Ориентиры: Заявка на спрос

Коттеджи так и не стали альтернативой московской квартире из-за высокой цены, пробок на дорогах, недостатка детских садиков вкупе с прочими атрибутами городской цивилизации. А на участках без подряда – они по-прежнему занимают существенную долю и в предложении, и в спросе (57%, данные ОПИН) на загородном рынке – жить сразу не получится. «Рынок загородной недвижимости переживает не лучший период», – констатируют аналитики ОПИН.

Может, оно и к лучшему. Например, архитектор Максим Атаянц считает американский вариант пригорода – «квадратные километры сросшихся поселков» – тупиковым путем: «Это как раковая опухоль».

Смычка города и «деревни» происходит в формате таунхаусов и малоэтажных жилых комплексов (МЖК). Но «пригород» звучит лучше, это позитивный термин, считает Екатерина Лобанова, аналитик ОПИН. Его и предлагается считать альтернативой. По данным «Инком-недвижимости», более 30% покупателей таунхаусов в ближайшем Подмосковье продают ради них московские двушки. «2-комнатная квартира в 45 кв. м в спальном районе недалеко от конечных станций метро стоит минимум 6,7 млн руб. Таунхаус площадью 100 кв. м в пределах 10 км от МКАД – от 6,4 млн руб., в 20–25 км от столицы – от 5,5 млн руб. за 140 кв. м», – объясняет Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк культуры» «Инком-недвижимости».

Многоэтажный «жесткий эконом» хорошо продается и быстро строится, башни позволяют выжать из участка земли максимум продаваемой площади – таков исчерпывающий список достоинств «антикризисного» продукта. Массовая типовая застройка, по мнению гендиректора Clever Estate Сергея Крекова, превращает Подмосковье в «сервисную зону» Москвы и лишает города-спутники самоидентификации. Это не радует ни будущих обитателей кварталов-муравейников, ни областных чиновников, которым надо заботиться об услугах для растущего населения. Даже застройщиков тревожит перепроизводство однотипного предложения. «При прочих равных рентабельность возведения многоэтажных и малоэтажных комплексов находится на уровне 15–20%», – комментировал Дмитрий Зотов, директор по развитию бизнеса ГК «Мортон». Компания из числа крупнейших застройщиков панельного жилья в области увеличивает долю малоэтажных проектов с 10 до 40%.

По данным Est-a-Tet, невысокого жилья в Подмосковье уже 1,1 млн кв. м. По оценкам аналитиков совместного предприятия RDI и Limitless, более 1,5 млн кв. м. Объем рынка МЖК в Московской области оценивается ими как более 100 млрд руб. Получается в среднем 66666 руб. за 1 кв. м. Это существенно дешевле, чем в Москве, и не дороже, чем в «экономичном» многоэтажном Подмосковье.

Ирина Мошева, гендиректор СП RDI и Limitless, описывает признаки формирующегося пригорода: до 15 км от мегаполиса, плотность застройки – 5000–6000 кв. м на 1 га (в городе – от 10000 кв. м и более), квартиры в средне- и малоэтажных домах, инфраструктура и природный ландшафт в автомобильной доступности. Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, считает, что зона пригорода становится шире: и в 30 км от МКАД появляются поселки таунхаусов, жилые секции по 80–100 кв. м предлагаются по 2,7–3 млн руб. «Массовый продукт для людей, которые не могут себе позволить 100–120 кв. м по 5–6 млн руб. ближе к Москве, – описывает он. – Они готовы ездить дальше, чтобы получить продукт со схожими потребительскими характеристиками, но почти в 1,5 раза дешевле».

В RDI насчитали 70 жилых комплексов в продаже. Диапазон цен – от 1,36 млн руб. на Егорьевском шоссе до 16,4 млн руб. в районе Сколкова, от 7,77 млн руб. в радиусе до 5 км от МКАД до 1,85 млн руб. в отдаленных проектах (от 50 км от МКАД). По данным «Инкома», средний бюджет покупки – 9,6 млн кв. м, в «новой Москве» – 6,5 млн руб.

В проекте RDI и Limitless «Загородный квартал» (8 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, 973000 кв. м недвижимости на 111 га, в том числе 530000 кв. м квартир и таунхаусов, объекты соцкультбыта) цена 1 кв. м варьируется от 58000 до 85000 руб., стоимость квартир – от 3,257 млн до 10,205 млн руб. Концепция предусматривает создание к 2014 г. современного компактного пригорода, независимого от мегаполиса. Высота домов – 4–7 этажей.

В жилом комплексе «Пятницкие кварталы» – это совместный проект Urban Group и «Вектор инвестментс» в 12 км от МКАД по Пятницкому шоссе – цена стартует от 2,2 млн руб. за квартиру. На участке в 35,7 га построят 37 домов высотой от трех до восьми этажей (всего 5300 квартир) и 39 таунхаусов. Объем инвестиций – 15 млрд руб. Urban Group также ведет строительство и продажи в ЖК «Город набережных» (Химки) и «Опалиха О2» (Красногорск). «Химки-групп» Антона Винера строит «Олимпийскую деревню Новогорск» (120 частных и два жилых малоквартирных дома на 12 га). Микрорайоны таунхаусов уже построены в Пушкино, Лосино-Петровском, Троицке: цены в них, по данным компании «Девико. Девелопмент и консалтинг», мало отличаются от цен на квартиры в близлежащих новостройках. Предложение действительно появляется и, по прогнозам Ирины Мошевой, спрос будет расти: «Доля сделок по МЖК может достичь 50% от всего объема рынка недвижимости Московского региона».

Главное – чтобы покупатели получили обещанную инфраструктуру. А также новые дороги, рабочие места. Без этого будет не комфортная среда, а таун-хаос.