Ипотека: Ипотека будущего

Все российские участники рынка ипотечного кредитования соглашаются с тем, что в стране есть значительный потенциал роста ипотеки. Сейчас в России на ее долю приходится лишь 3% ВВП, что совершенно несопоставимо с показателями других стран в 30–70% ВВП. К сожалению, активное развитие ипотеки в наступающем 2013 году в нашей стране находится под вопросом.

Что удержит ставки

Завершающийся год был особенно удачным для рынка ипотечного кредитования. По нашим оценкам, этим продуктом при покупке жилья воспользовалось рекордное количество российских граждан – 670000–690000 человек (по итогам 11 месяцев). То есть с помощью ипотеки была профинансирована каждая пятая сделка с недвижимостью из общего объема сделок ориентировочно в 5 млн. На этом фоне в течение 2012 г. мы наблюдали умеренный рост процентных ставок, вызванный в первую очередь удорожанием заемных денег для банковской системы. Пока тенденция роста ставок сохраняется, но я с осторожным оптимизмом надеюсь, что в 2013 г. они стабилизируются на уровне 13–13,5% годовых и дальнейшего существенного роста не последует.

Мой оптимизм основан на том, что, несмотря на общую тенденцию, некоторые банки все же пытаются снижать ставки. Например, Запсибкомбанк и «Дельта кредит» в IV квартале снизили ставки в рамках своих предновогодних акций. И я считаю, что некоторые банки будут продолжать такие акции, пытаясь с их помощью увеличить свою долю на рынке в условиях повышения ставок госбанками.

Еще одна причина, ограничивающая рост ставок, лежит в области макроэкономики. Заключается она в том, что спрэд между инфляцией и ставками по ипотеке находится сейчас на историческом максимуме. Пока сложно сказать, будет ли этот рекорд обновлен в 2013 г., но мы ожидаем, что ставки должны стабилизироваться.

Новые ориентиры

Указ президента №600, вышедший в мае 2012 г., установил долгосрочные ориентиры для развития ипотеки. Правительство для исполнения данного указа в ноябре утвердило новую госпрограмму «Жилище», две подпрограммы которой связаны с развитием ипотеки. Первая посвящена рыночной ипотеке, вторая – специальным ипотечным продуктам для отдельных категорий граждан.

Для того чтобы к 2018 г. достичь обозначенного в указе ориентира в 815000 ипотечных сделок за год, рынку достаточно расти темпами, соизмеримыми с ростом ВВП, т.е. на 3–4% в год. Учитывая это, перед нами стоит задача не гнаться за объемами, а обеспечить качественный рост рынка. Если бы главной целью был экстенсивный рост, мы неизбежно должны были бы начать вовлекать в ипотеку менее качественных заемщиков с более низкими доходами. Мы же, напротив, хотим увеличивать объемы ипотеки, контролируя кредитные риски.

Правительство в качестве долгосрочного ориентира поставило задачу к 2018 г. зафиксировать превышение среднего уровня процентной ставки по кредитам в рублях над индексом потребительских цен на уровне не более 2,2 процентного пункта (при ориентире инфляции в 4,7% годовых).

Учитывая маржу, с которой сегодня работают наши банки, этот уровень, по моему мнению, достижим, но, чтобы на него выйти, важно сохранить эффект масштаба и добиться снижения банковских издержек. Еще одно необходимое условие – поддерживать конкуренцию, эффективно влияющую на снижение маржи.

Также необходимо снижать кредитные риски за счет повышения эффективности взыскания и развития ипотечного страхования. Нужно не забывать и о снижении транзакционных издержек. Например, через внедрение электронной формы закладной.

Правительство уже утвердило перечень мер, способствующих решению этих задач, а Минэкономразвития и другие ведомства приступили к работе над ними.

Сегодня в отличие от 2006 и 2007 гг. основным поставщиком ликвидности для экономики является Банк России, поэтому от установленной им цены денег будет зависеть, достигнем ли мы ориентира по ставкам или нет.

Однако при условии сохранения ставки рефинансирования Банка России на сопоставимом с темпами инфляции уровне ставка в 7% годовых к 2018 г. кажется мне экономически обоснованной.

Новости для застройщиков

В рамках утвержденной программы «Жилище» правительство разработало подпрограмму, связанную с формированием сегмента жилья экономкласса. Это особенно важно в условиях, когда выросли процентные ставки по ипотеке, соответственно, вырос относительно доходов заемщиков и размер платежа по кредиту.

Сегодня речь идет о том, чтобы не пытаться опустить цену жилья на уже сложившемся рынке, а за счет формирования частно-государственного партнерства создать новый рынок жилья, цены на котором будут на 20% ниже существующих. Такая цена естественным образом снизит размер необходимого кредита и сумму ежемесячного платежа. В итоге экономичное по цене жилье при покупке через рыночную ипотеку становится доступно гражданам с доходом на 20% ниже, чем у тех, кто уже сегодня может позволить себе купить жилье по сложившимся ценам.

