На асфальте: Девелоперы выгребают против течения
Инвесторов и строителей напрягает не столько изменение правил, сколько их отсутствие. Смольный говорит о сокращении затрат на социалку – и одновременно утверждает концепцию города-спутника «Южный» (878 000 кв. м жилья, 1000 мест в детских садах и 5000 мест в школах, две поликлиники и проч. – бюджетные затраты составят десятки миллиардов рублей). Полторы сотни проектов планировки лежит в кабинетах без движения, но холдинг «Эталон» («ЛенспецСМУ») получает согласования и готовится строить комплекс «Царская столица» на 460 000 кв. м (20 га у Московского вокзала) и комплекс «Галактика» на 680 000 кв. м (38 га у Варшавского вокзала).
В 2014 г. компания «Арена» завершает проект «Новый город». «Новых больших проектов в Санкт-Петербурге не планируем. Сложно идти против течения», – говорит ее гендиректор Павел Бондаренко. «Новый город» – серьезный комплекс бизнес-класса; жилье напротив Александро-Невской лавры, продается вполне успешно и (по питерским меркам) недешево – по 150 000 руб. за 1 кв. м. Бондаренко собирается расселять ветхие бараки в Ленобласти, в Юкках, и строить там европейского уровня малоэтажку.
Отсутствие новых проектов считает главной приметой времени директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая: «Их просто нет!» Это странная оценка: концерн ЮИТ в прошлом году вывел на рынок комплекс «Новомосковский», возводит и продает жилье с большими (финскими) балконами и встроенными саунами; есть и другие проекты.
Показатели по итогам года вполне благополучны. В Петербурге за год ввели в эксплуатацию 152 многоквартирных и 460 односемейных домов (всего 41 758 квартир), сдали 2,58 млн кв. м жилья (на 7% меньше, чем в 2011 г., но все же почти прилично). Больше всего построили в Пушкинском районе – 643 000 кв. м. Лидерство обеспечила ГК «Балтрос», сдавшая более 500 000 кв. м в проекте «Славянка». На 2-м месте – Выборгский район, и тоже благодаря одному застройщику: «Главстрой СПб» ввела в прошлом году 263 000 кв. м в комплексе «Северная долина». Компании, входящие в холдинг ЛСР, сдали около 223 000 кв. м, из них 92 000 кв. м – это жилье премиального сегмента. «ЛенспецСМУ» отчиталась за ввод 225 000 кв. м жилья.
И спрос растет: по данным консультантов «Петербургской недвижимости», за год покупатели приобрели 3,29 млн кв. м в петербургских новостройках и в ближнем пригороде – на 30% больше, чем в 2011 г. Средние цены на типовое строящееся жилье за год выросли: в спальных районах – на 7,5% (до 78 174 руб. за 1 кв. м), на окраинах – на 16,1% (61 124 руб.), в области – на 15,3% (60 753 руб.).
Сюрпризы от Смольного
Однако и негативные оценки девелоперов обоснованны. За 2012 г. город провел одни торги по продаже участка под застройку – в Зеленогорске, – на котором можно возвести домик на 40 квартир.
Весь год Смольный тормозил согласование уже подготовленных проектов и разработку планов территорий. Застройщики, отбросив осторожность, принялись судиться. С конца 2011 г. девелоперы (правда, пока не из числа лидеров) один за другим подавали иски, требуя признать бездействие власти незаконным. Выиграли процессы у городских властей «Конкорд менеджмент и консалтинг», «Паркингинвест 5», «Модерн-проект», фирма «София», кооператив «Нарвский рынок».
Продолжается тяжба за пятно у велотрека на пр-те Мориса Тореза. 4 га в 2007 г. купила фирма «Вильгельм»; были разработаны концепция застройки и проект планировки квартала. Аборигены выступили против. Губернатор Георгий Полтавченко пообещал разобраться, проект завис. Организаторы проекта подали в суд. Первая инстанция им отказала, однако апелляционная пришла к другим выводам: раз документ готов, его нужно направить на утверждение правительства. А пожелания горожан – это лишь рекомендации, не имеющие юридической силы. Кроме того, собственники могут использовать землю по любому назначению, предусмотренному градрегламентом. Смольный подал кассационную жалобу.
