин, президент «Галс-девелопмента»

Девелоперская компания «Галс-девелопмент» (ранее «Система-галс») перешла под контроль банка ВТБ в 2009 г., он стал ее основным кредитором. К концу 2012 г. долговая нагрузка компании составила 95 млрд руб. За последний год «Галс-девелопмент» вывела в активную фазу пять проектов – на это и идут кредитные деньги, рассказал Сергей Калинин, который возглавил компанию в июне 2011 г.

– Большие вряд ли. Рядом ведь нужна мощная инфраструктура, но вы же не будете рядом с бизнес-центром строить полноценный жилой комплекс с больницами, школами – это убьет экономику. Есть некоторые анклавы, где это возможно в долгосрочной перспективе: Коммунарка, Сколково, Домодедово, там большая плотность заселения.

Бизнес-отношения

– Как принимаются решения в больших госструктурах?

– Я еще на собеседовании был приятно удивлен, что топ-менеджмент ВТБ – молодой, энергичный и бизнес-ориентированный, у многих западное образование. ВТБ из-за кризиса досталось много девелоперских активов, и банковские управленцы начали во всем хорошо разбираться. Сейчас банк нам оказывает содействие в плане кредитования. Операционную деятельность мы ведем сами.

– То есть отношения с ВТБ на уровне перевода траншей?

– Финансирование – крайне важный аспект в девелопменте. Кредитами мы пользуемся на рыночных условиях. У банка высокие требования по юридической чистоте и прозрачности документов, и наши документы на 99% чисты. Обычно же то, что продает частный девелопер, назвать проектом крайне сложно.

– Как у вас изменилась кредитная нагрузка?

– В абсолютном значении она пока выросла, за 2012 г. – на 15 млрд руб. Было немногим более 80 млрд руб. Этому есть объяснение: в начале 2011 г. у нас была всего одна стройка – жилой квартал «Солнце» в Кунцеве. Сейчас уже пять, каждый проект – около 100000 кв.м, чтобы их двигать, нужно финансирование. Раньше был мертвый кредит, который лежал на компании, сейчас деньги тратятся на реализацию, объекты сдаются в эксплуатацию и т.д. Сами по себе долги значат немного. Они должны хорошо и правильно коррелироваться с операционной прибылью и стоимостью активов. Наша цель сделать так, чтобы в течение пяти лет кредитная нагрузка сократилась до 30–40 млрд руб.

– Это ваша основная задача, финансовая?

– Пока основная задача – запуск всех текущих стратегических проектов, а их в компании 12, это около 1,5 млн кв.м жилых и коммерческих объектов. Следующая задача на 2013–2014 гг. – продать некоторые законченные проекты и отдать банку часть кредитов. Первый шаг мы сделаем уже в этом году, когда вернем первые 5 млрд руб. Большую часть из них уже отдали, осталось отдать до конца года 1 млрд руб.

– За счет чего гасите кредиты?

– Мы сдали в аренду Сбербанку на пять лет БЦ «Даниловский форт». До этого он пять лет висел на рынке, теперь же приносит нам хороший доход. В бизнес-центре SkyLight башню А полностью снял Mail.ru. В этом году мы сдадим как минимум 70% площадей башни В. В ТРЦ «Лето» в Петербурге, когда я пришел в компанию, было сдано 12% площадей, сейчас 80% заполнено арендаторами. Наши финансовые потоки состоят на 50% из арендных платежей и на 50% – от продажи жилья. В ЖК «Солнце», например, мы уже продали все квартиры.

Ставка на продажи

– Дальше что будете продавать?

– То, что строим. Вывели на рынок ЖК «Литератор» в Хамовниках. Получили разрешение на строительство, начали рыть котлован. Несмотря на начальную стадию работ (до конца строительства еще 2,5 года), уже продано около 30% жилья. По немаленькой цене – в среднем по $15000 за 1 кв.м. Через месяц начнем продажи еще в одном элитном проекте, тоже в центре Москвы.

– Тоже бывшая промзона?

– Одна из промзон, которая реструктурируется в жилье. Нам интересны площадки, где можно снести какие-нибудь старые постройки и построить жилой квартал, офисный центр или МФК, сохранив памятники или исторические элементы. А редевелопментом в промзонах имеет смысл заниматься только внутри ТТК и только там, где нагрузка общественных функций не превышает 20% всех инвестиций.

– Какие сегменты недвижимости будете развивать?

– Наш портфель мы видим так: 50% жилой недвижимости и 50% коммерческой. В жилом сегменте пока делаем акцент на элитных объектах и бизнес-классе. Но думаю, в следующем году для баланса сегментов жилого портфеля мы приобретем пару площадок под массовое жилье комфорт-класса на 200000 кв.м каждая. В коммерческой части половина портфеля приходится на офисы. Нынешний проект – МФК на 11-м участке «Москва-сити» (три башни общей площадью 230000 кв.м). Две башни офисные, третья наполовину отель (под управлением Sofitel), наполовину апартаменты. Под нашим зданием находится транспортно-пересадочный узел, пять линий метро и торговые площади.

Сейчас смотрим еще один большой офисный комплекс под новый девелопмент на севере Москвы около ТТК.

Вера в транспорт

– В «Москва-сити» вакантно под 20%, не боитесь, что ваши метры зависнут?

