Интервью: «Мы вовремя оказались в нужном месте»
Дмитрий Аксенов, руководитель и владелец RDI Group, еще несколько лет назад принадлежал к крупнейшим лендлордам Подмосковья. После раздела бизнеса у Аксенова осталось 6000 га, но он не расстроен – земли в лакомых местах.
1989
Окончил Московский физико-технический институт (МФТИ).
2000
Институт бизнеса и делового администрирования.
2005
Основал компанию RDI Group. Хобби – архитектура, дизайн, современное искусство.
RDI Group
инвестиционно-управляющая компания. Создана в 2005 г. Основные направления деятельности – девелопмент жилой и коммерческой недвижимости, управление недвижимостью, предоставление услуг связи и коммуникаций, оказание услуг в области геодезии и картографии, сельское хозяйство, управление земельными активами. Включает компании RDI (девелопмент), RDI Service (управление недвижимостью), RDI Telecom (оказывает услуги связи и обеспечивает информационную инфраструктуру жилых и производственных объектов), «Геоэкспресс» (оказывает услуги в области геодезии, землеустройства и картографии), агропромышленный комплекс совхоз «Головково» (производство молока и мяса, заготовка кормов, производство зерна; хозяйство имеет статус племенного репродуктора по разведению крупного рогатого скота). На текущий момент в активе компании насчитывается 11 проектов общей площадью 2,2 млн кв. м, 7из которых находится в стадии активной реализации.
– Как вы начали заниматься землей?
– Я с недвижимостью связан лет 200 или чуть поменьше. По образованию я «секретный» (Улыбается.) физик. На переломе эпох потребовалось перестраиваться. Исторически сложилось, что я оказался на рынке недвижимости. Мы студентами летом работали на стройках. Я начинал с промышленного альпинизма, висел на высоте.
– Непростая работа.
– Что делать, хотелось соответствовать некоему уровню, это было принято в наших кругах.
– Вы с бывшим партнером Дмитрием Саблиным [депутат Госдумы, бывший акционер RDI Group, ныне владелец Межрегиональной девелоперской компании] до недавнего времени были одними из крупнейших лендлордов – контролировали около 30000 га.
– Рынок сформировался недавно. Так получилось, что оказались в нужное время в нужном месте – на этапе формирования земельного рынка, который в начале 2000-х вовсе отсутствовал.
– Вы скупали в 1990-е гг. колхозные паи, потом консолидировали?
– По-разному. Где-то купили сельхозпредприятия, где-то паи, где-то землю на вторичном рынке. Было ясно, что земля – перспективная сфера. Как в начале 1990-х не было частного рынка жилья, так до начала 2000-х не было частного рынка девелопмента, в Москве был олигопольный бизнес. А в области была возможность творчески реализоваться. Когда наступил кризис, решили воплощать прекрасные идеи.
– До кризиса почему не воплощали?
– Вначале надо было дать идеям созреть, «нарисовать» несколько вариантов мастер-плана.
– Слава УК «Масштаб» не давала покоя?
– Необходимость планирования очевидна, ясно же, что мы живем в прошлом веке. Мы ездили в Америку, Европу, смотрели, как устроено там.
Самый большой рынок – Москва, динамично растущий город с колоссальным потенциалом. 90% жителей были бы рады улучшить жилищные условия. Это относится к жителям и Остоженки, и Марьина. Просто обитатели Остоженки хотели бы то же самое, что у них есть сейчас, но дешевле. Принимая во внимание существующее соотношение «цена/качество», людей, полностью довольных своим жильем, очень мало.
– До 2008 г. вы «рисовали» мастер-планы и потихоньку продавали участки?
– Да, нашими покупателями были девелоперы. Не спеша мы входили в проекты, например, в тот же «Загородный квартал» мы вошли в 2007 г. Слава богу, что не начали строить.
– Объявили о проекте и замерли.
– Это не мы замерли. Покупатели замерли.
– По какой причине вы разделили бизнес со своим партнером Дмитрием Саблиным?
