Подъем со дна

Рынок жилья США только начал оправляться от последствий кризиса. Инвесторов привлекает стабильный рынок Японии, а проблемы мировой экономики разогревают сектор элитной недвижимости Великобритании.

В новом свете

Американский рынок жилой недвижимости, судя по всему, стабилизировался после шести лет падения. В III квартале общенациональный индекс цен на жилые дома на одну семью (S&P/Case-Shiller Home Price) вырос на 3,6% по сравнению с уровнем годичной давности и на 2,2% – по сравнению со II кварталом. Индекс цен на жилье в 20 крупнейших городах в сентябре показал рост на 3% по отношению к сентябрю 2011 г. и на 0,3% – к августу. В годовом исчислении лишь в двух городах, Нью-Йорке и Чикаго, цены снизились (на 2,3 и 1,5% соответственно), в остальных 18 – выросли. Лидером стал Феникс (плюс 20,4%), в подавляющем большинстве городов жилье подорожало в пределах 5%.

Цены вернулись на уровень лета (по общенациональному индексу) либо осени (по индексу в 20 городах) 2003 г. Пика рынок жилья достиг летом 2006 г., после чего цены начали снижаться, провоцируя проблемы у ипотечных заемщиков. У многих из тех, кто взял высокорискованные кредиты со льготными платежами в первые годы, стали расти процентные ставки и суммы выплат. Дома должников, переставших обслуживать кредиты, стали массово выставляться на продажу, что привело к затовариванию рынка и дальнейшему снижению цен. В I квартале 2009 г. общенациональный индекс S&P/Case-Shiller рухнул на рекордные 18,9%. В конце 2009 – начале 2010 г. цены попытались подрасти, однако затем снова пошли вниз, но медленнее.

В этом году цены стабилизируются, сентябрь стал шестым месяцем их роста подряд, отмечает Дэвид Блитцер, председатель индексного комитета S&P Dow Jones Indices. Сокращается и число домов, отобранных у неплательщиков. По данным Ассоциации банков – ипотечных кредиторов, в конце III квартала в процессе отчуждения находились дома по 4,1% кредитов против 4,4% годом ранее (учитываются дома на 1–4 семьи, это около 1,9 млн домохозяйств). Это самый низкий уровень за последние 3,5 года.

«Рост цен на жилье отмечается во все большем количество городов, быстрее всего дорожает недвижимость в областях, сильнее всего пострадавших во время обвала», – говорит Купер Хоувс, экономист Barclays Research. По его словам, в 2013 г. рынок продолжит восстанавливаться: новые дома будут строиться и продаваться, а цены – расти.

Рост числа новостроек указывает, что рынок оживает, считает и Мэри Райнхарт, гендиректор Johns Manville, подразделения стройматериалов Berkshire Hathaway, холдинговой компании Уоррена Баффетта: «Рост начинается с очень низкой базы, на рынке был избыток жилья с учетом всех этих отчужденных домов, последствий кризиса и т.п., но мы оптимистичны – 2013 год будет лучше 2012-го».

Азия стабильна

В другой части света тоже отмечается оживление рынка недвижимости, но и кризис там был четверть века назад. В Японии в результате гигантского пузыря цены на недвижимость достигли пика в 1990–1991 гг., после чего грандиозный обвал вверг этот рынок и всю экономику в стагнацию более чем на два десятилетия. Цены на землю коммерческого назначения в Токио упали на 80% с максимальных значений в 1991 г., когда 1 кв. м в Гинзе, центре торговли и самом популярном районе Токио, стоил 38,5 млн иен ($284343 по курсу того времени).

Сейчас никто не ждет от японского рынка высоких показателей. Однако его стабильность и размеры, а также возможность купить дома по ценам, которые порой существенно ниже по сравнению не только с западными рынками, но и с городами быстро развивающихся стран Азии, привлекают многих местных и международных инвесторов. По данным Cushman & Wakefield, Токио (вместе с пригородами и Йокогамой в нем проживает 37 млн жителей) с июля 2011 г. по конец июня 2012 г. занял 3-е место в мире по объему инвестиций всех видов в рынок недвижимости – $23,9 млрд – после Нью-Йорка с $34,7 млрд и Лондона с $29,3 млрд.

