Ипотека: Для снижения ставки нужно менять законы

Банки – члены Ассоциации региональных банков (АРБ) отмечают, что существующее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования не позволяет добиться задачи снижения показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту. Кроме того, действующее правовое регулирование не позволяет эффективно обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество заемщика при досрочном погашении кредита по инициативе кредитора, что приводит к увеличению уровня кредитного риска. По мнению членов АРБ, для решения данных задач необходимо провести следующие мероприятия.

1. Признать право кредитной организации взимать непроцентную часть цены, подлежащую уплате при предоставлении кредита.

Это позволит снизить не только процентную ставку по кредиту, но и полную стоимость кредита. Взимание банком комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита позволит снизить риски ликвидности, неполучения процентного дохода при досрочном возврате и реинвестировании.

Операционные расходы, которые несет банк при обслуживании потенциального заемщика, рассмотрении заявки о выдаче кредита, сборе и подготовке документов, покрываются за счет клиента непосредственно в момент возникновения таких расходов (риск ликвидности). В случае досрочного возврата кредита потери банка, возникающие из-за недополучения процентов, а также из-за невозможности реинвестировать досрочно возвращенные заемщиком средства с желаемой доходностью, частично компенсируются полученной в момент выдачи кредита комиссией (риск неполучения процентного дохода, риск реинвестирования).

Кроме того, при выдаче банком ипотечного кредита с целью его последующего рефинансирования срок нахождения такого кредита на балансе банка непродолжителен, что в условиях отсутствия возможности взимания комиссии за выдачу кредита лишает банк возможности получения дохода. В результате небольшие банки утрачивают способность конкурировать с крупными, что может повлечь ситуацию, при которой банк вынужден привлекать иные небанковские организации для оказания услуг по консультированию потенциального заемщика и оценке рисков, связанных с выдачей ипотечного кредита.

Подобная ситуация неизбежно отражается на качестве портфеля ипотечных кредитов. Наличие комиссии за выдачу кредита и/или рассмотрение заявки за выдачу кредита позволяет средним и мелким банкам предлагать конкурентоспособные ипотечные продукты с процентными ставками, соотносимыми со ставками крупных игроков ипотечного рынка.

2. Отменить необходимость подачи отдельного заявления о регистрации права собственности на недвижимое имущество для возникновения ипотеки в силу закона.

Закон РФ от 6 декабря 2011 г. №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» закрепил правило об обязательной государственной регистрации ипотеки. Моментом возникновения ипотеки по закону является момент внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним. Это положение не защищает права добросовестных кредиторов по обеспечению возврата ипотечного кредита. Отмена положения о государственной регистрации ипотеки на недвижимое имущество без подачи отдельного заявления о регистрации права собственности на недвижимое имущество ведет к увеличению кредитных рисков, усложнению процесса государственной регистрации ипотеки, возникновению дополнительных расходов кредитора. Увеличение сроков государственной регистрации ипотеки и возникновение дополнительных расходов кредитора закладывается в стоимость ипотечного кредита и ограничивает доступность ипотеки для граждан.

В целях повышения доступности ипотеки предлагается отменить положение об обязательной подаче заявления о регистрации права собственности на недвижимое имущество для возникновения ипотеки в силу закона.

3. Исключить положение о погашении задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству, в случае если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Закон №405-ФЗ закрепил правило, согласно которому в случае оставления банком за собой предмета ипотеки и недостаточности стоимости жилого помещения для полного удовлетворения требований банка задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Данный подход способствует снижению платежной дисциплины заемщика и не позволяет залогодержателю воспользоваться преимуществами программы кредитования с учетом страхования ответственности.

Задаче помощи заемщику, попавшему в сложную экономическую ситуацию, должен служить специальный закон о банкротстве физических лиц, который в настоящее время находится на рассмотрении Госдумы. Он предусматривает возможность реструктуризации задолженности и признания гражданина банкротом. Восстановление платежеспособности заемщика должно осуществляться на основании плана реструктуризации задолженности заемщика, позволяющего учесть интересы как заемщика, так и кредитора. В целях обеспечения баланса интересов заемщика и кредитора положение о погашении задолженности по обеспеченному ипотекой обязательству, в случае если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки, предлагается исключить.