– Видение стратегии стало различным. Я вижу для себя долгосрочный перспективный девелопмент. Но отношения поддерживаем. Все-таки знакомы больше 20 лет, более 10 лет были партнерами.
– Что такое в вашем понимании перспективный девелопмент?
– Это проекты, которые требуют много усилий в горизонте 5–10 лет. Например, ЖК «Загородный квартал» в Химках. Там справимся лет за пять. С рядом проектов мы попали на территорию «новой Москвы», где будут формировать кластеры, точки роста. Наша задача – органично вписаться в план развития присоединенных территорий.
– Не боитесь, что у вас будут изымать землю под дороги, инфраструктуру?
– А как вы хотите – строить жилье и без дорог? Мы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве с городом и ожидаем взвешенной градостроительной стратегии, продуманной дорожно-транспортной, социально-бытовой и жилой инфраструктуры.
– Власти обещали за два года сделать план. Не долго всем ждать?
– Я убежден, что в Москве планированием занимаются компетентные люди. Что такое девелопмент? Это здравая и четко продуманная идея, которая будет иметь право на существование и через пять лет, когда проект реализуется. Разработка стратегии развития территории в 150000 га в течение двух лет – это немного.
– Какие у вас отношения с московским правительством?
– Рабочие.
– Ваш проект соответствует заявленной властями концепции?
– Мы были рады услышать от мэра Москвы, что наши видения перспектив девелопмента на присоединенных территориях совпадают. Проект «Западная долина» признан положительным примером комплексного подхода инвестора к развитию территории.
– Дальше этого комплимента идут взаимоотношения?
– Москва только сейчас начала заниматься присоединенными территориями. Надеемся, что работа станет системной и выльется в плодотворное сотрудничество.
– Вы участвуете в какой-нибудь рабочей группе?
– Да, в работе департамента по развитию новых территорий Москвы. Принимаем активное участие в обсуждении вопросов по развитию инфраструктуры на присоединенных территориях.
– Государство может заставить лендлордов продавать землю по определенным ценам?
– Я не знаю, пока не пробовали. Я рассчитываю, что у города будет здравая политика. Ничего выдумывать не надо, есть мировая практика, есть московская бизнес-практика, найти баланс интересов всегда можно, базируясь не только на фискальных и принудительных мерах.
– Каким образом?
– Сбалансированно подходя к соотношению тактики и стратегии в градостроительной политике. Разрабатывать единые правила и следовать им, не жертвуя градостроительной стратегией в угоду текущим тактическим интересам. Если правила девелопмента будут логичными, прозрачными и всеобъемлюще обязательными, то и частный бизнес к ним адаптируется. Это работает во всех зрелых экономиках, мы – не исключение, я думаю.
– Какие у вас еще проекты в «новой Москве»?
– У нас есть земля под Подольском, но мы ждем утверждения генплана. Готовы совместно обсуждать градостроительные планы на нашей территории. Без города нам проекты не поднять.
– Сколько земли осталось у вас после раздела бизнеса?
– Около 6000 га.
– Как долго вы планируете их осваивать?
– Исчисляем десятилетиями.
– Планируете покупать новые участки?
– Позволят экономические условия – будем приобретать.
– И что строить?
– Наша стратегия – новое качество жилья, что включает в себя ряд критериев: низкая этажность, низкая плотность, современные проектные решения, инновационные строительные технологии.
– Ваш проект в Видном (235000 кв. м панельного многоэтажного жилья) никак не соответствует этой стратегии.
– В кризисной ситуации в 2008 г. были вынуждены наступать на горло собственной песне и продавать участки. Теперь у нас в Видном много соседей по площадке. Они с нашим участием создали определенный локальный рынок. Строить аналог «Западной долины» в конкурентном окружении оказалось нецелесообразно. В Видном покупатели все равно сравнивают предлагаемое нами новое видение жизни и привычные решения. Главный критерий – сколько стоит.
– Концепцию «Загородного квартала» меняли по сравнению с докризисной?
