Где жить хорошо: Недоцентр

В его пользу говорят и престижная прописка в северной части города, и сразу три станции метро («Динамо», «Аэропорт» и «Сокол») в распоряжении местных жителей, и узнаваемый архитектурный облик. И то, что район традиционно заселен представителями творческой интеллигенции.

Очевидный минус – Ленинградский проспект, у которого практически отсутствуют альтернативные объездные пути. Мало того, как отмечает управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин, в районе настолько не развита внутренняя улично-дорожная сеть, что пробки здесь не редкость даже на второстепенных улицах.

Еще один недостаток Аэропорта, по словам экспертов, – отсутствие инфраструктуры, необходимой району «повышенной ценовой категории»: хороших ресторанов, магазинов-бутиков и т.д. Нового предложения жилья – по пальцам пересчитать, и площадок под застройку практически не осталось. Хотя некоторые резервы, конечно, есть. На территории стадиона «Динамо» по проекту «ВТБ арены» помимо нового стадиона и коммерческой инфраструктуры появится жилой квартал.

«На ветке от «Динамо» до «Речного вокзала» район Аэропорт считается самым престижным, – полагает исполнительный директор «Миэль – сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов. – В 1950–1970-х гг. там были построены ЖСК «Драматург», ЖСК писателей, актеров, работников цирка и т.д. В основном в таких домах квартиры улучшенной планировки, с кухнями от 8 кв. м, с потолками в 2,8–3 м. Закрытые дворы, консьержи в подъездах. А вот панельных домов в районе практически нет». Все это правда, если не слишком удаляться от оси Ленинградского шоссе.

Если же копнуть глубже и отправиться в сторону железнодорожной ветки рижского направления, то картина совсем другая: эта территория в основном застроена кирпичными пятиэтажками, которые не попадают в список сносимых серий. Правда, по словам Алексея Шленова, пятиэтажки эти тоже своеобразные. Например, за Часовой улицей встречаются даже дома с лифтами и улучшенной планировкой. «Их не так много, и на них есть спрос», – добавляет эксперт. Гендиректор компании «Домус финанс» Павел Лепиш жестче в оценках: «В непосредственной близости от ст.м. «Динамо» жилых домов нет, рядом со ст.м. «Аэропорт» и «Сокол» находится ограниченное количество престижных домов, где квартиры предлагаются редко и по завышенным ценам. В основном в предложении на вторичном рынке объекты, расположенные далеко от метро и в не самых лучших домах».

Что купить

По наблюдениям риэлторов, предложения квартир на продажу здесь появляются редко – люди крайне неохотно покидают этот район и даже при разменах и других вынужденных сделках стараются из него не уезжать (впрочем, подобная картина характерна для большинства старых столичных районов). «Новые появляющиеся предложения дорогие, – говорит Алексей Шленов. – Например, в знаменитом доме №8 на ул. Усиевича, «Доме драматургов», квартира площадью 66 кв. м стоит $560000. Самые востребованные – дома №2 и 4 на ул. Черняховского, №8 на Усиевича, «Министерский дом» на Красноармейской улице».

По оценкам гендиректора «Метриум групп» Марии Литинецкой, в настоящее время рынок новостроек района Аэропорт представлен лишь несколькими объектами, среди которых – ЖК «Петровский парк», ЖК «Весна на Балтийском», «Дом в Шебашевском переулке». Общий объем нового предложения, по ее данным, составляет около 80 квартир.

Гендиректор «МИЦ-недвижимости» Наталья Соломонова называет район Аэропорт одним из наиболее дорогих в САО: по ценам на первичном рынке он №1. «От 190000 до 265000 руб. за 1 кв. м. Средняя цена – на уровне 210000 руб. за 1 кв. м. Для сравнения: в наиболее дешевых районах САО в границах МКАД средние цены находятся на уровне 110000–140000 руб. за 1 кв. м», – уточняет она. Что касается вторичного рынка, то, по данным «МИЦ-недвижимости», Аэропорт занимает 3-е место: жилье на его территории в среднем стоит 195000 руб. за 1 кв. м. «Этот район уступает только Хорошевскому району и району Сокол», – говорит эксперт.

