Программисты теснят банкиров

В бизнес-центрах одного из самых престижных и самых дорогих кварталов Манхэттена, Плаза, в августе пустовало 12,3% офисов (данные Colliers International). Это рекорд последних двух лет: в III квартале 2011 г. не занято было 10,5% площадей. Стоимость аренды в Плаза в среднем составляет $870 за 1 кв. м, в соседних кварталах Манхэттена она не поднимается выше $767 за 1 кв. м.

Треть офисов в Плаза занимают финансовые фирмы: банки, хедж-фонды, управляющие активами, которые из-за кризиса вынуждены сокращать рабочие места. За пять лет число сотрудников нью-йоркских финансовых фирм уменьшилось на 30000 до 444000 человек (оценка Независимого бюджетного агентства).

«Большинство незанятых офисов в этом квартале – это наследие сектора финансовых услуг», – говорит Питер Хеннеси, представитель девелоперской компании Cassidy Turley. Недавно от аренды офисов в квартале Плаза отказались Citigroup и General Motors. Citi перевел в другой офис операции по обслуживанию богатых клиентов. Ранее часть офисов в Плаза освободили Deutsche Bank и Bank of America (BofA).

«Сейчас центральная часть Манхэттена – это немодно, – говорит президент Trinity Real Estate Джейсон Пайзер. – Люди, которые теперь арендуют наши здания, говорят «чувак» и «конкретно», они толкаются и не пожимают руку. Но сейчас именно они принимают решения об [аренде] этой площади» (цитата по Bloomberg).

Регуляторы вынуждают банки избавляться от непрофильных активов, в разряд которых попадают и офисные здания. Подчас банкам приходится продавать офисы, в которых работают их сотрудники, а потом арендовать эти помещения у новых владельцев. BofA расстается с офисным комплексом из 12 зданий в Нью-Джерси, который достался ему от Merrill Lynch, сообщает Bloomberg. По данным Real Estate Alert, комплекс покупает нью-йоркская Fortress Investment Group за $375–400 млн.

«Владение корпоративной недвижимостью не относится к профильному бизнесу BofA», – отмечает его представитель Дженнифер Дарвин. По ее словам, банк планирует подписать с новыми собственниками договор об аренде комплекса – в нем работают 6500 его сотрудников. С начала года BofA продал Hearst Tower (четвертое по высоте здание в Шарлотте) и здание в Бостоне, а сейчас ищет покупателя на другие здания в Шарлотте и Чикаго, рассказала Дарвин.

Взгляд инвесторов

Инвесторы, не побоявшиеся вложиться в бизнес-центры, когда рынок недвижимости обвалился до минимума, теперь пожинают плоды на их продаже. Удается это в основном средним фирмам. Группа инвесторов во главе с George Comfort & Sons выставила на продажу высотное здание One Worldwide Plaza, расположенное на Манхэттене. В 2009 г. они заплатили за него $600 млн. Здание было полупустым, поэтому цена была такой низкой. «Было очень-очень немного желающих посмотреть на эту сделку, кто был бы готов принять такой риск», – говорит Дуглас Хармон из Eastdil. Проблема пустующих офисов была решена, когда часть здания арендовала Nomura.

Теперь же консорциум получил несколько предварительных заявок от потенциальных покупателей One Worldwide Plaza на более чем $1 млрд, рассказали WSJ крупные игроки сектора недвижимости. Но инвесторы ориентируются на большее – они хотят получить за здание не менее $1,5 млрд.

Достигшие дна в мае 2009 г. цены на коммерческую недвижимость в США уже отыграли 57% (данные Green Street). На сегодняшний день самой выгодной инвестицией оказалась покупка 42-этажного офисного здания в Сиэтле, где находилась штаб-квартира Washington Mutual. В 2009 г. после банкротства банка его за $115 млн купила Mutual Life Insurance. В апреле 2012 г. оно было продано за $480 млн (данные Real Capital Analytics).

Среди компаний, которые пытаются сейчас заработать на продаже недвижимости, – TMG Partners в Сан-Франциско, нью-йоркская Savanna, инвестировавшая в многочисленные офисные здания на Манхэттене, и Pacific Urban Residential, вложившая средства в комплекс жилых зданий в Сиэтле. «Мы точно не знаем, когда ситуация в экономике улучшится, но знаем, что при таких ценах мы не получим убыток», – говорит председатель совета директоров TMG Partners Майкл Коваррубиас.

Спрос на офисную недвижимость растет и в Лондоне, где инвесторы, напуганные кризисом в Европе, готовы пожертвовать доходом, лишь бы сохранить капитал. С начала года здесь продано офисной недвижимости на 8,2 млрд фунтов ($12,9 млрд) по сравнению с 10,7 млрд фунтов в 2011 г. «Инвесторы думают о сохранении капитала, не о росте, и ориентируются на долгосрочную перспективу, когда покупают офисы в Лондоне», – говорит директор по международным инвестициям BNP Paribas Эндрю Крюкшанк.

Предложение офисов для аренды в центральном Лондоне во II квартале увеличилось на 4% до 1,6 млн кв. м, поскольку девелоперы предлагают офисные площади в зданиях, строительство которых еще не закончено (данные компании CBRE). В финансовом квартале центрального Лондона сейчас пустуют 13 зданий площадью от 9300 кв. м. Для сравнения: в I квартале их было 11.

В 2013 г. девелоперы планируют вывести на рынок 175000 кв. м, а в 2014 г. – 240000 кв. м новых офисов. Land Securities в 2014 г. закончит строительство небоскреба в центре финансового квартала на Фенчерч-стрит. Общая площадь здания – 55000 кв. м, предварительные договоры об аренде заключены лишь на 19% офисов в этом здании.

Цены на офисную недвижимость практически вернулись на предкризисный уровень. Стоимость офисных зданий в 2007–2009 гг. упала на 43%, а затем выросла на 40% (данные индекса BNP Paribas, который рассчитывается для 11000 зданий). На высокий доход от аренды владельцам офисов надеяться не приходится. По оценке BNP Paribas, доход от офисов, недавно приобретенных в лондонском Сити, составляет 5% годовых, в Вест-Энде – 4% (в августе 2009 г. – 6,5 и 5,75% соответственно).

Новые арендаторы

Спрос на аренду офисов в Лондоне в ближайшие два года будет увеличиваться за счет высокотехнологичных, медийных и телекоммуникационных компаний. До 2014 г. они займут дополнительные 110000 кв. м офисов – вдвое больше, чем площадь самого высокого лондонского небоскреба Shard (данные исследования BNP Paribas). Технологические компании выйдут за пределы Silicon Roundabout, расположенного в окрестностях Олд-стрит, и начнут обживать центр Лондона. Возможно, они захотят присмотреться к относительно новым деловым кварталам, например в Кингс-Кросс, Саутбанк и Стратфорд, говорит Пол Хенвуд из отдела инвестиций в сектор недвижимости BNP Paribas. «Есть хорошая возможность для инвесторов более серьезно посмотреть на эти районы [Лондона], а также на традиционные главные рынки, но ключевым фактором успеха будет цена выхода на рынок», – отмечает он.

Amazon в июле подписала договор об аренде восьмиэтажного офисного здания в City. Google рассматривает возможность строительства офисного комплекса площадью 67000 кв. м рядом с вокзалом Кингс-Кросс. За первое полугодие компании технологического сектора арендовали 68000 кв. м офисов в Сити по сравнению с 34000 кв. м годом ранее (данные Knight Frank). Это более четверти всех вновь арендованных площадей в Сити за первое полугодие 2012 г.