Ипотека: Поддержка будет постоянной

Мы достаточно много говорим о доступности жилья для наших граждан. Надо однозначно понимать, что речь идет не только о доступности получения ипотечного кредита и ставке по этому кредиту. Это прежде всего та долговая нагрузка, которую человек принимает на себя, приобретая жилье с помощью заемных средств, и несет ее достаточно длительное время в отличие от небольших потребительских кредитов. Хотя статистика АИЖК показывает, что наши граждане стремятся максимально досрочно рассчитываться с такими долговыми обязательствами, все равно средний срок жизни ипотечного кредита составляет 5–7 лет.

АИЖК реализует несколько программ для поддержки не только спроса, т.е. программ кредитования населения, программ ипотечного кредитования, различных социальных программ, но и предложения более доступного жилья. Это важно, потому что на самом деле достаточно большая часть людей не может в силу отсутствия первоначальных накоплений воспользоваться ипотечными кредитами. Но жилищный вопрос у них стоит остро. В 2009 г. агентство сделало первый шаг для развития таких программ. Это ныне действующая и реально востребованная программа по стимулированию кредитования жилищного строительства, в рамках которой АИЖК через банки-партнеры обеспечивает финансирование строительства жилья. За время ее действия первоначальный объем контрактов, заключенных АИЖК, составляет более 71 млрд руб. Реализуется 214 проектов, начиная от точечной застройки и заканчивая комплексными освоениями территорий в 36 субъектах РФ. В этом году мы продлили действие этой программы, и в настоящий момент требование по сроку ввода в эксплуатацию проектов – уже декабрь 2015 г., и этого, в принципе, вполне достаточно. Регионы, где наиболее востребована эта программа, являются одновременно и лидерами по объемам строительства жилья. Хочу отметить, что при реализации этой программы агентством не устанавливается никаких ограничений с точки зрения регионов. Продлив сроки действия этой программы, по сути, мы перевели ее из антикризисного механизма, каковым она изначально запускалась в 2009 г., в разряд постоянной поддержки проектов строительства, в том числе жилья экономкласса. Это направление действительно получает развитие, и агентство будет дальше расширять спектр таких программ.

Арендная стратегия

Одним из шагов в этом направлении является запуск программы по развитию арендного жилья в России. В этом году мы реализовали пилотный проект в Новосибирске, где построено и заселено два малоэтажных многоквартирных дома для работников предприятий Академгородка в Новосибирске. И хотя в проекте много узких мест, связанных и с необходимостью совершенствования нормативно-правовой базы, мы получили на нем значимый опыт не только с точки зрения отработки параметров самой программы, документации, но и подтверждения тех предположений, на которых мы основывали реализацию проекта. Большинство жителей этих домов – молодые люди 20–30 лет, которые имеют возможность арендовать уже меблированную квартиру в хорошем новом доме. В дальнейшем они планируют приобрести жилье уже в собственность, но сейчас к этому не готовы, причем не только в силу отсутствия первоначальных накоплений, но и потому, что не определились со своей дальнейшей профессиональной перспективой и не хотят себя связывать какой-то собственностью и конкретным регионом.

Для арендных проектов АИЖК предоставляет долгосрочный ипотечный кредит, но уже юридическому лицу, которое будет являться собственником арендного дома и сдавать его гражданам. Срок кредита – до 20 лет, целевой уровень ставки находится в интервале от 10 до 11%. Мы сейчас формируем портфель заявок регионов на эти кредиты на следующие годы. При этом многоквартирный дом, как при обычном ипотечном кредите, является обеспечением по кредиту, на него будет оформлена закладная.

Заявки на создание арендных домов рассматриваются АИЖК только при условии понимания целевой аудитории. Мы не хотим, чтобы эти дома строили «в рынок», их нужно увязать с социальным заказом. Сейчас основные инициаторы арендных проектов – либо администрации субъектов и муниципальных образований, которые таким образом могут использовать этот инструмент для обеспечения жильем работников бюджетной сферы, определенных социальных категорий, либо крупные градообразующие предприятия, предприятия оборонно-промышленного комплекса, которые могут использовать этот механизм для поддержки своих работников.

В пилотном проекте создания арендного жилья в новосибирском Академгородке бюджет субъекта Федерации через специализированную структуру участвовал в финансировании проекта в объеме больше 30%, оставшаяся часть – кредитные деньги, рефинансированные АИЖК. Сейчас у нас есть несколько заявок на такие проекты снова в Новосибирске, Нижнем Новгороде, Калуге. В Калуге был реализован проект создания арендного жилья, который тоже можно назвать пилотом, но без поддержки АИЖК, а полностью за счет частных ресурсов. АИЖК планирует к нему подключиться.

Со стороны государства созданию сектора именно арендного жилья уделяется очень большое внимание. Есть целый ряд поручений президента, указ о мерах по обеспечению граждан доступным, комфортным жильем, повышению качества ЖКХ. Готовится к утверждению проект госпрограммы, в котором также большое внимание уделено как раз созданию и развитию сектора цивилизованного арендного жилья. В этом проекте даже зафиксированы целевые ориентиры: по результатам 2015 г. порядка 4,8% от общего объема вводимого индустриальным способом жилья должно вводиться под аренду.

Одной из частей госпрограммы является реализация проектов по строительству жилья экономкласса, нацеленных на определенную категорию населения. При этом это не выделенная социальная категория – ориентир в целом на экономически активное работающее население, которое имеет доходы: ни о какой бесплатной ипотеке и раздаче бесплатного жилья речи не идет. Но это та категория населения, уровень дохода которой несколько ниже той границы, которая позволяет им приобрести жилье с помощью собственных либо заемных средств на текущих рыночных условиях. При этом основная цель программы – запустить механизм строительства жилья экономкласса, причем без ущерба его качеству, с фиксированной ценой реализации на 20% ниже текущих рыночных цен, что как раз позволит создать дополнительный спрос для той категории людей, о которых я уже сказал. Программа предусматривает целевой ориентир строительства по 5 млн кв. м такого жилья за пять лет. Но все же важно не просто построить еще 5 млн кв. м, а наладить партнерство частных инвестиций и государства, создать эффективные механизмы, позволяющие реализовать жилье по цене ниже рыночной экономически активной категории людей с невысоким доходом.