Точка зрения: Изъять и поделить

Принятый Госдумой 23 января в первом чтении законопроект № 167428-6 «Об особенностях регулирования земельных правоотношений на присоединенных к г. Москве территориях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» интересен двумя основными моментами. Во-первых, предлагается установить упрощенный и сокращенный порядок изъятия земельных участков и находящихся на них объектах недвижимости для государственных и муниципальных нужд, аналогичный тому, который применялся для целей строительства олимпийских объектов в Сочи (федеральный закон от 1.12.2007 № 310-ФЗ) и объектов саммита АТЭС на о. Русский (федеральный закон от 8.05.2009 № 93-ФЗ). Во-вторых, этот же законопроект предусматривает особый порядок предоставления земельных участков, образованных за счет изъятых земель, в аренду для строительства.

По мнению авторов документа (как следует из пояснительной записки), упрощенный порядок изъятия и предоставления земельных участков на присоединенных территориях позволит создать «благоприятные условия их градостроительного развития».

Объявленные цели

Нормы действующего гражданского и земельного законодательства предусматривают возможность изъятия участков для государственных и муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с размещением ограниченного перечня объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов их размещения (статья 49 ЗК РФ).

Участки на территориях «новой Москвы» планируется изымать для целей строительства объектов, включенных в специальный перечень, который будет подготовлен правительством Москвы и утвержден правительством РФ. Состав перечня не ограничен исключительными случаями, перечисленными в статье 49 ЗК РФ, – в него могут быть включены любые объекты федерального и регионального значения, «обеспечивающие реализацию государственных задач» в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и проч.

Закрепленный в ГрК механизм развития территорий основан на институтах территориального планирования и градостроительного зонирования. Соответствующие документы (схемы территориального планирования РФ и субъектов РФ, генпланы городских округов и поселений) определяют общие принципы и перспективы развития территорий, документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки, ПЗЗ) – правовой режим и виды разрешенного использования участков. Именно в этих документах должно быть определено, где и какие объекты федерального, регионального и местного значения должны быть размещены.

Рассматриваемый законопроект допускает возможность резервирования и последующего изъятия земельных участков в отсутствие документов территориального планирования. Виды же разрешенного использования участков до принятия ПЗЗ будут определяться на основании проектов планировки.

Если по общему правилу (часть 5 статьи 46 ГрК РФ) проекты планировки до их утверждения подлежат обязательному обсуждению на публичных слушаниях, то законопроектом предусмотрено утверждение такой документации без проведения публичных слушаний.

Средства

Законопроект предусматривает сокращенный и упрощенный порядок изъятия расположенных на присоединенных к Москве территориях земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости. Существующий общий порядок (статьи 279–283 ГК РФ) предусматривает, что собственник изымаемого имущества должен быть уведомлен о предстоящем изъятии не менее чем за год, а решение об изъятии подлежит регистрации в ЕГРП. Предлагается сократить срок уведомления до одного месяца. Госрегистрация решения об изъятии законопроектом не предусматривается. Поэтому в случае продажи изымаемого имущества его покупатель может и не узнать о принятом в отношении этого имущества решении об изъятии.

Собственнику будет предложено заключить соглашение, определяющее размер компенсации – ее рассчитают на основании отчета независимого оценщика. Если в течение месяца соглашение не будет заключено, изъятие осуществляется в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества согласно законопроекту подлежит немедленному исполнению.

Изъятие имущества влечет прекращение существующих обременений в виде аренды, залога, безвозмездного пользования и др. Собственнику изымаемого имущества предлагается рассчитываться со своими арендаторами и другими контрагентами самостоятельно, исходя из расчета убытков, выполненного оценщиком.

Если правообладателя изымаемой недвижимости найти не удалось (права не зарегистрированы в ЕГРП, правоустанавливающие документы не представлены), права на недвижимость прекращаются во внесудебном порядке. Проводить оценку или ставить такое имущество на учет в качестве бесхозяйного (в силу действующего законодательства это необходимо для признания права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь) уже не потребуется. За бывшим правообладателем в течение трех лет сохраняется право требовать возмещения причиненных убытков (возможность требовать возврата изъятого имущества у него отсутствует).

Интересы

Изъятые участки могут предоставляться в аренду для строительства частным лицам. Это прямо следует из части 3 статьи 13 законопроекта, согласно которой возмещение убытков в таких случаях производится за счет средств того лица, в интересах которого изымается земля. Что примечательно, земельные участки в таких случаях предоставляются в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта (часть 1 статьи 15 законопроекта). С согласия арендодателя арендатор предоставленного в таком порядке участка сможет в пределах срока аренды передавать свои арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать арендованный земельный участок в субаренду.

Основанием предоставления участков в аренду является заключенный между застройщиком и правительством инвестконтракт, договор о государственно-частном партнерстве, концессионное соглашение или иной договор, которым предусмотрена обязанность заявителя осуществить строительство объекта. Между тем еще 3 апреля 2012 г. президиум ВАС РФ вынес постановление № 14760/11 по делу о застройке территории жилых микрорайонов Молжаниновского района САО Москвы, в котором указал, что участки для строительства должны предоставляться в соответствии с процедурами, предусмотренными земельным и градостроительным законодательством, и заключенный после 30.12.2004 инвестиционный контракт не является основанием для предоставления земельного участка.

Тем не менее законопроект, по всей видимости, предлагает развивать такую форму взаимоотношений с инвесторами, вопреки закрепленным в настоящее время в ЗК РФ процедурам предоставления участков для строительства, а также правовым позициям ВАС РФ.

Последствия

Если в Сочи или Владивостоке высокий уровень социальной напряженности отчасти смягчался целями, для которых изымались участки (необходимость срочного изъятия оправдывалась исполнением международных обязательств России, поддержанием престижа государства), то в ситуации с территориями «новой Москвы» такой сдерживающий фактор отсутствует.

Отнюдь не прозрачной представляется и предлагаемая схема распределения изъятых территорий между застройщиками. По каким принципам объекты будут включаться в перечень предполагаемых к застройке («государственные задачи» – весьма расплывчатая формулировка), как будут отбираться застройщики? Наконец, можно ли будет на присоединенных территориях получить участок под застройку объекта, не включенного в специальный перечень, т. е. на общих основаниях по процедурам, предусмотренным земельным и градостроительным законодательством?

Актуальным остается также вопрос стабильности прав на застройку. Проведенная в Москве в 2011–2012 гг. масштабная ревизия инвестконтрактов, которой в немалой степени способствовало принятие федерального закона № 427-ФЗ от 12.12.2011, привела к прекращению реализации ряда девелоперских проектов и стала наглядным примером того, что заключенный инвестконтракт далеко не всегда гарантирует возможность последующего строительства.