В открытой базе «Миэля» на конец октября на вторичном рынке было представлено около 30 квартир. Одно из самых дешевых предложений – 40-метровая двушка на 1-м этаже в 5-этажном доме на Планетной улице (6,4 млн руб.). Чем ближе к Ленинградке, тем больше и дороже – 4-комнатная 112-метровая квартира в сталинке по адресу: Ленинградский проспект, 58, стоит уже 21 млн руб. Особую строку занимают дома бизнес-класса, построенные в последнее десятилетие. Уже на вторичном рынке (от собственников) предлагается 1-комнатная квартира в ЖК «Аэробус» (62 кв. м) за 14,8 млн руб. В «Петровском парке» за 1-комнатную площадью 50,1 кв. м просят 13,1 млн руб., рассказывает заместитель гендиректора по маркетингу «Пересвет-инвеста» Ирина Кирсанова. Самый дорогой объект района – квартира площадью 213 кв. м, по словам Алексея Шленова, оценена в 78,6 млн руб.

Управляющий директор агентства «Усадьба» Наталья Кац вспоминает одну примечательную постройку – ЖК «Помидор» на Ленинградском проспекте, 52. Назван этот комплекс по имени известного ресторана, который ранее располагался на этом месте. Коммерческая судьба дома складывалась непросто: построенный в середине 1990-х гг. ЖК «попал под кризис». В результате квартиры в нем продавались необыкновенно долго.

Экономинфраструктура

Инфраструктура, интересная элитному потребителю, в районе практически отсутствует. Зато для среднего класса существует два небольших ТЦ: «Галерея Аэропорт» у одноименного метро и «Метромаркет» у ст.м. «Сокол». Если на Соколе торгцентр предназначен в основном для «тряпочного» шопинга, то в «Галерее Аэропорт» также есть небольшой супермаркет, на 3-м этаже – зона фудкорта и ресторан «Му-му», а на 1-м предложат кофе в «Старбаксе». Главная торговая точка района – Ленинградский рынок. Само здание рынка можно посещать как музей: тут и парное мясо на мраморных прилавках, и тщательно уложенные пирамиды овощей-фруктов, и «осетрина первой свежести». Ну и цены музейные. Зато вокруг ряды палаток, где все гораздо демократичнее и по внешнему виду, и по ценам.

Как и большинство старых районов, Аэропорт в достаточной мере насыщен детскими садами и школами. Есть несколько вузов. Культурный досуг обеспечивают кинотеатр «Баку», пять библиотек, но, как это ни странно для района с «творческим населением», ни одного выставочного зала.

Про зелень и спорт

Похвастаться прекрасной экологией район, зажатый железной дорогой и Ленинградским проспектом, не может. Ситуацию несколько улучшает Петровский парк, известный с XVIII в. Сейчас парк занимает 22 га. Довольно большой кусок его ушел под стадион «Динамо».

Старый стадион 1927–1936 гг. имел статус памятника архитектуры. Когда его включили в список стадионов ЧМ-2018, ВТБ приступил к модернизации «Динамо». Как заявлял мэр Сергей Собянин, «современный стадион будет создан на сохраненной основе старого». Председатель совета директоров «ВТБ арены» Андрей Перегудов обещал, что «сохранение исторического облика сооружения – принципиальный момент» (цитаты по «Интерфаксу»). Но от старого стадиона остался один восточный фасад. Сейчас, по сообщению пресс-службы компании, там работают реставраторы, «утраченное будет восстановлено один в один». Есть также идея сделать музей спортклуба Динамо.

ВТБ собирается восстановить Парк спорта по старым проектам(он задумывался архитектором Леонидом Чериковером, был реализован лишь частично). «Территория была заброшена в 1980–1990 гг. и сейчас требует вложений», – отмечают в пресс-службе. Объем инвестиций пока не известен.

De Eccher Group в отчете за 2011 г. писала, что ее строительное подразделение Codest International выиграло тендер на 395 млн евро на возведение комплекса из 12 зданий: двух отелей Hyatt, четырех офисных зданий, жилого комплекса из шести зданий. Всего инвестиции в проект составят $1,5 млрд.

