Ориентиры: На работу за МКАД

Экс-губернатор Московской области Сергей Шойгу вынашивал планы привязать застройщиков областного жилья к рабочим местам. Пока рабочие места активно привязываются лишь к столичным спальным районам. И не далее.

Первый офисный проект за пределами МКАД – бизнес-центр «Кантри парк» в Химках общей площадью 18400 кв. м был введен в эксплуатацию в декабре 2003 г. Первыми арендаторами здания стали такие компании, как Volvo Vostok, Metro Cash & Carry, Nutricia, BMW Russland, вспоминает Елена Денисова, руководитель отдела офисных помещений CBRE. Через два года здание было полностью сдано в аренду. Построена и сдана вторая фаза «Кантри парка». В конце 2012 г. планируется завершить третью очередь (28700 кв. м офисов, гостиница на 220 номеров и медицинский центр).

В 2007 г. объем предложения на рынке бизнес-парков (в Москве и Подмосковье) достиг уже около 135000 кв. м, говорит Алексей Ефимов, директор по России и СНГ JLL. Через два года оно увеличилось до 400000 кв. м. На конец III квартала 2012 г. этот показатель, по данным JLL, составил 708000 кв. м (13 бизнес-парков классов А и B+). Одним из самых успешных за пределами МКАД стал бизнес-парк IKEA, полагает Елена Денисова. В 2007 г. здание было сдано по предварительным договорам аренды (арендаторы – Ford Motor Company, Land Rover, Renault Trucks, Panatta-Sport). Вторую фазу ввели в III квартале 2008 г., почти все офисные площади были сданы по предварительным договорам (арендаторы – Avalon Group, Heinz, Diversey).

Но далеко не все замкадные офисы нашли своих благодарных клиентов. Например, в построенном в начале 2007 г. на Рублево-Архангельском шоссе комплексе «Резиденция» (22000 кв. м) пять лет предлагаются свободные площади, знает Денисова. Ставки аренды, по ее словам, как в 2007 г., так и сейчас находятся на уровне цен на кабинеты в центре Москвы.

Цена и дефицит

Вакантных площадей в шести бизнес-парках класса А всего 4%, по данным JLL. По данным Colliers International, в зданиях классов А и В пустует 8,5% помещений. К качественным окраинным проектам относятся «Крылатские Холмы», «Химки», «Метрополис», «Олимпия парк», «Западные ворота», вторая фаза «Кантри парка». Сейчас предлагается всего 3000 кв. м в «Метрополисе» и 4000 кв. м в «Олимпия парке».

В классе В+ вакантно 11%. «Виноваты» в этом недавно введенный в эксплуатацию SkyPoint, первая очередь «Кантри парка», из которого компания BMW переехала в «Олимпию», говорит Ефимов. Много пустует и в единственном бизнес-парке на юге Москвы Solutions, так как это направление менее востребовано среди арендаторов.

Основными арендаторами офисных площадей в бизнес-парках, по данным Ефимова, выступают производственные компании (26%): Jaguar, Landrover, Ford, Volvo, BMW, Thyssen Krupp и др. На компании банковского и финансового секторов приходится примерно 20% сделок («Юникредит банк», Сбербанк, Райффайзенбанк, Альфа-банк). Еще 15% – на IT-компании (Microsoft, Intel, Dell, Cysco Systems, «Лаборатория Касперского», R-Style, «Техносерв»). 14% арендаторов – горнодобывающие компании: Schlumberger, Evraz. На компании, предоставляющие услуги для бизнеса (например, «Видео интернешнл», DHL), и предприятия розничного сектора (Metro Cash & Carry, IKEA, Auchan, Danone) приходится по 10% площадей в бизнес-парках.

Что заставляет компании уезжать из столицы, от метро и инфраструктуры? Более низкие (в 2–3 раза ниже, чем в Москве) ставки на офисы того же качества, объясняет мотивы бизнесменов Ефимов. В среднем бизнес-парки сдаются по $300 за 1 кв. м в год не включая эксплуатационные расходы и НДС, говорит Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами Colliers International. На юго-западных направлениях – $300–450 за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, добавляет Денисова.

Цена – не единственный стимул. «Любая компания, которая ищет большой объем офисных площадей (например, от 10000 кв. м), вне зависимости от профиля деятельности вынуждена более широко смотреть на рынок, в том числе на МКАД и за ее пределами», – говорит Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank.

Компания RDI в пригороде «Западная долина» помимо жилья строит офисный центр на 49000 кв. м. Первая фаза на 10000 кв. м будет сдана в середине 2013 г. «Предложение крупных, а главное – качественных офисных комплексов на территории «новой Москвы» и на удалении свыше 10 км от МКАД практически отсутствует, поэтому, занимая данную нишу, мы являемся своего рода трендмейкерами», – уверен Алексей Гусев, коммерческий директор RDI.

Проекты старые и новые

В I квартале 2013 г. должно завершиться строительство бизнес-парка Riga Land на Новорижском шоссе (220000 кв. м, девелопер – компания «Полишелк»). Первая фаза была введена в эксплуатацию в далеком IV квартале 2007 г., ее арендаторами стали «Юнимилк», «Мосавтодор», News Outdoor.

В 2014 г. планирует возвести первую фазу бизнес-парка К2 на Калужском шоссе Storm Properties. На Киевском шоссе ведутся работы по строительству «Телеком сити», девелопер – PPF Real Estate Fund Russia. Якорным арендатором первой очереди бизнес-парка стал «Ростелеком». Также на Киевском шоссе строит бизнес-парк «Дудкино» компания «Комстрин», перечисляет Денисова. 2014 год обещает стать урожайным на бизнес-парки. К выходу заявлены три объекта: вторая фаза Nagatino i-Land, The Park Northpoint и K2. В результате объем рынка увеличится еще на 200000 кв. м, подсчитал Ефимов. Вышеперечисленные проекты будут построены в формате классического бизнес-парка, «города в городе», говорит Денисова.