Точка зрения: Управленец со стороны
Fee-девелопмент, или управление проектом сторонней профессиональной организацией за вознаграждение, в России пока не слишком распространен: он занимает 10% рынка недвижимости. В Европе и США к услугам fee-девелопера (хотя они обычно сводятся только к управлению строительством) заказчики прибегают много чаще. В чем же роль fee-девелопера в России и как убедить наших застройщиков в его ценности?
На российском рынке сейчас действует ограниченное число ключевых игроков – структур, обладающих весомым капиталом, имеющих большой портфель проектов и планирующих долгосрочные капитальные вложения в сегмент недвижимости. Для таких структур видны явные преимущества владения собственными техническими подразделениями, способными не только управлять проектом, но и самостоятельно выполнять функции проектирования и даже генподряда.
Но на рынке есть игроки, пришедшие в сегмент недвижимости по воле случая, имеющие мало проектов или вообще один, не планирующие концентрировать внимание и инвестиции на данном сегменте. Для этих компаний, казалось бы, было логичным привлечение профессиональных структур. Но на практике они предпочитают действовать по принципам «мы сами с усами», «мы лучше сэкономим».
Есть еще две группы застройщиков – это инвестфонды и создатели технически сложных проектов, таких как промышленные предприятия, инженерные сооружения. Для первых процесс девелопмента – непрофильный бизнес, для вторых он слишком сложен. И те и другие обычно прибегают к помощи профессионалов. Но доля таких проектов на рынке, увы, невелика.
Чтобы число их увеличилось, рынок должен понять, что девелопмент в сфере недвижимости – это не умение правильно проектировать, лить бетон и прокладывать кабель, а умение правильно работать с финансовыми потоками, в результате чего инвестор получает заданную доходность на вложенный капитал. Именно за это платят fee-девелоперу. И его вознаграждение, которое варьируется от 3 до 7% от общего бюджета проекта (за вычетом стоимости земельного участка), по нашему мнению, несоразмерно возможным потерям владельца из-за неумелого управления.
Fee-девелопер поможет грамотно составить бюджет проекта. Нередко его предварительный расчет может привести инвестора к решению не вступать в проект. Здесь особое значение имеет не столько прогноз строительных затрат, сколько умение заранее оценить расходы на создание инженерной инфраструктуры, получение необходимых мощностей и согласований, подведение коммуникаций, налаживание транспортных развязок. По мере продвижения проекта его бюджет многократно уточняется и окончательно формируется во время выбора генподрядчика, чьи тендерные предложения также необходимо правильно оценить. Например, 5%-ное изменение (в ту или иную сторону) бюджета проекта на 20000–40000 кв. м ведет к изменению доходности (IRR) на 2,5% и больше. Что весьма ощутимо для кармана инвестора. Планируя инвестиции в проект, мы математически рассчитываем работу денег за некий период времени. Каждый месяц задержки бьет по карману инвестора – застройщика, а отставание на полгода может настолько снизить эффективность проекта, что он перестанет иметь экономический смысл. Поэтому еще одной задачей fee-девелопера является контроль за исполнением графика проекта. А его работа с проектировщиком и генподрядчиком нередко помогает достичь ощутимой экономии. Недавно при проектировании одной из региональных гостиниц заказчику было предложено три варианта конструкций фундамента, стоимость исполнения которых отличалась в несколько миллионов долларов. Западные специалисты настаивали на инновационной технологии jetgrouting, которая вела к значительной экономии. Но из-за особенности грунтов мы эту технологию в чистом виде применить не решились, привлекли сотрудников российского института НИИОСП, в результате чего было найдено компромиссное решение, одобренное госэкспертизой, которое отвечало вопросу «цена – риск – качество».
Fee-девелопер работает с подрядчиками, которых он привлекает посредством тендера, осуществляет технадзор, руководит проектом, координирует действия его участников, управляет рисками. Все это приводит к качественному исполнению проекта в срок и в рамках бюджета, что обеспечивает максимальную доходность вложений.
Почему же инвесторы не спешат прибегать к услугам профессионалов?
Признаемся, что привлечение и содержание команды fee-девелопера весьма ресурсоемко. Эти затраты окупаются в случае, если проект нормально осуществляется и доходит до логического конца. Но, к сожалению, весьма распространены случаи остановки проекта: из-за прекращения финансирования, изменения экономической ситуации (как общей, так и заказчика) и т.п. Тогда, если девелопер не предусмотрел компенсацию в договоре с заказчиком, он понесет убытки.
Проблемой является и неотлаженность системы выдачи согласований и разрешений, несовершенство градостроительного законодательства, что по объективным причинам может привести к простоям. Если в договоре с инвестором не предусмотрена плата fee-деволоперу за месяцы бездействия, то последний за свои средства вынужден содержать команду.
Еще одна проблема парадоксальна. Несмотря на то что заказчик нанимает fee-девелопера именно потому, что не может справиться с проектом самостоятельно, он нередко вмешивается в процесс управления, отдавая распоряжения, идущие вразрез с мнением девелопера, что, по нашему опыту, приводит к ярко выраженным негативным последствиям. Или же заказчик нанимает девелопера с целью научиться строительству и дальше экономить на профессионалах.
Но мы уверены, что в России начнется эра fee-девелопмента. К этому ее толкает развитие рынка. Кстати, наличие в проекте профессионального управленца – уже обычное требование и при кредитовании проекта банком, и при привлечении капитала от институциональных инвесторов.