Случаются и другие исходы. Один из самых интересных и амбициозных проектов – «Набережная Европы» – был отменен по высшим государственным соображениям: площадка понадобилась для размещения Верховного и Высшего арбитражного судов. Это событие, по оценкам большинства девелоперов, стало главным на рынке за весь год. «Приостановление «Набережной Европы», учитывая уже вложенные 20% от всей суммы инвестиций, – нонсенс», – прокомментировала ситуацию Елена Севастьянова, руководитель группы консалтинга КГ «ЛАИР». «Меня удивляет, что в нашем городе еще кто-то собирается что-то строить, – солидарен с оценкой Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St. Petersburg. – За последний год ситуация в сфере девелопмента сильно усложнилась для всех игроков».
Компания «Главстрой СПб» еще в 2007 г. купила 437 га в Приморском районе, провела международный конкурс и собиралась возвести здесь около 2,2 млн кв. м жилья. Город обязался построить инфраструктуру и социальные объекты на 35 млрд руб. В 2012 г. начались работы в первых двух кварталах. Но КУГИ обратился в суд с требованием расторгнуть договор аренды, ссылаясь на то, что компания вовремя не передала городу квартальные сети. Руководители фирмы ответили: так ведь и город не построил головные источники. А прокладывать сети, которые некуда подключить, – занятие бессмысленное. Но с формальной точки зрения чиновники правы. Сейчас дело рассматривается в арбитражном суде. «Мы вообще-то должны строить, а не «пыль по судам глотать», – сказал один из ведущих девелоперов (на условиях анонимности).
Игра без правил
Осенью 2012 г. руководители имущественного блока настойчивее заговорили о новой стратегии: город не будет участвовать в ГЧП, не будет выкупать построенную девелоперами социалку. Лучше бы те строили садики и поликлиники за свой счет и передавали объекты городу. Правда, никакими законодательными актами этот новый подход не подкреплен.
Инвесторов и строителей напрягает не столько изменение правил, сколько их отсутствие. «С «Набережной Европы» все печально, – говорит Павел Бондаренко. – Но проблема шире: у города нет внятной программы развития».
«В 2013 г. ввод жилья может сократиться еще как минимум на 7%, – считает Александр Орт, гендиректор компании «Негосударственный надзор и экспертиза» (и бывший глава петербургской службы госстройнадзора). – Это связано с тем, что в последнее время было приостановлено согласование проектов планировки территорий и предоставлено мало пятен под застройку. Реально подготовленных территорий в городе нет. Городские власти называют цифру – около 40 млн кв. м жилья, которое потенциально находится в работе, но все это не подтверждено инженерией. В 2013–2014 гг. из-за непоследовательной градостроительной политики произойдет сокращение числа строящихся объектов. Часть инвесторов может уйти в другие регионы, и от этого в конечном итоге пострадает бюджет Петербурга и вырастет стоимость городского жилья».
Исход к соседям
Зато в области развиваются десятки комплексных проектов; деревни Кудрово, Янино, Девяткино, Мурино уже (по факту) стали городскими кварталами. «Смещение строительной активности в область – это естественный процесс, – считает гендиректор компании «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. – В области больше земли, и она дешевле. Есть возможность комплексного освоения территорий».
