На воздухе: Коттеджи с акцентом

На загородном рынке Петербургского региона сложилась парадоксальная ситуация. Предложение растет, и вроде бы выбор становится разнообразнее. Но растут и риски. Задача для покупателя усложняется: надо не просто найти объект по душе, но еще и как-то не вляпаться в долгострой или, хуже того, не нарваться на компанию-банкрота.

Прецеденты, к сожалению, есть. Проходит процедуру банкротства проект «Павловский посад» (в девичестве – «Бель-виль»). Введена процедура наблюдения в отношении компании «Полифас», застройщика малоэтажного комплекса «Рай в шалаше». Выставлен на торги (в Тольятти!) недостроенный коттеджный поселок «Антоновка». Готовят к аукциону территорию комплекса «Сторожевая гора» (девелопер – «Родэкс Северо-Запад»).

Рынок пузырится

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в начале IV квартала в регионе (город и Ленобласть) насчитывался 341 коттеджный поселок и 34 дополнительные очереди. Всего 33300 объектов, из них 19200 (58%) не продано. В сегменте таунхаусов аналитики насчитали 59 проектов и еще восемь очередей, всего 4700 единиц жилья, 2860 – в свободной продаже (61%). Объем предложения вырос за год на 28%, а если считать в штуках – аж на 170%. Апартаменты в недорогих комплексах граждане приобретают охотно: таунхаусы занимают 17% в предложении и 24% – в структуре сделок. Аналитики «Петербургской недвижимости» подсчитали, что за III квартал на загородном рынке заключено 1780 сделок и появилось 22 новых коттеджных поселка (2100 домовладений) и девять с таунхаусами в предложении (для сравнения: по данным аналитиков ОПИН, в Подмосковье насчитывается около 1100 коттеджных и дачных поселков всех категорий на всех стадиях строительства и эксплуатации. В стадии активных продаж 40% из них, и темпы продаж в среднем продолжают снижаться независимо от сегмента и класса).

В Ленобласти спрос несколько вырос по сравнению с прошлым годом (в 2011 г., по приблизительным оценкам экспертов, граждане приобрели в организованной застройке 4500–5000 объектов), но предложение растет еще быстрее. Дисбаланс, который начал складываться сразу после кризиса и с каждым годом все усугубляется, не может не влиять на структуру рынка и стратегию застройщиков.

По сведениям Бюро аналитики по рынку недвижимости, за III квартал с продажи было снято 40 проектов. Лишь несколько из них (Taipale Plaza, «Сертолово-2» и «Сертолово-3», «Ижорская линия – 3», Patrikki Club, «Серебряный бор», «Лесничество») распродали все домовладения. Остальные сняты для реконцепции, заморожены до лучших времен.

В некоторых случаях застройщики пытаются продать проект целиком, но инвестиционный спрос на такой товар ограничен. «Полагаю, это первые признаки системного «неконтролируемого» спада», – говорит Игорь Голдобин, гендиректор компании «Биг-Дюрисол».

Сергей Михайлов, руководитель проекта «Юкковское», не согласен: «Общее снижение спроса если и есть, то не столь существенное, чтобы называть его системным спадом. Здесь скорее всего другие причины: конкурентная борьба обостряется в период переизбытка предложения. Проблема в том, что большинство владельцев крупных земельных массивов пытается выставить их на продажу в спешке, не продумав концепцию и не желая вкладывать деньги в инфраструктуру. Но рынок сильно изменился за последние годы и не готов принимать продукцию низкого качества».

Азбука безопасности

Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь:НТ», отмечает, что покупатели, как правило, больше беспокоятся о строительстве конкретного дома, нежели о том, будут ли построены инженерные сети, социальная инфраструктура. «Возможно, застройщик предъявит вам и техусловия, и договоры с монополистами, но, к сожалению, сроки и цифры, указанные в этих договорах, не дадут вам никаких гарантий», – говорит Майоров. Кстати, в поселке «Особый статус» (проект «Русь:НТ») запланирован магистральный газ, но девелопер опасается, что «Леноблгаз» сорвет сроки. Поэтому строит систему дублирования – газгольдеры, чтобы перевести поселок на сжиженный газ. И электроснабжение в поселке разделено на два источника, запитанных от разных веток.

