Ипотека: Гонконг превентивно защищается от пузыря на рынке недвижимости

Большинство ипотечных кредитов в Гонконге выдается через банки, деятельность которых регулируется властями. 20% ипотечного кредита покрывается страховкой, предоставляемой Гонконгской корпорацией по страхованию ипотечных кредитов. Почему их страхуют? Потому что в Гонконге с 1991 г. установлен коэффициент, измеряющий сумму кредита к стоимости залога (LTV), по которому банки могут дать в кредит не более 70% от стоимости объекта. Но у некоторых заемщиков может быть недостаточно средств для первоначального взноса. Если они хотят взять взаймы 90%, им необходимо купить страховку на 20%, а 10% взноса они должны оплатить сами. Сейчас, если вы берете кредит на 30 лет, ставки по ипотечной страховке составляют около 3,5%.

Другой феномен нашего ипотечного рынка – это финансовые компании. Доля их рынка незначительная, и они не могут конкурировать с банками в бизнесе. Дело в том, что банки получают низкостоимостное фондирование. Они имеют преимущество и поэтому доминируют в банковской системе. В свою очередь банки являются субъектами регулирования правительства.

Три ключевых элемента обеспечивают устойчивость системы фондирования ипотечного кредитования.

Первый элемент – это стандарты Совета по финансовой стабильности, разработанные в апреле 2012 г. Они охватывают несколько областей. Это подтверждение доходов и другой финансовой информации о заемщике, рациональный показатель покрытия расходов на обслуживание долга, соответствующий коэффициент LTV, эффективное управление кредитным риском и использование ипотечной страховки. Эти принципы защищают не только заемщика, но и андеррайтера ипотеки.

Второй очень важный элемент – это надзор, осуществляемый Управлением денежного обращения Гонконга, за соответствием деятельности банков стандартам регулятора. Два первых элемента строго регулируют ипотечный рынок. Однако за последние годы цены на жилье в Гонконге выросли – и риск ценового пузыря увеличивается. Мы считаем, что в этой ситуации не следует полагаться лишь на два первых элемента.

Третий элемент – меры по профилактике. Нам необходимо проверять устойчивость банков рыночным пузырям и их способность поддержать ипотечное кредитование в случае рецессии с помощью двух инструментов. Первый – это 70%-ный коэффициент LTV, второй – это 50%-ный коэффициент обслуживания долга (DSR). То есть, покупая недвижимость стоимостью $100, вы можете занять только 70% – и, зарабатывая $100, вы можете использовать только $50 на выплаты по ипотеке и другим долгам. Другая половина – это те деньги, которые вы должны тратить на проживание. Этот подход очень эффективен.

Если принять индекс цен на недвижимость в 1997 г. за 100%, то в 2003 г. он снизился до 36%, т.е. за шестилетний период цены упали на 60%. После октября 2008 г. цены на недвижимость радикально повысились, превысив показатели предыдущего пика в 1997 г. Это был настоящий рыночный шок. Мы внедрили новые стандарты, и благодаря этому возможность дефолта находится на очень низком уровне (порядка 1,4%).

После повышения цен индекс платежеспособности населения упал. В 1997 г. людям было необходимо 15 лет работать, чтобы купить собственность. После краха рынка недвижимости этот показатель составлял 6–7 лет, а затем опять вырос и в настоящий момент равняется 13 годам.

В 1997 г. был пик, и объем кредитования составил $256 млрд HK. Сейчас же мы говорим о $243 млрд HK. Иными словами, риск возникновения пузыря на рынке недвижимости сохраняется. Поэтому финансовые власти внедрили четыре профилактические меры.

Первая – это LTV. Если говорить о жилом секторе, чем дороже стоит собственность, тем выше риски, поэтому для объектов, стоящих свыше $10 млн HK, мы снизили коэффициент LTV до 50% – и сделка не страхуется. Далее идет инвестиционная недвижимость. Она связана с повышенными рисками, поэтому коэффициент LTV составляет 50%. Третий вид недвижимости – это коммерческая или индустриальная. Исторически сложилось так, что здесь мы видим самую сильную волатильность и риски. В Гонконге вы можете купить недвижимость как на свое имя, так и на свою компанию. Профессиональные инвесторы или спекулянты обычно используют для этого фирмы-оболочки, чтобы обойти имеющиеся на рынке стандарты. В данном сегменте рынка мы снизили коэффициент LTV до 50% – и сделка не страхуется.

Вторая мера – это DSR. В Гонконге процентные ставки по депозитам близки к нулю. Ставки по ипотеке составляют 2,3%. Это очень низкий уровень, и поэтому DSR ограничивается уровнем в 50%. Раньше это было 60%. Но в будущем ставки будут только повышаться, и в ближайшее время платежи по обслуживанию кредитов тоже сильно вырастут. Для решения этой проблемы мы ввели новые требования по стресс-тесту, так что, если процентная ставка по кредиту вырастет на 2%, коэффициент DSR составит 60%. Если заемщик не соответствует требованиям по DSR, он должен уменьшить сумму кредита, запрашиваемую у банка.

Есть еще мера по отношению к высокорисковым заемщикам или заемщикам с непогашенными кредитами. Если у вас более двух объектов, по которым вы брали ипотечные кредиты, DSR должен быть снижен на 10%. Другое явление, характерное для Гонконга, – это большое количество заемщиков, чей доход не связан с деятельностью в Гонконге. Доход такие люди получают преимущественно в континентальном Китае, а затем вкладываются в гонконгскую недвижимость. При этом они берут ипотеку в гонконгских банках. С такими заемщиками связаны особые риски, поскольку их доходы очень сложно оценивать и подтверждать, поэтому для них коэффициент LTV снижается на дополнительные 10%.

Четвертая мера – это сокращение периода выплат по ипотеке. Цены на недвижимость растут, и сегодня средний срок выплаты кредита составляет 25 и более лет (для сравнения: в 2000 г. он был 16 лет). В исключительных случаях ипотека выдается и на 40 лет. Мы считаем, что это слишком продолжительный и нездоровый срок. Поскольку на выплату основного долга заемщикам требуется больше времени, необходимо оптимизировать срок ипотеки. Сейчас установлен потолок в 30 лет.

Вот такие меры используются в Гонконге, и они дают свои плоды. Если говорить о среднем коэффициенте LTV в жилом секторе, эта картина выглядит следующим образом. До того как были внедрены новые меры, коэффициент LTV составлял в среднем 64% в 2009 г. На октябрь 2012 г. этот показатель равен 55%. Что касается DSR, раньше это был 41%, теперь – 36%. Сейчас в банковском секторе мы видим некоторую стабильность, поскольку рынок по-прежнему переживает бум, но в то же время, если он пойдет вниз, долгосрочная стабильность на ипотечном рынке будет находиться под угрозой. Поэтому если мы будем придерживаться наших мер, то достигнем большего спокойствия.