Городская недвижимость при сдаче в аренду может приносить годовой доход в 5–10%. Средняя цена, например, аренды офиса составляет сейчас 5057 иен ($61,5) за 1 кв. м. «Учитывая размеры и стабильность рынка, а также разницу в процентных ставках [с другими странами], инвесторы полагают, что такой рынок нельзя игнорировать», – говорит Рио Минами, управляющий директор по японским операциям MGPA. В перспективы заметного роста цен, однако, мало кто верит, учитывая негативную демографическую тенденцию и стагнацию в экономике. «Недвижимости очень сложно расти в цене, когда население сокращается и царит дефляция», – говорит Сет Салкин, президент консалтинговой фирмы Pacifica Capital KK.

«Токио не похож на Гонконг или Шанхай, где спрос на недвижимость растет, подогреваемый ростом ВВП на 7–8%, – признает Косиро Хирои, управляющий директор по Азиатско-Тихоокеанскому региону Grosvenor. – Но на этом рынке, располагая правильными зданиями и грамотной инвестиционной стратегией, вы вполне можете хорошо зарабатывать».

Роскошь на руинах

В то время как США и Япония пытаются справиться с последствиями лопнувших пузырей, рынок элитной лондонской жилой недвижимости как будто не заметил мирового финансового кризиса и продолжает демонстрировать устойчивый рост.

В последнее время в британской столице все чаще сносятся старые дома, на месте которых вырастают роскошные особняки.

Bishops Avenue и раньше имела репутацию места, где селились некоторые из богатейших людей Европы, ее даже прозвали улицей миллиардеров. Тревор Абрамсон, управляющий директор Glentree International, продает дома на ней уже 38 лет; по его словам, за последние годы около половины домов здесь было полностью разрушено, а на их месте возведены мегаособняки, упакованные по последнему слову техники и моды – со спа-комплексами, бассейнами и кинотеатрами. Один из них, под названием Hyale, жилой площадью 870 кв. м. (что в 2 раза больше, чем у стоявшего на том же месте предшественника), продается за $12,7 млн.

Нечто подобное происходит и за пределами столицы. Например, звезда клуба Manchester United Уэйн Руни и его жена возвели неподалеку от Манчестера на месте скромного дома 1930-х годов постройки особняк в неогеоргианском стиле с личным стадионом и садом со статуями.

Наивысший спрос на новые дома – в Лондоне и наиболее дорогих окружающих графствах: Суррее, Бакингемшире и Беркшире, отмечает Ангус Маккьюхи, директор компании по строительству элитной недвижимости Octagon Developments. По его словам, недавно он продал дом в Виндлшеме, графство Суррей, россиянину за $43 млн.

Несокращающийся приток богатых людей в Великобританию поддерживает цены на дорогую недвижимость в Лондоне и вокруг него. После того как в начале 2011 г. британское правительство существенно облегчило получение долгосрочных виз и вида на жительство иностранцам, готовым инвестировать в стране от 1 млн фунтов ($1,6 млн), за год по июнь 2012 г. число выданных виз этой категории увеличилось на 78% до 419. По расчетам юридической фирмы Pinsent Masons, которая ссылается на данные Службы пограничного контроля Великобритании, среди их получателей россияне составляют 24%, китайцы – 23%, американцы – 5%.

Процесс замены старых домов новыми особенно ускорился в последние годы, когда из-за кризиса многие иностранцы стали рассматривать лондонскую недвижимость не только как место для жизни, но и как способ сохранить деньги. Под защитой организации English Heritage, которая, в частности, консультирует правительство и городские власти по вопросам застройки, находится 20000–30000 зданий в Лондоне. «Если здание не включено в реестр охраняемых объектов, у местного совета нет оснований запрещать его снос, поскольку система планирования ориентирована на стимулирование девелопмента», – объясняет Мартин Бэгшоу, директор консалтинговой компании John Martin. Так что если у нового дома хороший дизайн, он не слишком возвышается над соседними домами и не загораживает им свет, разрешение на снос старого скорее всего будет дано, поясняет он.

Доля иностранцев на рынке покупателей домов стоимостью от 5 млн фунтов ($8 млн) составляет, по оценке Knight Frank, 70–80%. Большой вопрос – что будет с этим сегментом, если они по какой-либо причине потеряют интерес к Великобритании. «Удар будет очень сильным, потому что британских покупателей на такую недвижимость явно не хватит», – признает Джеймс Клиланд из Knight Frank. Впрочем, оговаривается он, сейчас нет никаких признаков того, что богатым иностранцам разонравится Лондон.