Компания «Итака», крупнейшая брокерская фирма региона, в декабре 2012 г. впервые зафиксировала превышение продаж областного (80% покупателей – петербуржцы) строящегося жилья над городским. Дополнительным стимулом стала заявленная областными властями программа «50 на 50»: если застройщик регистрирует фирму в области, то половина уплаченных им налогов может пойти на выкуп построенных им же социальных объектов. По этой схеме регион уже выкупил у компании «Арсенал-недвижимость» детский сад в Девяткино. «Обычно в Петербурге вводили около 3 млн кв. м, в Ленобласти – 1 млн, – говорит вице-губернатор Ленобласти Георгий Богачев. – Мы быстрее, чем планировали, увидим, как изменится это соотношение. Сейчас у нас на стадии строительства около 2,5 млн кв. м жилья».
Конечно, строительный бум тащит за собой серьезные проблемы: недостаточно инженерных мощностей, не решены проблемы с регулированием застройки. В области (в отличие от Петербурга) разрешение на строительство выдает муниципалитет, он же принимает объект в эксплуатацию. Районные и областные власти могут вмешаться только в случае совсем уж откровенных нарушений. Результат легко можно было предвидеть: сейчас в пригородных районах заявлено или строится десятка полтора комплексов высотой 20 этажей и более. ЖК «Весна» в Кудрово (девелопер – ЦДС) – 25 этажей, «Правый берег» в поселке им. Свердлова – 25 этажей («Ленстрой»), ЖК «Созвездие» в Мурино – 25 этажей (СК «Навис»), ЖК «Прогресс» в Кудрово – 21 этаж (компания «Мавис»), «GreenЛандия» в Мурино – 22 этажа («Петербургская недвижимость»). Принятые областным правительством в прошлом году региональные нормативы предусматривают ограничения: не выше 12 этажей – для сельских поселений, не выше 16 – для городских.
Криминальный поворот
То, что в пограничной зоне разворачивается нешуточный конфликт интересов, к сожалению, получило весьма печальное подтверждение. 29 января у офиса на Колтушском шоссе был убит главный архитектор Всеволожского района Эдуард Акопян. Оперативники, занимающиеся расследованием, говорят о заказном преступлении. И большинство версий связывают с его профессиональной деятельностью.
За 25 лет работы в районе имя Акопяна практически не упоминалось в коррупционных скандалах. Хотя должность главного архитектора, тем более во Всеволожском районе, по определению конфликтная. Особенно это было заметно в последние два года, когда по всем населенным пунктам началось утверждение генпланов и правил застройки.
Во Всеволожском районе сосредоточено около трети регионального ассортимента коттеджных поселков – более 110 штук. Кроме того, здесь 730 садоводств и более полусотни многоквартирных новостроек. Интересы коттеджных девелоперов и крупных застройщиков, ориентированных на массовый сегмент, нередко диаметрально расходятся: масштабные строительные проекты снижают ценность частных домовладений. Главы поселений норовят при утверждении генпланов включить в границы то сельхозземли, то леса, а местные жители, как правило, в принципе против любой строительной активности, за исключением социалки (в прошлом году митинги проходили в Токсово и Колтушах, во Всеволожске и Воейкове).
Без криминала здесь и раньше не обходилось. Глава района Александр Соболенко – под следствием по делу о рукоприкладстве; предыдущего, Игоря Самохина, отставили по подозрению в мошенничестве; в отношении колтушского руководителя Эдуарда Чирко заведено несколько уголовных дел. В Токсово за последние пять лет из-за вольного распоряжения землей – три убийства и несколько арестов за взятки.
Однако Эдуард Акопян умел маневрировать и знал правила игры. Он сохранил пост главного архитектора при шести начальниках района. Последовательно отстаивал принципы малоэтажной застройки; как мог, боролся против стихийного многоэтажного строительства (любил называть себя «сельским архитектором»). Но умел идти на компромиссы и отступать.
Возможно, преступление на Колтушском шоссе – результат локального конфликта. Это печально, но такое случается – чиновники возьмут паузу, потом все вернется в прежнюю колею. Но возможен и другой вариант. И если выстрел на Колтушском шоссе – сигнал о более серьезном уровне противоречий, решаемых силовыми методами, тогда для ситуации в районе все гораздо хуже. И прогнозировать развитие событий весьма затруднительно.