– Раньше я не верил в будущее «Москва-сити». Но после прихода команды [Сергея] Собянина и [Марата] Хуснуллина я в это поверил. Проблема «Сити» – в инфраструктурном удобстве. Построить высотки и не сделать развязки, входы в метро, связь с аэропортами и общепит – это гибельный путь. Последний год мы реально видим, как продвигается городской подрядчик – уже две трети тоннеля под нашим участком пробурили, видим, как строятся эстакада и развязка. То, чего не было 10 лет, при новом руководстве активно строится. В конце 2015 г. появится прямое железнодорожное сообщение до всех аэропортов. И «Сити» станет комфортной зоной для делового туризма. Вы же в командировки прилетаете на бизнес-встречи, а не по городу погулять. Приезжаете в «Сити», а там самодостаточный кластер. В ближайшие три года в «Москва-сити» выйдет 1 млн кв.м, но ставки $600–800 там будут всегда. С такими ставками проекты коммерчески перспективны.

– Какова расчетная окупаемость вашего проекта в «Сити»?

– Думаю, что поменьше, чем остальных офисных зданий в пределах ТТК, – около восьми лет.

– Как оцениваете ситуацию на офисном рынке Москвы?

– Первые полгода была стагнация, сделки заключались фрагментарно, по ставкам, которые не сильно изменились с начала года. Последние два месяца наблюдается бурная активность. Наверное, люди решили: хватить ждать кризиса, пора что-то предпринимать.

В перспективе в центре Москвы ситуация со ставками для бизнес-центров будет хорошая: благодаря ограничивающей политике мэра новые офисные проекты стали единичным событием. На фоне дефицита ставки подрастут. В зоне от ТТК до МКАД площади не будут дорожать, предложение будет увеличиваться и уровень вакантности как минимум не упадет.

– За МКАД новые бизнес-парки появятся?

Земля и выбор

– Нашли у МКАД участки под экономкласс?

– Очень мало площадок с правильными документами. Крайне мало участков, которые бы устраивали нас с коммерческой точки зрения, места, наличия сетей. Каждый месяц я смотрю по 3–4 площадки под комфорт-класс. Площадок много, но нужно соответствовать банковским требованиям. И главная проблема не в собственности на землю, а градостроительная, неизвестно, сколько тебе разрешат на этой земле построить. Как правило, на первую очередь документы есть, а что будет происходить с 3–4–5-й очередями, никто не знает и никаких гарантий не дает. А цену хотят, как за все пять очередей.

– Вам интересны проекты в новой Москве?

– Там сначала должны разобраться с вопросами транспорта и сетей для этих территорий. Только после этого мы в какой-то проект войдем. Точно не в этом году. У нас есть площадка на Киевском шоссе, близко к «большой Москве». Но нет понимания, что на этой территории разрешено будет делать, какая будет инфраструктурная доступность. Поэтому мы эту площадку развивать не можем. Не говоря уже о покупке других.

– Вы собираетесь выходить из Москвы?

– Мы концентрируемся на Москве и области и не очень хотим уходить в региональные проекты. У старого «Галса» их было множество, мы где только не работали: в Сочи, Ялте, Киеве, Красноярске, Казани, но везде, к сожалению, крайне неэффективно.

– Почему?

– Региональная ситуация должна быть под контролем. Вы должны четко понимать условия рынка, возможности административного влияния, спрос ваших региональных арендаторов. Это сложно на дистанции делать.

– Что делаете с региональными проектами?

– Все, что смогли, продали в этом году, что не смогли – заморозили, у нас сейчас осталось три региональных проекта: ТЦ «Лето» в Петербурге, курортный комплекс в Сочи (гостиница с апартаментами), ТЦ в Казани на 20000 кв.м в центре города. В Казани объект четыре года стоял полупустым, сейчас 100%-ная заполняемость. Питерский ТЦ мы держим, пока не предложат хорошую цену, ТЦ в Казани продаем, в Сочи олимпийский проект, после Олимпиады решим, что с ним делать, апартаменты продадим. Никаких других региональных объектов нет и стратегией компании не предполагается, что они появятся.

Скорее будем фокусироваться на МФК и офисных центрах в Москве.

– Другие девелоперы смещаются в сторону жилья.

– Жилье дает очень быстрый оборот денег, возможность запускать новые проекты с дешевыми деньгами, так как в основном это деньги потребителей. Когда я пришел в компанию, у нас был один жилой проект, сейчас их семь. Кроме ЖК в Кунцеве и Хамовниках элитный объект на Поварской, комплекс апартаментов «Пекин», проект бизнес-класса «Преображенский» на 200000 кв.м и еще пара проектов, о которых расскажу позже. Всего примерно 500000 кв.м, которые мы реализуем в течение четырех лет.

Архнаследие

– По «Пекину» какие у вас отношения с архитектурно надзирающими органами?

– Претензий у этих органов к нам по поводу этого проекта быть не может – здание гостиницы является памятником и там планируется только реставрация. 1 февраля 2014 г. она будет закрыта на реставрацию под пятизвездочный отель (Fairmont). Все элементы, которые входят в предмет охраны – а их там сотни, – будут сохранены. Проектирует реставрационные работы компания «Новый город». Но это лишь одна часть проекта. За гостиницей «Пекин» на участке в 4 га буду построены два комплекса апартаментов. Они начнут строиться уже в начале 2013 г.

– Цена уже известна?

– Цена будет высокая. Апартаменты «Пекина» – красивый и знаковый проект для Москвы. Фасад будет выполнен в стиле сталинских высоток. Предварительно мы оцениваем их продажную цену в $12000–15000 за 1 кв.м. Делаем апартаменты, так как там нельзя было делать жилье. Это повлекло бы дополнительную социнфраструктуру, которую экономика проекта не тянула. Наша соцнагрузка заключена в реставрации гостиницы «Пекин» – реставрация всегда кратно дороже, чем новое строительство. Инвестиции в реставрацию – более $5000 за 1 кв.м при средней стоимости строительства в Москве в $2000–3000 за 1 кв.м. Сама гостиница может отбиться лет через 20. Поэтому мы и говорим про отель и апартаменты – друг без друга они экономически не живут.