Ольга Ландграф, руководитель отдела продаж проекта «Юкковское», обратила внимание на источники финансирования: если продвижение проекта зависит от наличия все новых покупателей, при колебаниях конъюнктуры начнутся неприятности. Банковское проектное кредитование – тоже не панацея: в упомянутых выше банкротных историях немаловажную (инегативную) роль сыграли именно банки. «Мы работаем на собственные средства, не привлекая банковское финансирование», – заявила Ландграф.

Марина Агеева, директор по маркетингу УК «Пулэкспресс», уточняет: «Наименее удачная финансовая схема – когда проект реализуется в зависимости от привлечения денег от будущих жителей. Получается замкнутый круг: нет продаж – не на что строить, нет строительства – нет продаж. Конечно, хорошо, когда застройщик использует собственные средства, но в масштабных проектах привлечение кредитных средств вполне допустимо».

Эксперты и девелоперы считают, что в средних и крупных проектах (от 100 домовладений и более) в последнее время важным фактором становится грамотное зонирование и разделение проекта на очереди – сохраняется эффект масштаба (затраты каждого домовладения на инженерию и охрану не так велики, как в клубных поселках), вместе с тем снижается угроза много лет жить на стройке. К примеру, компания «Константа» в поселке «Новое Минулово» строит уже седьмую очередь (вкаждой – по 20–30 домовладений). Темпы продаж в этом проекте несколько выше, чем в среднем по рынку.

Возникает интересный тренд: появляются поселки, рассчитанные не только на конечных покупателей, но и на арендаторов (или частных инвесторов). Компания «Династия» начала проект «Красная поляна». Коттеджный комплекс строится рядом с горнолыжными курортами в пос. Коробицыно и рассчитан на спортсменов и сторонников здорового образа жизни. Участки стоят от 1,76 млн до 2,79 млн руб. Впрочем, специалисты «Династии» полагают, что среди покупателей будут и частные инвесторы: спрос на аренду в этой зоне, где размещено четыре спортивно-развлекательных центра, вполне устойчив. Примерно три десятка домовладений компания рассчитывает реализовать до конца этого года.

Рука госдепа

В ситуации непростого выбора, когда от покупателя (фактически) требуется провести системный анализ множества факторов в условиях высокой неопределенности, начинают всплывать старые стереотипы. Например, проекты с иностранным участием нередко (хотя далеко не всегда) вызывают большее доверие – уже по самому факту участия иностранного инвестора.

Западный капитал присутствует на загородном рынке региона в разных формах – от прямого инвестирования малоэтажных проектов (Jensen Group) до поставки домокомплектов или конструктивных материалов (панельно-каркасные дома из Германии, Канады, клееный брус из Финляндии и проч.).

Компания «Норд юнион» возводит поселок с претенциозным названием «Северный Эдем» на берегу р. Бурной (55 км от Петербурга). В качестве одного из преимуществ проекта застройщик заявляет панельно-каркасные дома, «полностью произведенные на заводе в Германии». С октября 2008 г. реализовано полтора десятка участков (без подряда), сведений о продаже «домов из Германии» на сайте застройщика нет. По мнению специалистов, для дачного формата панельно-каркасные домики – не лучший выбор.

Американо-британская Jensen Group работает в Петербурге более 10 лет (самый известный проект – универмаг «Пассаж»). Компания развивает в Сестрорецке интересный проект редевелопмента: территория Сестрорецкого инструментального завода должна превратиться в комфортабельный малоэтажный комплекс «Петровский арсенал». Однако инвестор завяз в бесконечных согласованиях, и на сегодня проект приостановлен.

В 2008 г. Jensen Group заявила о приобретении 204 га в Приозерском районе рядом с курортом «Игора» и о строительстве четырех коттеджных поселков бизнес-класса. В них консультанты предлагали разместить около 600 домовладений (90000 кв. м жилья). Инвестиции оценивались примерно в $250 млн. В кризис и посткризисный период инвестору пришлось пересматривать планы. Сейчас реализуется один поселок «Снегири». Территория в 5,3 га разделена на 51 участок от 6 до 15 соток, цена – от 65000 до 110000 за сотку. Электричество и газ обещают подключить в этом году. Как идут продажи, не известно – отдел продаж на запрос не ответил.

