Ориентиры: Надолго отложенный спрос

Так считают аналитики. Девелоперы и риэлторы смотрят на спрос оптимистичнее: люди могут обменять свои старые квартиры на вновь построенные, взять ипотеку, переехать в другой район или город. Вариантов масса – жизнь подталкивает к тому, чтобы улучшать жилищные условия, выразился один из застройщиков, чья компания реализует сейчас проект на 1,5 млн кв. м в ближнем Подмосковье. Всего в области заявлено 50 млн кв. м жилья. Возникает резонный вопрос: кто их будет покупать? Ведь цена околомосковской однушки уже подтянулась к стоимости столичного экономжилья.

В 2012 г. рост цен на новостройки в Московском регионе (читай – области) замедлился, зато предложение стало расти, возражает Анна Соколова, аналитик «Метриум групп». В текущем году, по ее мнению, предложение еще увеличится и усилится конкуренция за покупателей. Однако доходы последних будут снижаться либо останутся на прежнем уровне, что приведет к росту числа ипотечных сделок (25% в 2011 г., 30% в 2012 г.). Особенно тяжелое для застройщиков положение аналитик прогнозирует в Московской области: «Основные проекты выходят именно там, в Москве предложение ограниченно, доля экономкласса здесь всего 35%, все остальное – это бизнес- и премиум-класс». «Для Москвы сейчас перспективны элитные проекты. Пусть замедление спроса и есть, но у нас впереди 2–3 года плодотворной работы», – добавила Виктория Круглова, директор департамента финансов «Галс-девелопмента».

На взгляд Григория Алтухова, советника президента ФСК «Лидер», в Москве нет предложения экономкласса (1–2 новостройки), но спрос на него большой, поэтому и цены растут, «можно сказать, несколько необоснованно». Зато в Подмосковье, отмечает он, заявляются десятки, если не сотни новых проектов, из них, правда, до стадии реализации доходят единицы: «Поэтому не стоит бояться громадных планов, когда кто-то хочет возле небольшого областного городка построить 10 млн кв. м». Бобков также полагает, что в текущем и следующем годах выход новых проектов в Подмосковье притормозится: «Предложение в области будет ограничиваться, там сейчас происходит примерно то же, что в Москве несколько лет назад».

Недавнее исследование «Сбербанк CIB» показало, что 55% населения России хочет улучшить жилищные условия. Но из них только 1% говорят о том, что у них есть средства купить квартиру. Еще 25% полагают, что могут позволить себе ипотеку. «Нет такого числа покупателей, которые могут себе позволить жилье, [раскупив заявленные девелоперами большие] объемы строительства», – подытожила на круглом столе «Ведомости. Недвижимости» Юлия Гордеева, аналитик «Сбербанк CIB». Впрочем, оговорилась она, потенциальных покупателей – москвичей больше: «Потому что люди думают, что могут купить квартиру в Подмосковье».

«Мы предполагаем рост рынка на 6% в год, а нужно уже сейчас готовиться к рискам его возможного падения, как в 1998 или 2009 г., когда стройки останавливались, потому что спрос практически ушел», – считает Юрий Печников, директор по стратегическому развитию «Сити – XXI век». Денис Бобков, аналитик Est-a-Tet, отметил, что основной спрос сейчас сосредоточен в Московском регионе – несмотря на то что здесь самые высокие цены на недвижимость, «это финансовый центр России». А ближнее Подмосковье, по его словам, и вовсе стало «спасительной гаванью» для тех людей, кто хотел перебраться в Москву, но не нашел денег на столичную квартиру.

Общий объем нового ввода в Московском регионе держится примерно на одном уровне вот уже несколько лет (около 8 млн кв. м в год), изменилась лишь его структура – предложение, а за ним и спрос все больше перетекает в область. В связи с этим цены в 10-километровой зоне от МКАД стали серьезно расти, наблюдает Алтухов. Даже до кризиса квартиры в ближнем Подмосковье стоили по 70 000–80 000 руб. за 1 кв. м, сейчас предложения по таким ценам можно найти разве что на окраинах Химок, Красногорска и др., в центрах же этих городов стоимость 1 кв. м зашкаливает за 100 000 руб. Это фактически кризисные московские цены. Впрочем, кризис положительно повлиял на качество проектов – власти и девелоперы стали понимать, что для успешных продаж нужны инфраструктура и хорошая (а не муниципальная) отделка. «Детсад стал не неким обременением [жилого комплекса], которое можно построить через семь лет после сдачи дома, а его неотъемлемой частью», – отмечает Алтухов.

Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента «Текта групп», считает, что спрос сейчас огромен и он есть везде – что в Москве, что на ее ближних или дальних подступах: «У наших коллег стоят очереди, покупаются сотни квартир в месяц. Например, жилой комплекс в Сергиевом Посаде «проглатывается» сразу, обновляя (читай – повышая) цены на 10–20% в месяц». Благодарит за это девелопер растущий рынок труда, хотя и оговаривается, что не знает, как он себя поведет, «если нефть через 1,5 года просядет до $60 за баррель». Но пока что застройщики могут строить спокойно – люди зарабатывают деньги и копят их на квартиры.