Москва для капитала

Capital Group строит в Москве с 1993 г. и верит в ее инвестиционную привлекательность. Из 70 проектов компании за пределами столицы расположены только два – это элитные поселки недалеко от МКАД. Чем больше квадратных метров построено на участке, тем дешевле они обходятся девелоперу, объясняет коммерческий директор компании Алексей Белоусов. Правильность выбранной стратегии подтверждается тем, что Capital Group – одна из немногих крупных московских компаний, не сменивших владельцев в кризис.

– В чем главное достижение уходящего года?

– На мой взгляд, в росте ипотеки. Сегодня каждый третий контракт на рынке новостроек – ипотечный. До кризиса покупки с использованием кредита составляли менее 10% сделок. Для девелопера не проблема давать рассрочку по платежам на год-два, но не все клиенты могут за это время оплатить контракт. И люди берут ипотеку. С «ВТБ24» у нас партнерская программа, ставка ниже базовой на 1%, что позволяет нашим клиентам экономить до 10% от суммы выплат по кредиту.

– Какие ставки для ваших покупателей?

– Процентная ставка зависит от многих факторов, таких как доход, сумма займа, и в среднем составляет 12–13%. Число желающих взять ипотеку намного превышает возможности, которые есть сейчас у банков. Спрос больше предложения на 20–30%, это дает возможность банкам увеличивать процентные ставки. По сравнению с 2011 г. они выросли минимум на 10%. При кредите в $100000 это дополнительные $10000 для заемщика.

– До кризиса вы говорили, что до 70% покупок недвижимости приходится на инвесторов.

– 70% никогда не было. Есть определенная пропорция на рынке – она не меняется годами. Примерно треть квартир приобретается конечными покупателями. Еще 30% на любом объекте разбирают инвесторы, оставшаяся треть приходится на неопределившихся клиентов. Они могут продать контракт или оставить его для себя. Это характерно для всех сегментов недвижимости.

В самом начале строительства всегда первыми приходят инвесторы. Они профессионалы, знают, как работает рынок, знают его участников – им проще принимать решение.

Люди, которые покупают для себя, приходят, когда дом почти готов. Но к этому моменту меняются и цены. За 2–3 года, пока строится монолитный дом, стоимость 1 кв. м увеличивается как минимум на 50%. Если вы зашли на раннем этапе, вы экономите не менее чем 50% от стоимости квартиры.

Это было и до кризиса, есть и сейчас. Например, в строящемся компанией ЖК на пр-те Мира полтора года назад минимальный контракт предлагался по $3500–3700 за 1 кв. м, а сейчас – по $4350 за 1 кв. м. Чем выше – тем дороже, с шагом в $35 [к цене 1 кв. м] за этаж. Ожидаем, что после окончания строительства цены будут от $5000 за 1 кв. м.

– Как изменились покупатели после кризиса?

– Изменилось поведение инвесторов. Раньше схема была такая: сегодня купил по 100 у.е. – завтра продал за 200 у.е. Но в городе стали меньше строить, и оказалось, что нечего стало покупать. Продать, чтобы купить, стало неинтересно. Часть инвесторов ушла в Подмосковье.

– Покупать панель экономкласса?

– На каком-то этапе инвесторам было интересно в Подмосковье быстро зайти и быстро выйти. То, что происходит в данный момент, напоминает процесс обработки молока. Сейчас заканчивается фракция под названием сливки, потом пойдет тонкий слой молока, дальше – сыворотка, вода.

– Подмосковный рынок новостроек перегрет?

– Думаю, что ситуация хуже, чем перегрев. Нормальная доходность девелопера на проекте – 30%, т.е. за три года стройки вы зарабатываете 30%. Когда у застройщика маржа в несколько процентов, это пугает. С точки зрения себестоимости строительства строить что в Москве, что в области – одинаково. Да, совершенно разная цена земли, подключения к коммуникациям и проч. Но в Москве есть такой фактор, который раньше назывался «долей города». Право строить вы обязаны компенсировать городу либо квадратными метрами, либо социальной инфраструктурой, либо деньгами.

В Подмосковье все иначе. Вы покупаете дешево землю, имеете небольшие затраты на решение административных вопросов и на подключение к существующим коммуникациям. В итоге на рынок выходят странные предложения со стоимостью, очень близкой к себестоимости строительства.

– 70000 руб. за 1 кв. м в ближайшем Подмосковье близко к себестоимости?

– Себестоимость 1 кв. м общей площади для Подмосковья – $1300. Если игра была бы по московским правилам, прибавилась бы городская доля – как минимум 30%, которые пошли на развитие инфраструктуры города. А так сейчас в области реализуется много красивых больших проектов. Внутри все хорошо с точки зрения необходимой для продаж инфраструктуры: школы, детские сады, магазины. Но я не знаю ни одного областного проекта, где люди взяли и построили больницу или купили три «скорых помощи» либо дополнительную пожарную машину. Зачем, когда есть готовая инфраструктура?

Отсутствие до недавних пор четких правил строительства привело к тому, что на рынке Подмосковья есть много проектов по 45000–50000 руб. за 1 кв. м. Меня пугают такие предложения.

– Почему? Ведь и себестоимость стройки, и земля дешевы.

– Чтобы посчитать нагрузку на квартиру, надо прибавить еще 20% затрат на строительство непродаваемых метров – мест общего пользования (входных зон, лестниц, коридоров и т.п.), итого [себестоимость возрастает до] $1500 за метр. Плюс земля, налоги, затраты на подключение к сетям и прибыль.