4. Закрепить первоочередное удовлетворение требований первого залогодержателя по уплате суммы неустойки, иных штрафных санкций и убытков.

Пункт3 ст.61 закона №102-ФЗ от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает, что суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного обязательства, распределяются после распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями. При этом при распределении суммы неустойки, иных штрафных санкций и убытков не учитывается очередность требований залогодержателей, установленная на основании данных ЕГРП.

В целях повышения обеспеченности требований кредиторов необходимо предусмотреть законодательную возможность удовлетворения требований залогодержателей по уплате суммы неустойки, иных штрафных санкций и убытков в соответствии с очередностью, установленной на основании данных ЕГРП.

5. Сформировать однообразную практику применения государственными регистраторами нормы о сроке и перечне необходимых документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Положительным нововведением закона №405-ФЗ стало закрепление в законе РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» срока и перечня документов при государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Вместе с тем имеет место неоднозначное применение государственными регистраторами данной нормы. Взыскатели по-прежнему регулярно сталкиваются с рядом трудностей в ходе государственной регистрации права собственности, что существенно нарушает их законный интерес: нарушение сроков государственной регистрации, истребование излишних документов, необоснованные приостановления государственной регистрации.

6. Закрепить возможность передачи арестованного недвижимого имущества под ответственное хранение взыскателю без заключения отдельного договора со службой судебных приставов.

В соответствии с ч.2 ст.86 закона №229-ФЗ от 02 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве» допускается в силу закона передача на ответственное хранение арестованного движимого имущества взыскателю. Однако в отношении недвижимого имущества часть первая указанной статьи не предусматривает такого права, что значительно затрудняет исполнение решения суда.

Для того чтобы существенно упростить процедуру обращения взыскания заложенного имущества должника и сократить сроки исполнения судебных актов, необходимо закрепить законодательную возможность передачи арестованного недвижимого имущества под ответственное хранение взыскателю без заключения отдельного договора со службой судебных приставов.

7. Закрепить правомерность взыскания процентов за пользование кредитными средствами по день фактического возврата суммы кредита при нарушении заемщиком принятых обязательств.

В большинстве регионов суды общей юрисдикции, рассматривая вопрос об удовлетворении требований кредиторов о взыскании договорных процентов по делам о взыскании задолженности по кредитным договорам, с середины 2011 г. изменили подход к оценке таких требований: если ранее такие требования удовлетворялись, то сейчас отсутствует единообразие.

В целях более полной защиты кредитора необходимо закрепить право кредитора потребовать досрочного возврата всей суммы кредита вместе с процентами, причитающимися на момент фактического возврата.

8. Подготовить методические рекомендации для судебных приставов – исполнителей по порядку действий при обращении взыскания на предмет ипотеки.

Ввиду отмены методических рекомендаций о порядке действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 05.11.2008 №12/01-14744-НВ в связи с принятием разъяснений по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество от 23 декабря 2011 г. №12/01-31629-АП хотелось бы отметить, что данные разъяснения не регламентируют порядок действий судебных приставов-исполнителей при исполнении судебных актов данной категории.

По-прежнему возникают трудности с направлением судебными приставами-исполнителями запросов в компетентные органы в ходе подготовки заявки на реализацию и получение ответов на них; применяются обеспечительные меры в виде наложения запрета совершения регистрационных действий с заложенным недвижимым имуществом, несмотря на то что имущество уже обременено ипотекой; не регламентированы сроки проведения тех или иных действий судебными приставами-исполнителями при обращении взыскания на предмет ипотеки, а также иные проблемы – преимущественно технологического характера.

Представляется, что разъяснения, имея скорее аналитический, а не практический характер, отражают потребность судебных приставов-исполнителей в получении дополнительных рекомендаций по порядку действий при обращении взыскания на предмет ипотеки.

9. Внести изменения в проект закона №47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», в частности:

– исключить требование обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, стороной по которой является гражданин;

– исключить положение о квалификации закладной в качестве ордерной ценной бумаги;

– установить право залогодержателя запретить последующий залог в договоре залога.