По заказу императрицы

Жемчужина Петровского парка – Петровский путевой дворец был построен в конце XVIII в. у с. Петровское-Зыково на Петербургском тракте по заказу императрицы ЕкатериныII. Спроектировал его Матвей Казаков в турецком стиле. На долгие годы дворец стал последней остановкой при въезде царского поезда в Москву. Во время Отечественной войны 1812 г. здесь в течение нескольких дней размещалась ставка Наполеона. Как и вся Москва, дворец значительно пострадал от пожара. В ходе восстановительных работ в 1827 г. было решено разбить вокруг него пейзажный парк. C 30-х гг. XIX в. Петровский парк стал популярным местом гуляний, а затем и аристократическим дачным местом, было даже запрещено открывать здесь злачные места (трактиры или постоялые дворы). Наблюдалось и «архитектурное единство»: по указу НиколаяI участки от Тверской заставы до Петровского парка выделялись под строительство дач с условием, чтобы домики были красивы и обращены фасадом на дорогу. В начале XX в. активная застройка нанесла значительный ущерб зеленым насаждениям парка, и в 1907 г. император НиколайII запретил раздавать участки в парке под дачи. В конце XIX – начале XX в. в окрестностях парка было построено несколько ресторанов: «Яр», «Эльдорадо» на пересечении ул. Серегина и Красноармейской (в советское время здесь был Дом офицеров, сейчас здание реконструировано, принадлежит компании «Мечел»). Слава «Эльдорадо» осталась в названии одного из близлежащих переулков – Эльдорадовского. С 1920 г. в здании дворца размещалась Военно-воздушная академия им. Жуковского, а в 1997 г. дворец перешел в ведение московского правительства. Была проведена научная реставрация, и сегодня дворец функционирует как Дом приемов городского правительства. В отдельные дни и по предварительной записи во дворец можно попасть с экскурсией.

1. Магазины

В торговых центрах «Галерея Аэропорт» у одноименного метро и «Метромаркет» у ст.м. «Сокол» представлены магазины «средней ценовой категории». В «Галерее Аэропорт» также есть зона фудкорта, а на 1-м этаже – кофейня «Старбакс».

2. Школы

Всего в районе семь школ, среди которых одна из старейших в городе – школа №152 с гимназическими классами и №1289 с углубленным изучением английского языка. Есть и частная Новая гуманитарная школа.

3. Вузы

Московский автомобильно-дорожный институт и Военно-воздушная академия им. Жуковского. А также Московская академия предпринимательства, Московская открытая социальная академия, один из корпусов МФЮА и т.д.

4. Ленинградский рынок

В прошлом году рынку исполнилось 50 лет. После реконструкции он превратился в современный торговый комплекс.

5. Петровский парк

Известен с XVIII в. Сейчас парк занимает 22 га, когда-то он был значительно больше, но территорию неустанно обрезали и расчленяли, довольно большой кусок его ушел под стадион «Динамо».

6. Стадион «Динамо»

Стадион «Динамо» построен в 1927–1936 гг. по проекту Леонида Чериковера и Александра Лангмана. В 1987 г. получил статус памятника архитектуры. С приходом на эту площадку ВТБ в 2011 г. статус изменили на достопримечательное место, что позволяет вести новое строительство.

Аэропорт станет пробкой

Роман Дьячков, депутат муниципального собрания района Аэропорт:

– «ВТБ арена парк» – важный для города проект, но его строительство грозит серьезными проблемами. Например, появление запланированных офисно-гостиничных зданий и жилых домов прямо на съезде с ТТК приведет к полному транспортному коллапсу на этом участке. Там и сейчас постоянная пробка. Чтобы представить недалекое будущее, достаточно посмотреть, какие затруднения создают «Северная башня» на Беговой и «Метрополис» на Войковской. Нам обещают предоставить план транспортного решения, но, пока его нет, я готовлюсь к худшему. Район Аэропорт в последние годы оказался в зоне внимания застройщиков. Введение в строй всех запланированных и построенных в районе объектов сделает невыносимым существование его жителей. Введение четырех огромных зданий делового комплекса Alcon на Ленинградском, 72, окончательно заблокирует проспект, а прилегающие улицы, которые сейчас уже закупорены, станут одной сплошной стоянкой для работников бизнес-центра. В квартале 18б планируется построить более 70000 кв. м жилья. Аэропорт вскоре станет одной нескончаемой пробкой. Постоянно ухудшается и экологическая обстановка. Для расширения Ленинградского проспекта несколько лет назад была уничтожена аллея, разделявшая полосы. Для строительства Алабяно-Балтийского тоннеля уничтожен сквер на Балтийской улице. Строительство ст.м. «Петровский парк» серьезно затронет сам парк. А восстановления зеленых насаждений не происходит.