Экс-губернатор Подмосковья Сергей Шойгу уверенно шел к тому, чтобы ввести в области правила игры, близкие московским. В частности, обязать застройщика инвестировать в развитие транспортной инфраструктуры, которую он должен передавать на баланс местных властей.

А сейчас кто-нибудь инвестирует в дороги не внутренние, а общие? Как будут добираться до Москвы жители областных новостроек? Ведь покупают там часто профессионалы, которые в области найти работу при всем желании не смогут. Завтра они получат квадратные метры в поле, сядут на общественный, личный транспорт, выедут на магистраль область – столица, которая никак не меняется, потому что в нее никто не инвестирует.

– Расширять федеральные шоссе – разве это дело застройщиков?

– Если мы не хотим усложнения ситуации в Москве и Подмосковье, мы должны понимать, за счет каких средств эти проблемы будут решаться.

– И как развиваться?

– Я недавно присутствовал на круглом столе на тему «Как всех в стране обеспечить доступным жильем?». Обсуждали малоэтажное жилье, умные дяди показывали презентации. Судя по ним, получается, что предел мечтаний каждого россиянина – это сруб. Я еще удивился, что не землянки. Но любой, кто хоть раз составлял по проекту cash flow, скажет, что чем больше метров построено на участке, тем дешевле они обойдутся.

Мы не продаем квадратные метры, мы продаем образ жизни. Для нас главное, чтобы человеку было комфортно. Когда продавали «Аэробус», обнаружили в интернет-форуме любопытную беседу. Женщина планировала покупать квартиру и спрашивала: кто что плохое слышал про Capital Group? Ответ цитирую дословно: «Застройщик как застройщик, как и все, нарушает сроки, но планировки прикольные». Я позвонил архитектору в ТПО «Резерв», с которым мы делали проект, зачитал, для него эти слова были высшей похвалой.

В «Москва-сити» делали проект «Города столиц» с NBBJ, это был их первый опыт в России. Когда обсуждали планировки, архитекторов увозили с гипертоническим кризом. Но когда все сделали, пришли клиенты и сказали, что не ожидали такого увидеть в России.

Нам есть куда развиваться. На каждого жителя старой Москвы приходится 18 кв. м общей площади. По этому показателю мы внизу списка по России. За счет промзон у старой Москвы есть шанс стать современным комфортным городом. По нашим подсчетам, их площадь составляет треть от всей московской земли, которая допускает эффективное землепользование. Промышленностью сейчас занято не более 10–15% этих территорий, потенциал огромен.

Но начинать надо с подземного пространства. В каком состоянии находятся московские коммуникации, можно лишь догадываться. На балансе только «Мостеплосети» находится около 26000 км труб. По ним циркулирует вода, объем ее расхода в 10 раз превышает расход Москвы-реки. Насколько они изношены, не знает никто. Москва должна обновить подземные коммуникации, используя современные энергосберегающие технологии.

Развивать же промышленные территории надо с разработки концепции. Должен сначала появиться план нового пространства. Сразу нужно заложить новые коммуникации, на них положить новую схему движения транспорта и только после этого сажать новое жилье, офисы и объекты социальной инфраструктуры. И тогда получится, как в известной фразе «через тернии – к звездам»: «через промзону – к светлому будущему».

– Судя по тому, что проектируют, промзоны могут быть застроены панелью.

– Крайне не хочется в это верить. Не всегда на бывшей промтерритории разрешают строить жилье. И тогда там появляются апартаменты: де-юре это нежилое помещение, де-факто – квадратные метры, спроектированные для проживания исходя из современных требований. Сейчас рынок апартаментов – в основном дорогое предложение в «Москва-сити». Но я уверен, что он недооценен как минимум на 20–25%. Сейчас мы видим, что в старую Москву начинают возвращаться инвесторы, которые играли на подмосковном рынке. Да, он был какое-то время интересен, но этот интерес в самое ближайшее время пропадет. А рынок в столице во всех сегментах будет увеличиваться именно за счет апартаментов. На рынке новостроек старой Москвы они станут основным предложением.

– Содержать апартаменты дороже?

– Несколько выше стоимость коммунальных услуг. Для квартир город отпускает ресурсы по единым тарифам и с дотацией. Для нежилых помещений дотаций нет. Разница в тарифах доходит до 40%, но на 100 кв. м дополнительные расходы вряд ли превысят в среднем 2000 руб. в месяц.

– Апартаменты не предполагают социальную инфраструктуру. Нагрузка для города возрастет от такого освоения промзон.

– Апартаменты строят не потому, что там не надо делать школ, садов. С точки зрения правильного девелопмента вы, прежде чем начнете проект, задумываетесь, что и как вы здесь будете реализовывать. Сегодня строительство инфраструктуры – коммерческая необходимость, продать проект без социальной составляющей невозможно.

– Вы собираетесь заняться освоением промзон? Что-то выбрали?

– На рынке достаточно предложений, но интересные попадаются крайне редко. У каждого сантиметра земли в Москве есть правообладатель. Много участков после кризиса за долги забрали банки. Проблема участков в промзонах – зачастую большое число владельцев, которые не могут между собой договориться. На мой взгляд, ожидания продавцов по цене завышены на 20–30%.