Госстрой сейчас разрабатывает комплекс мер, с помощью которых государственные институты будут стимулировать строительство жилья экономкласса. АИЖК также примет участие в подпрограмме, предоставляя гарантии выкупа построенного жилья с 20%-ным дисконтом от рыночной цены. Такая гарантия снимает с застройщика риск сбыта построенных квартир, однако распределять ее мы планируем на конкурсной основе, считая это способом создать конкуренцию среди застройщиков и добиться наилучших условий.

Наблюдательному совету АИЖК еще предстоит одобрить исполнение агентством гарантий, но мы считаем, что здесь не должно быть проблем, так как этот механизм не потребует дополнительного финансирования. Дело в том, что при хорошем сценарии развития рынка мы будем выкупать ипотечные кредиты. А в случае если граждане займут выжидательную позицию и продажа жилья остановится, после исполнения гарантий выкупа мы получим недвижимость по невысокой цене, которую сможем реализовать в будущем.

Новости для заемщиков

Важной мерой, которая направлена на повышение качества ипотечного кредитования, являются обсуждаемые сейчас поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые мы поддерживаем.

Предлагается ограничить сумму ипотечного кредита не более 90% от цены жилья, при этом не называть ипотекой кредиты на приобретение жилья с первоначальным взносом менее 10%. Такой продукт должен считаться кредитом под залог жилья, так как риски по нему достаточно высокие.

Законодательством должно быть четко определено: ипотекой называется кредит, в котором соблюдается баланс интересов и заемщика, и кредитора.

Вторая важная поправка предусматривает введение обязательного ипотечного страхования, в случае если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30%.

Эта инициатива защитит в первую очередь заемщиков, так как, согласно статистике, по кредитам с первоначальным взносом 10% при обращении взыскания на предмет ипотеки у кредитора часто остаются требования к заемщику, порой достигающие 30–35% от первоначальной суммы кредита. Это означает, что у человека, потерявшего жилье, возникает необеспеченный долг в 450000–500000 руб. Для большинства заемщиков такая ситуация является неожиданностью. Введение страхования позволяет эту задолженность с заемщика снять.

Еще одной новацией является норма, дающая право приобретать ипотечную страховку не только заемщику, как это сейчас предусмотрено законодательством, но и банку-кредитору.

Повторения не ждем

Будет в ближайшее время в России кризис или нет, предсказать сложно. Но абсолютно точно могу сказать, что сейчас мы лучше к нему готовы, чем в 2008 г. Во-первых, у нас больше антикризисных инструментов. Например, сейчас мы умеем выкупать не только закладные, как это было до кризиса, но и ипотечные облигации. Работает программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций на сумму 150 млрд руб., запущено три программы АИЖК по выкупу ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на 60 млрд руб. В случае если ситуация на рынке ухудшится, банки смогут продать нам эти бумаги – как выпущенные агентством, так и свои.

Во-вторых, у нас есть опыт реализации программы помощи заемщикам – и мы готовы в короткие сроки ее развернуть, если того потребует ситуация.

В-третьих, появилось ипотечное страхование, которое может убрать часть рисков из банковской системы – как в рамках оказания помощи заемщикам, так и поддержки бизнеса.

Сейчас для поддержания кредитования жилищного строительства у нас работает программа «Стимул», запущенная как антикризисная мера в 2009 г. Программа предоставила банкам-партнерам возможность привлекать финансирование по фиксированной ставке и продолжать кредитовать строительство. Сегодня объем контрактования по программе уже превысил 80 млрд руб.

Само АИЖК также сформировало определенный запас ликвидности: в последнее время мы привлекали финансирование через ипотечные ценные бумаги, выпускали облигации с госгарантиями и проводили технические размещения. Поэтому, если ситуация на рынке ухудшится, мы используем эти резервы для привлечения финансирования во Внешэкономбанке или в Банке России через сделки репо.

Таким образом, мы готовы дать рынку инструменты для профилактики кризисных явлений.

Я считаю, что в следующем году госбанки будут защищать свою долю рынка и поддерживать объемы кредитования на уровне 2012 г. В худшем случае можно ожидать от них поведения, аналогичного тому, что было в 2009 г. Тогда они поддерживали объем ипотеки на своем балансе, выдавая кредиты на уровне поступлений по уже сформированному ипотечному портфелю.

Поведение специализированных банков, скорее всего, будет не столь однозначно. Большинство таких банков во время прошлого кризиса приостановили свои операции.

В значительной степени это объяснялось действиями рефинансирующих организаций. При резкой волатильности процентных ставок по заимствованиям специализированные банки начинают достаточно быстро получать убытки. В такой ситуации шансы пережить кризис выше у специализированных банков, опирающихся на поддержку материнских компаний. Банки, полностью зависящие от рыночной конъюнктуры, могут временно приостановить работу.

Снижение цен на жилье – хороший стресс-тест для всей системы ипотечного кредитования. В целом прогнозы внушают оптимизм, так как не предрекают даже в случае кризиса такого резкого снижения стоимости жилья, как в 2008–2009 гг. Тогда падение было существенным и долгосрочным, рост цен на недвижимость возобновился только в 2012 г. и был соразмерен показателям инфляции. Лишь в последние месяцы темпы роста цен на жилье стали превышать инфляцию.

Сейчас же у меня есть все основания полагать, что российская ипотека этот стресс-тест выдержит.