Искусство побеждать: «Наш покупатель глубоко несчастен»

Понятные проекты, по мнению участников круглого стола, – это комплексная застройка территории с приемлемой транспортной доступностью. «За первое полугодие рост цены предложения на наше жилье составил 6%, мы это связываем с тем, что строим комплексно», – уверен Алексей Уланов, заместитель гендиректора «Эталон-инвеста». Инфраструктура – очевидное требование рынка, согласен Кузьминов: «У нас в проекте есть детский сад, мы еще не решили, передавать его городу или управлять самим. Есть определенное маркетинговое преимущество в том, чтобы оставить его в компании. Но себестоимость содержания ребенка (без учета цены строительства, аренды имущества) получается на уровне 20000–30000 руб. в месяц. Цифра приемлемая, но, поскольку доля ипотечных покупок у нас – более 50%, людям будет тяжело платить еще и за ребенка».

Школы строятся те же самые, что и раньше, по нормам, но теперь это преподносится как забота о покупателях, иронизирует Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», хотя набор обязательной инфраструктуры за десятилетие не поменялся. «Я сомневаюсь, что кто-то из девелоперов сам решил: вот тут мы два корпуса строить не будем, а построим школу . Стоимость школы – 1 млрд руб. Вряд ли кто-то предпочтет потратить этот миллиард, а не получить его от продажи домов на этом месте», – рассуждает Алтухов.

К такому результату пришли участники круглого стола, проведенного редакцией «Ведомости-недвижимости». Платежеспособный спрос в Подмосковье не исчерпан. В области можно строить и продавать по 6 млн кв. м жилья в год, – подсчитал аналитик Юрий Кочетков. – Строят и продают 3,5 млн кв. м. Если девелоперы сделают интересный формат, охватят зоны, привлекательные с точки зрения транспортной доступности, появятся новые покупатели».

Дна не видно

Сейчас уже невозможно продать не пойми что, не пойми где и не пойми какого качества, убеждает Даромир Обуханич, вице-президент ГК ПИК. Рынок диктует, где, что и сколько строить. У группы план по освоению площадок рассчитан на 5–7 лет, по некоторым – на 10 лет. В компании «Авгур эстейт», по словам ее коммерческого директора Сергея Кузьминова, на разных стадиях проектирования 2,5 млн кв. м. На рынок девелопер планирует выводить по 200000–300000 кв. м в год. «Мы в Коммунарке будем продавать еще десятки лет», – говорит он. Объем продаж по сравнению с прошлым годом у компании вырос в 1,5 раза, но это произошло не из-за роста спроса, а из-за увеличения объема предложения. «Рынок очень конкурентный, – жалуется Кузьминов. – Объемы [предложения в «новой Москве»] удваиваются. И это будет продолжаться, пока не утвердят новый генплан».

Конкуренция не только в «новой Москве». Один из проектов Storm Properties находится на Новорижском шоссе, где строит и ГК ПИК. «Мы предлагаем жилье в другом ценовом сегменте и другого качества», – рассказывает о бизнес-модели компании Надежда Башбынар, заместитель гендиректора. «Еще один проект в высококонкурентном месте – в Павшинской пойме. Там мы спроектировали высотную застройку. Пока не приняли решения, с отделкой продавать квартиры или без, но склоняемся к отделке, это требование рынка», – делится она.

У ГК «Ташир» на Калужском шоссе у р. Десны начат проект «Газойл-парк» на 400000 кв. м. «Это монолитные дома в 5–7 этажей плюс небольшой объем таунхаусов – 10% от общего объема, – рассказывает Виталий Ефимкин, вице-президент «Ташира». – Мы всегда нацелены на «Газпром» и его инфраструктуру». У группы две стратегии относительно жилых проектов: в Москве она строит бизнес-класс и премиум, например ЖК «Дирижабль», «Газойл-сити». В регионах работает в среднем ценовом сегменте (возводит около 1 млн кв. м). «Мы строим на собственные средства, предпродаж жилья почти никогда не бывает. Поскольку реализуем готовые комплексы, то выставляем максимальную планку», – говорит он.

