Ипотека: Банкам нужно фондировать ипотеку

Российская система ипотечного жилищного кредитования, построенная в значительной степени с использованием опыта системы американской, несопоставима с ней по масштабам, но схожа в некоторых существенных чертах. Прежде всего это касается основного инструмента первичного рынка – самоамортизирующегося кредита с фиксированной ставкой сроком до 30 лет. Изобретенный в Америке во времена Великой депрессии и нацеленный на повышение доступности жилья, этот инструмент изначально предполагалось продавать инвестору. Держать подобный неликвид на собственном балансе означало бы для депозитных организаций подвергать себя чрезмерному риску. Именно поэтому в 1938 г. было создано государственное агентство Fanny Mae, которое и должно было покупать эти кредиты у банков, обеспечивая таким образом их ликвидностью и снимая риск процентной ставки.

В России уже в первых концепциях развития системы ипотечного кредитования было заложено создание подобного института, наделенного аналогичными функциями – рефинансирования первичных кредиторов. Созданное в 1997 г. и начавшее активно функционировать в 2000-х, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сегодня активно покупает ипотечные закладные у первичных кредиторов и реализует программы приобретения ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Однако на АИЖК и другие рефинансирующие организации приходится сегодня не более 10% рынка. То есть 90% долгосрочных ипотечных кредитов, подавляющая часть которых с фиксированной ставкой, остается на балансе российских банков. Для американских банков ситуация немыслимая. Только 5% выданных ипотечных кредитов американские кредиторы держат на балансе, оставшаяся часть секьюритизируется с помощью государственных агентств (частный американский рынок ипотечных бумаг после кризиса так и не восстановился). По мнению одного из старейших в США специалистов по вопросам жилищного финансирования – профессора Wharton Business School Джека Гуттентага, если американские депозитные организации увеличат свои портфели ипотечных кредитов в 2 раза, они подвергнут себя процентному риску такого же уровня, который в 1980-х привел к краху американскую систему ссудо-сберегательных ассоциаций.

Наши банки продолжают фондировать свои ипотечные портфели главным образом за счет относительно краткосрочных средств, в том числе частных депозитов. Прирост ипотечного портфеля, который достигнет в этом году рекордных показателей, сопровождался ростом кредитных ставок и происходил на фоне замедления роста депозитов и увеличения ставок по вкладам, при этом ЦБ России уделяет пристальное внимание контролю за ставками по вкладам, не давая им чрезмерно разгоняться. Подобная структура фондирования ипотечных операций несет серьезные риски.

Во время кризиса 2008–2009 гг. ипотечные портфели большей части российских банков вышли на грань убыточности, а у кого-то и перешли ее. Ипотечные программы большинства ипотечных кредиторов, включая ряд крупнейших, были свернуты. У некоторых положение было близко к критическому. Но с государственной помощью ситуацию выровняли. Важную роль сыграла высокая процентная маржа, которая демпфировала рост стоимости фондирования для банков. Нельзя сказать, что банки не вынесли из кризиса уроков. Некоторые стали активнее внедрять плавающие ставки (переводя потенциальный процентный риск в кредитный), однако они не получили широкого распространения, поскольку для заемщика важен точный размер платежа, который он в соответствии с условиями договора обязуется вносить в течение многих лет.

Принципиальный механизм решения проблемы дает секьюритизация ипотечных кредитов. Фондирование за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг способно выровнять конкурентные позиции банков с точки зрения их доступа к долгосрочным кредитным ресурсам и снять с них процентный риск, переложив его на инвестора, готового этот риск принять и эффективно хеджировать.

Понимая остроту проблемы, правительство в принятой в 2010 г. Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования предусмотрело увеличение доли ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) в фондировании текущих ипотечных операций до 50% в 2015 г. и до 66% к 2030 г.

В текущем, как и в прошлом, году фактический выпуск ИЦБ составил менее 10% от объема выданных кредитов. Учитывая, что уже в этом году объем выдачи превысит 1 трлн руб., достижение поставленных целей предполагает наличие достаточно развитого национального рынка ценных бумаг, формирование которого проходит сегодня свой начальный этап. И хотя частные инвесторы проявляют определенный интерес к инструменту, принимая во внимание позитивную историю российских ИЦБ, льготное налогообложение доходов, возможность включения в ломбардный лист ЦБ, потребуются время и усилия для создания достаточного уровня доверия. Ключевую роль в этом процессе играют АИЖК и до сегодняшнего дня ВЭБ – как управляющий пенсионными накоплениями, которые выступают как главные инвесторы в ИЦБ не только в рамках специальных программ, но и как рыночные игроки, выполняя роль инвестиционных лидеров.

Конечной целью государственных программ является повышение доступности кредитов, что напрямую отражается на доступности жилья. Поэтому понятно стремление государства снизить процентные ставки по кредитам, уменьшив размер банковской маржи, которая, хотя в последнее время и снижается, остается достаточно высокой.

Однако в условиях волатильности рынка требовать от банков уменьшения процентной маржи по долгосрочным кредитам с фиксированной ставкой можно, только если эти кредиты продаются долгосрочным инвесторам напрямую или в форме ценных бумаг и, обладая длинным инвестиционным горизонтом, могут взять на себя и эффективно управлять рисками, характерными для ипотечных активов.

Поскольку реализация пенсионной реформы очевидно уменьшит возможности ВЭБа по инвестированию пенсионных накоплений в ипотечные активы, необходимы продолжение государственной поддержки АИЖК как якорного инвестора в ИЦБ и целенаправленные действия по формированию частной инвесторской базы, в том числе путем создания дополнительных стимулов к инвестированию в ипотечные ценные бумаги со стороны негосударственных пенсионных фондов, развитию которых пенсионная реформа может придать дополнительный импульс.