Неясна судьба и «выставочного» проекта «Кюмлено» под Всеволожском. Правительство Ленобласти предоставило компании «ЮИТ Лентек» («дочке» международного концерна YIT) участок площадью более 4 га. На этой территории предполагалось организовать Жилищную ярмарку, подобную тем, что регулярно проходят в Финляндии. Кроме «ЮИТ Лентека» к проекту подключились Finndomo, Vehasen Saha, PL-Rakentuja и Honka. В 2008 г. здесь построили 28 домов разного типа: коттеджи, дуплексы и таунхаусы. Больше всего домов построил «ЮИТ Лентек», инвестировав в проект свыше 10 млн евро. Основная часть средств пошла на подготовку инфраструктуры. Компания Finndomo возвела 12 коттеджей, потратив около 6 млн евро. Средняя цена дома вместе с участком составляет 3600 евро за 1 кв. м.

Сколько домов продано, не известно. По некоторым сведениям, у организаторов проекта возникли определенные трудности с подключением инженерных сетей. Да и сама идея сборной солянки оказалась не слишком привлекательной для покупателей. Тем не менее YIT планирует вернуться к проекту и в 2013 г. возобновить продвижение и продажи.

Есть, впрочем, у иностранных инвесторов и вполне успешный опыт работы на российском рынке. Самый известный западный бренд в загородном девелопменте – Honka. В России реализацией домов от Honka занимается компания «Росса Ракенне СПб» (в статусе эксклюзивного дистрибутора). По словам Александра Царева, председателя совета директоров компании «Росса Ракенне СПб», в кризис был небольшой спад продаж, но начиная с 2008 г. реализация домов фирмы Honka растет на 10–15% в год. В 2011 г. продано около 100 домовладений, в 2012 г. будет около 120. География весьма обширна: Петербургский регион, Подмосковье, Красноярский край, Пермь, Самара, Магадан. Если раньше более половины продаж составляли частные заказы, то сейчас очевиден сдвиг в сторону коттеджных поселков.

Под Петербургом «Росса Ракенне» строит дома в поселках «Медное озеро – 1» и «Медное озеро – 2», в 2012 г. заявлен крупный проект в Курортном районе – Honkanova Concept Residence. На участке в 10,6 га под застройку отводится 8,3 га, на оставшейся территории запланирован ландшафтный парк. Проект предусматривает 52 резиденции площадью от 345 до 467 кв. м на участках от 12 до 30 соток. Стоимость домовладения начинается с 1,4 млн евро.

В Подмосковье домами Honka застраивается несколько поселков. Например, «Росса Ракенне» наладила партнерские отношения с девелоперской компанией «Вектор инвестментс», уже построен и реализован поселок «Дачи Honka», в начале ноября представлен совместный проект «Берег Honka» (65 домов на 14,7 га на побережье Истринского водохранилища).

Если к скандинавскому присутствию (а в дорогом сегменте – даже и к доминированию) клиенты привыкли, то проекты с участием китайских компаний – экзотика.

Коттеджный комплекс бизнес-класса «Мариинская усадьба» – флагманский проект китайского девелопера «Бихай инвест». Поселок расположен на участке в 44,5 га в 8 км от Павловска. За пять лет здесь появится около 300 кирпичных коттеджей на участках от 9 до 18 соток. Строительство разбито на пять очередей. 38 домов первой очереди готовы и почти все проданы. В конце 2013 г. застройщик планирует сдать в эксплуатацию 35 из 43 особняков второй очереди. Объем инвестиций в проект «Мариинская усадьба» составляет 3 млрд руб. В компании считают, что вложения окупятся за пять лет. Китайские инвесторы, по-видимому, удовлетворены ходом проекта. В ближайшее время на территории площадью около 40 га начнется строительство еще одного малоэтажного комплекса, а весной 2013 г. – многоквартирного жилого дома в Пушкине. «Бихай инвест» также рассматривает возможность возведения коттеджного комплекса в северо-западной части Ленобласти.

Проект под Зеленогорском заявили швейцарцы. Российский филиал швейцарской инвестиционной компании «Бьер Люмьер холдинг» был зарегистрирован в Петербурге весной 2011 г. В 2012 г. фирма приступила к реализации клубного поселка «Зеленая горка» (17 домовладений) в Курортном районе. Цены за подготовленные наделы – около 1 млн руб. за сотку.

По мнению Глеба Гринблата, гендиректора компании «Адвекс. Недвижимость», к загородному девелопменту иностранный капитал еще только начинает серьезно присматриваться. Сказываются неэффективная земельная политика государства и «российская специфика» – сложно вести этот бизнес без административного ресурса. Но выход на рынок зарубежных участников «вынуждает подтягиваться и местных игроков».