Компания «Сити – XXI век» вывела на рынок проект в г. Видное объемом около 200000 кв. м. «Мы строим в основном монолитные объекты и должны быть благодарны коллегам, которые предоставляют покупателям возможность выбирать: монолит / панель / кирпич», – рассказывал Владимир Кириенко, экс-гендиректор «Сити – XXI век». Спрос, по его словам, растет отчасти благодаря тому, что «говорят и делают мэр Москвы и новый губернатор Подмосковья».

Новое жилье в Подмосковье дорожало быстрее инфляции – 6–10% за полгода, свидетельствует Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости MR Group. «В ближнем Подмосковье мы все уже перешли за рубеж в 100000 руб. за 1 кв. м», – говорит он.

«Важно не задирать цены настолько высоко, насколько того хочется застройщику, – предупреждает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики «Азбуки жилья». – Как только на квартиры нижнего ценового сегмента повышается цена, мы наблюдаем резкий провал в спросе, который потом тяжело восстанавливается с помощью разных маркетинговых ходов». Так, в мае – июне продажи упали в 2 раза – застройщики подняли цены на 10000 руб. за 1 кв. м, напоминает Кочетков. «Мы повысили цены с начала года в среднем на 20%, это никак не сказалось на объеме продаж», – спорит Дмитрий Зотов, заместитель гендиректора по развитию «Мортон-инвеста». По словам Зотова, основной фактор, влияющий на цену, – удаленность от МКАД. В ЖК «Солнцево-парк» (14 км от МКАД) цены ниже, чем в «Бутово-парке» (4 км от МКАД), хотя это и «новая Москва». «Люди рублем голосуют за близость к столице», – подтверждает Виталий Лебедев, исполнительный директор «Миэль-новостроек».

В этом году каких-то резких скачков цен, кроме как в «новой Москве», в Подмосковье не было, говорит Филипп Третьяков, коммерческий директор Galaxy Group. По его мнению, сложнее всего проектам в непонятных местах в чистом поле – «таких сейчас много».

Новая трактовка старых школ

Чтобы полноценный детский сад мог быть коммерческим, родителям придется выложить 80000 руб. в месяц за ребенка, приводит данные Дмитрий Ковальчук, гендиректор «Пробизнес-девелопмента». Покупатели не смогут платить такую сумму, уверен он, без помощи государства в этом деле не обойтись. Только крупные застройщики могут позволить себе добавить детский сад в себестоимость метра – это плюс $150–200 на 1 кв. м.

В тех районах, где строит ГК ПИК, власти активно занялись увеличением объема социальной инфраструктуры, идет работа по привлечению бюджетных средств, появились компании, которые заинтересованы стать операторами коммерческих детских садов, перечисляет Даромир Обуханич. «Сейчас каждый застройщик живет своей жизнью и пытается решить вопросы по обеспечению сетями, например. Если эта работа хоть в какой-то мере будет консолидирована на уровне области или района, выиграют все», – уверен он.

Может быть, сейчас стратегическое развитие большой территории пойдет в едином ключе, надеется Алтухов. «Прекрасно, если дороги будут строиться ко всем реализующимся проектам сразу – и хорошие дороги, а не как сейчас, когда каждый девелопер на последние деньги делает однополосную бетонку до ближайшего шоссе», – говорит он.

Замена бетонным клонам

Спрос на бюджетное жилье колоссальный, но из Москвы он весь ушел в область, отмечает Кайдо Каарма, гендиректор Est-a-Tet. В структуре сделок 50% – это покупки 1-комнатных квартир. А вот в дорогих столичных районах – как Мичуринский, например, – спрос на такое жилье весьма ограничен. Альтернативы домостроительным комбинатам при требуемом объеме строительства, по его мнению, пока нет.

90% предложения в недорогом сегменте – панельные дома. «Современную панель даже сравнить нельзя с домами трехлетней давности, – убеждает Обуханич. – Индустриальное домостроение признано повсюду в мире. Дома строятся в соответствии с нормами энергоэффективности, квартиры сдаются с отделкой, которую люди потом не переделывают». Вопрос, который остался нерешенным, – как быстро можно преобразовать типовой продукт в более интересный, красивый.

