Ориентиры: Рекорды прошлого

Почти треть общей суммы пришлась на «Белую площадь» (74 000 кв. м, год постройки – 2009-й), которую ВТБ уступил O1 Properties за $1 млрд, как негласно утверждают консультанты. Официальных данных по сделке нет. Интересно, что наиболее крупные покупки совершили российские инвесторы. На 1-м месте – вышеупомянутая O1 Properties. В 2012 г. она приобрела еще «Дукат плейс III» (33 000 кв. м, 2006 г., ориентировочно за $370 млн). «Мела все подряд», – как выразилась одна из аналитиков «большой пятерки». $303 млн (опять-таки по оценке рынка) за МФК Summit (64 000 кв. м, офисная часть – 18 500 кв. м, 2011 г.) заплатила группа «Бин» группе «Уникор». Среди знаковых офисных зданий, сменивших в 2012 г. владельцев, также отметились «Галс тауэр», «Женевский дом», «Берлинский дом» и, как утверждают некоторые консультанты, «Четыре ветра».

Повторения рекорда прошлого года в году нынешнем брокеры не ожидают. Саян Цыренов, ведущий консультант отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, на ближайшие 3–5 лет не прогнозирует «крупных транзакций». «К 2012 г. цены на рынке купли-продажи офисных площадей вошли в стадию стабильного равновесия», – отмечают аналитики Swiss Appraisal. По их оценке, цены зафиксировались около отметки $10 000 за 1 кв. м. Сколь долго продлится равновесие, зависит в том числе и от новостей с мировых рынков капитала.

В Москве на офисном рынке присутствует от силы десяток инвестиционно интересных объектов, подсчитывает Том Девоншир-Гриффин, глава отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle: «После запрета на новое строительство в Центральном деловом районе предложение премиальных офисов ограничено существующими объектами, а спрос на такие объекты высокий». «На 2013 г. объектов для инвестирования достаточно, – полагает Иван Губочкин, руководитель отдела инвестуслуг CBRE. – Вопрос в том, что хочет инвестор от объекта – роста стоимости, спекулятивного вложения, чтобы потом выгодно его перепродать, или стабильного денежного потока».

Иностранные инвесторы скорее предпочтут хорошо построенные небольшие объекты с долгосрочными договорами аренды, рассказывает Девоншир-Гриффин. Российским интересны здания в центре Москвы, сданные в аренду нескольким арендаторам по высоким ставкам. «Подход российских инвесторов стал более аналитическим. Для них теперь важна возможность получения финансирования под залог приобретаемого объекта», – отмечает консультант. Губочкина радует, что российские инвесторы развернулись к качественным объектам: «Они проявляют все большую активность, платят честную цену, а раньше только дистресс-активами интересовались».

«Требования инвесторов к качеству предлагаемых объектов все выше», – указывает Владимир Сергунин, региональный директор по инвестициям Colliers International. Денежные мешки уже не удовлетворяются просто классом А (его доля на офисном рынке Москвы растет – с 20% в 2011 г. до 25% в 2012 г. и до прогнозных 30% в 2013 г., по оценке Swiss Appraisal). Им нужен prime, т. е. лучший А-класс.

Среди российских инвесторов в офисную недвижимость все больше частных компаний, создаваемых выходцами из «любой сферы большого бизнеса» (нефтяной, газовой, фармацевтической, IT) – они основали устойчивые фирмы, получают хороший доход и ищут альтернативы облигациям и другим финансовым инструментам, говорит Ольга Побуковская, директор департамента офисной недвижимости Colliers. Для частного инвестора в России существует не так уж много инструментов, которые позволяют сохранять и приумножать собственные средства, развивает мысль Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties.

Рейтинг популярности, по ее мнению, выглядит так: банковский депозит, управление портфелем ценных бумаг самостоятельно или через ПИФы, игра на рынке недвижимости (перепродажа и сдача в аренду). На офисном рынке, по наблюдениям Двуреченской, около 70% запросов приходится на аренду, 30% – на покупку от инвесторов и владельцев бизнеса, приобретающих офисы для собственных нужд. Спросом пользуются готовые площади в объектах с отделкой в деловых кварталах.

Приобретение офисного объекта окупается за счет сдачи в аренду в течение примерно 10 лет, считают аналитики Swiss Appraisal. То есть доходность офисной недвижимости остается на достаточно низком уровне и предпосылок к изменению тренда, по их мнению, в ближайшей перспективе не наблюдается. «Относительно высокие уровни пустующих офисных площадей и операционных расходов спускают еще ниже и так уже низкий порог реальной доходности. Потенциальный арендодатель должен исходить из так называемой минимальной (базовой) доходности, уменьшая потенциальную отдачу бизнеса на 20–30%», – говорится в отчете Swiss Appraisal.