– Нет, хотя такие идеи были. В части первой фазы мы немного изменили продуктовую линейку. Что для нас стало неожиданностью – большие квартиры покупают опережающими темпами, там реально сейчас покупатели бизнес-класса. Москвичи, которые улучшают жилищные условия, переезжая из Москвы. Люди состоятельные, среди покупателей квартир больших метражей (более 70 кв. м) мало кто пользуется ипотекой.
– Крупные застройщики жалуются на высокую стоимость земли. Ее покупают, в том числе у вас. Что не позволяет строить малоэтажные проекты.
– Стоимость земли в продажной цене составляет 10–15%, о чем мы говорим? Каким образом это является определяющим фактором?
– Планируете продавать землю?
– Уровень цен в настоящий момент не слишком высокий.
– Подмосковью грозит затоваривание однотипным продуктом?
– Вопрос в соотношении спроса и предложения: если спрос большой, а никакого продукта, кроме панели, нет, будут покупать ее. Будет более конкурентная среда, спрос сместится в малоэтажное, низкоплотное жилье. В благополучной Европе тоже есть индустриальное домостроение.
– Во Франции панельные районы сносят.
– А в Финляндии строят, только более качественный продукт. Все определяют спрос и предложение. Но мы выбрали стратегию: предложение рождает спрос. Если делать объекты качественно, управлять себестоимостью, спрос возникнет и на новую архитектуру. В «Западной долине» пока не построили дома Тотана Кузембаева, Юлия Борисова, Андриса Трушиньша, спросом пользовались классические архитектурные решения. Как только появились новые стильные здания и их стало возможно пощупать, увидеть, спрос сместился в проекты современной архитектуры.
– Себестоимость метра в малоэтажных проектах для вас, видимо, ниже, чем для других? У вас стоимость земли близка к нулю.
– Всегда есть альтернативная рыночная стоимость земли. Ее мы и принимаем в расчет при построении финансовых моделей проектов.
Вполне возможно получить ту же себестоимость метра, что и у панельного жилья. Панель строят не потому, что она дешевле или покупатели ее хотят. А потому, что в стране есть соответствующие мощности, исторически так сложилось. Конечно, хочется что-нибудь эдакого, но зачем? Если есть простое решение, индустриальное.
– Ваша компания собирается переезжать из бизнес-центра Riga Land в «Западную долину»?
– Так и будет, переедем в 2014 г.
– Вы планируете жить там же?
– Я не исключаю этого. Это уникальная возможность для рынка – жить и работать рядом, чтобы вся инфраструктура тоже была поблизости.
– Из 49000 кв. м офисов сколько займет ваша компания?
– Около 10000 кв. м.
– Вы верите, что все сдадите?
– Уверен на 200%. У бизнеса есть потребность переезжать. Мировая практика – рассредоточение деловой активности в разных зонах, а не только в центре. Все наши транспортные и экологические проблемы связаны с перенасыщенностью рабочих мест в центре, а проживанием на периферии.
– Вы постоянно тасуете названия и компании. Что случилось с «Загородным проектом», «Новым жильем»?
– Путаем следы. (Смеется.) Если серьезно, то на этапе формирования стратегии мы создали RDI Group, а эти ответвления – «компании под проект».
– Вы вкладываетесь в новый бренд, потом бросаете его. Экономически это оправданно?
– Ну, у нас капитализму всего 20 лет.
– То есть вы пробуете?
– Да, может, не всегда удачно. Была широкая продуктовая линейка, сейчас мы определились со стратегией и решили консолидировать бренд.
– А гендиректоров тоже по этой причине меняете?
– Рынок динамичный, компания тоже. Сейчас привлекли новую команду, но с г-ном Васильевым [Андрей Васильев, экс-гендиректор компании «Загородный проект»] остаемся в рабочих отношениях.
– Ваши планы на ближайшие 5–7 лет? Строить, продавать землю?
– Будем масштабировать идею «Западной долины».
– С участками без подряда вы завязали?
– Да. Конкуренты заели. Да и стыдно стало за такой «вклад» в современный девелопмент. Более чем из 100 домов, построенных на участках без подряда в проекте «Клубничные поля», не больше пяти проходит по департаменту современной архитектуры. Мы решили больше этому не способствовать.