При больших объемах застройки поддерживать контроль качества возведения монолитных домов сложнее, чем при индустриальном домостроении, добавляет Дмитрий Ковальчук.

«Мы все работаем по принципу: корову больше доить и меньше кормить. Почему многие у нас строят многоэтажки как можно выше и как можно плотнее? – задает риторический вопрос Иван Потапов, директор по продажам RDI. – Житель, который покупает квартиру, довольно-таки несчастлив. Паркуются люди во дворах, друг у друга на головах, ездят в центр по два часа в одну сторону и т.д. Причина их несчастности – в завышенной плотности». Малоэтажное строительство – это выход не с точки зрения получения максимальной прибыли, а с точки зрения создания комфортного Подмосковья, уверен он.

Работать, где живешь

«Больше всего интересуют московскую власть на присоединенной территории новые рабочие места», – рассказывает Потапов. В «Западной долине» [проект RDI, который попал в территорию «новой Москвы», 250000 кв. м жилья на 100 га] запланирован деловой центр на 49000 кв. м.

«Было озвучено предложение от губернатора по созданию мультиформатных центров. Опрос наших покупателей показал: две трети не могут поменять работу, и только треть имеют собственный бизнес, который могли бы перенести на площади нового микрорайона. Но почти 90% из них работают в сфере сервиса и завязаны на крупные московские организации, не могут от них удалиться, иначе потеряют клиентов», – рассказывает Дмитрий Зотов. Только 14% бизнесменов готовы рассматривать предложенные девелопером варианты для переезда.

Будут люди жить, будут и рабочие места, уверен Обуханич. Если есть спрос на квартиры, значит, будут появляться застройщики офисной недвижимости. «Если кадровому сотруднику предложат рядом с местом жительства инфраструктуру и работу, он будет рассматривать варианты переезда», – поддерживает Виталий Ус, директор центра страхования финансовых рисков «Росно» в составе Allianz.

Рабочие места от застройщика

«Больше всего интересуют новую московскую власть на присоединенной территории новые рабочие места», – рассказывает Иван Потапов, директор по продажам «Загородного проекта». В «Западной долине» (проект RDI, который попал в территорию новой Москвы, 250000 кв. м жилья на 100 га. – «Ведомости») запланирован деловой центр на 49000 кв. м.

Идея «Нового Ступина» – жилье в увязке с индустриальным парком «Шматово». Перспектива консолидировать разбросанные по области предприятия в индустриальном парке есть – и достаточно реальная, уверен Дмитрий Орлов, директор по продажам жилой недвижимости MR Group.

ГК «Ташир» видит свою роль в создании рабочих мест в строительстве торговых центров. У группы есть площадка за бизнес-парком «Румянцево», где девелопер возведет ТЦ на 70000 кв. м. Это около 300 арендаторов плюс продавцы, получается около 2000 рабочих мест, – подсчитывает Виталий Ефимкин. «Префектура приветствует наш проект и всячески помогает», – добавляет он. – Примерно 30–40% в наших ТЦ занимают не сетевые ритейлеры, поэтому есть простор для частной инициативы».

У Storm Properties в «новой Москве» есть проект бизнес-парка К2. Тенденция децентрализации офисных проектов налицо, уверена НадеждаБашбынар. «Мы рассматривали проекты строительства бизнес-центров в области, но не смогли найти ответы на вопросы о сроках окупаемости, путях преодоления рисков», – возражает Максим Белецкий, гендиректор Alcon Management.

Рабочие места ближе к району проживания [за МКАД] смогут обеспечить большие корпорации, считает президент девелоперской компании «Высота» Олег Артемьев. Например, «Ростелеком» заявил, что переезжает в бизнес-парк «Румянцево». Госкорпорации, по его словам, стали закладывать расходы на то, что после переезда придется потерять и набирать часть сотрудников.