Крокодил для покупателя

Конкуренция на рынке торговой недвижимости уже присутствует и будет расти, признает Татьяна Корсакова, руководитель дирекции маркетинга «ТПС недвижимости». Пока что девелоперы рассчитывают в основном на поиск выгодного месторасположения ТРК: «Это 80% успеха при конкуренции».

Владимир Стригин, вице-президент «Галс-девелопмента», говорит, что появляются новые форматы магазинов, в этом году под Москвой открылся первый аутлет. По его мнению, в ближайшие 10–15 лет неплохие перспективы в России имеет формат edutainment («учим развлекая») – он, в частности, будет использован Центральным детским магазином на Лубянке.

Вопрос, как привлечь посетителей и окупить грандиозные стройки, наиболее актуальный на рынке.

В ближайшие два года в Москве должно появиться около 1 млн кв. м новых торговых центров, в результате обеспеченность на 1000 жителей превысит 350 кв. м против сегодняшних 278 кв. м, рассказала на конференции газеты «Ведомости» «Какой торговый центр нужен городу», прошедшей на выставке MAPIC, Татьяна Ключинская, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle. «В такой ситуации объектам нужно чем-то выделяться», – отметила она. Сейчас консультанты «большой пятерки» насчитывают в Москве 3,2 млн кв. м торговых площадей, которые они называют качественными.

Экзотика внутри

Но торговый центр должен отличаться не только расположением, но и развлекательными фишками, утверждают опрошенные «Ведомостями» девелоперы. «Торговый центр – это место времяпрепровождения, а не просто шопинга, – заявляет Армен Саруханян, гендиректор RD Management Services. – Если еще несколько лет назад развлечения в торговых центрах ограничивались ресторанной зоной и кинотеатром, сейчас ставка делается на тематические парки и другие необычные концепции».

В состав ТРК стали включаться аквапарки. Так сделали, например, в XL-3 в Мытищах, Piterland в Санкт-Петербурге, «Екатерининском» в Екатеринбурге, «Горизонте» в Ростове, в проектах «Планета» в Уфе и «ТАУ Gallery» в Саратове, следует из данных консалтинговых компаний. Нестандартно интерпретировала популярность водной темы компания «Ташир», открыв осенью 2011 г. океанариум в Москве (в «Рио Дмитровский»), а в петербургском «Рио» запланировав крокодиловую ферму. По словам Марины Газе, PR-директора «Ташира», после открытия океанариума трафик в московском «Рио» увеличился более чем на 30%.

Ольга Антонова, директор департамента недвижимости «Крокус групп» (строит сеть торговых центров Vegas, арендуемая площадь каждого объекта – около 100000 кв. м), напротив, считает, что «не нужно выдумывать что-то сверхъестественное». Ее компания сделала выбор в пользу необычных интерьеров, wow-эффекта и развлечений. Это дополнительные инвестиции, признает Антонова, но зато клиенты чувствуют, что для них «старались создать особую атмосферу»: «Из 10 вновь пришедших восемь человек возвращаются».

Фишка для глубинки

В то время как в Москве девелоперы соревнуются в идеях, в регионах развиваются типовые проекты, говорит Ключинская. «В большинстве городов пока не наблюдается особой конкуренции», – объясняет Стригин. Даже в таком регионе, как Московская область, мало профессиональных ТРК. Например, в Красногорске лишь недавно открылся первый качественный объект, говорит Игорь Кашлаков, маркетолог «Регионы-девелопмента».

Марина Газе полагает, что в регионах с населением 300000–500000 человек проекты с оригинальными идеями вряд ли могут окупиться. По ее словам, океанариум в Москве обошелся компании в $18 млн. «Уникальные концепции, требующие серьезных инвестиций, – неоправданное решение для девелопера в регионах», – уверена Газе.

Стригин замечает, что новые форматы генерируют трафик и работают на узнаваемость бренда, но их доходность невелика. По его мнению, для фишек оптимально отводить небольшие и неликвидные площади в ТРК, «не более 5–7% арендопригодных», таким образом девелопер сможет выдержать экономику проекта.

Лучше переделать

Запланированные магазины угрожают существующим торгцентрам оттянуть на себя часть потока посетителей. «Новый объект с лучшей локацией может перехватить пальму первенства у действующих», – уточняет Корсакова. Как результат – обороты «старичков» могут снизиться.

Удержать потребителя должна помочь реконцепция. Она «омолодила», например, «Атриум», говорит Ключинская: УК поменяла нарезку площадей под магазины (на месте супермаркета появилось несколько ритейлеров, а два этажа «Арбат престижа» теперь делят «Л'Этуаль» и Uniqlo), увеличила число ресторанов, а пул арендаторов пополнила молодежными марками. В «Европарке» поменялся как конструктив здания, так и арендаторы, расширена ресторанная зона.

Ольга Андреева из фонда PPF Real Estate Russia отмечает, что сейчас расширились и задачи инвестора. «Он уже не может ограничиться только финансированием строительства объекта», но должен дополнительно вкладывать «силы и средства в рост и развитие данного объекта после открытия», резюмировала эксперт по инвестициям.