Точка зрения: Срок годности для СНиПа
При проектировании и строительстве жилых объектов девелоперы должны придерживаться СНиПов (строительные нормы и правила). Многие достались нам еще с советских времен. Возникает вопрос: не истек ли срок их годности?
На мой взгляд, существующая нормативная база требует серьезного пересмотра. К примеру, есть нормативы, которые утверждают, что ванную комнату нельзя располагать над или под жилым помещением соседних квартир. Мокрую зону можно увеличить только за счет вспомогательных помещений: коридоров, холла и проч. Но это в панельных домах старых серий была опасность затопления нижнего этажа, при монолитном строительстве подобное просто исключено. Однако нормативы нам по-прежнему диктуют, где должен находиться санузел. И мечта клиента иметь ванную с окном разбивается об этот норматив, хотя конструктив дома вполне позволяет эту мечту воплотить в реальность.
Ярко иллюстрирует застарелость правил норматив по инсоляции. Считается, что каждая квартира на определенном удалении от окна в течение года должна получать определенное количество солнца. Однако при московской погоде, которая почему-то не подчиняется СНиПам, даже окна, выходящие на юг, могут не набрать нужного количества света. Но девелопер не может построить дом с однокомнатными квартирами, если их окна выходят на северную сторону. На мой взгляд, этот норматив фактически лишает клиента возможности выбора, тогда как он вправе решать, приобретать ли менее «солнечную» квартиру при условии, что такая недвижимость стоит дешевле.
Есть и СНиП, который диктует, сколько машино-мест должно быть в подземном паркинге. Рассчитывается он исходя из категории дома и его удаленности от метро. Чем дальше дом от метро, тем, следуя СНиПу, вместительнее должен быть подземный паркинг. Вопрос подземного паркинга – болезненный для девелопера. Коэффициент обеспеченности машино-местами варьируется в зависимости от количества квартир и статуса дома от 1 м/м на квартиру в домах бизнес-класса до 2–2,5 в дорогих комплексах. Каждое машино-место с учетом проездов предполагает заливку 35 кв. м подземного пространства (в собственность оформляется 12–13 кв. м). При себестоимости 1 кв. м в $1200 мы выходим на стоимость в $40 000. Если прибавить к этому пресловутую «городскую долю», то цифра приближается к $50 000. Не каждый обладатель автомобиля готов приобретать машино-места по такой цене: поэтому часто берут всего одно, пусть и нуждаются в двух. Но чтобы выполнить требования СНиПа, застройщику приходится делать паркинг, исходя из коэффициента, а не из реального спроса. В качестве примера рассмотрим 250-квартирный дом общей площадью 20 000 кв. м (средняя площадь квартиры – около 80 кв. м). При коэффициенте обеспеченности в 1,7 м/м на квартиру получаем гараж на 425 м/м, или на 15 000 кв. м. Как видно из примера, под землей приходится заливать площадь, сравнимую с наземной частью. Такая арифметика не способствует удешевлению жилья.
Не все сегодняшние нормативы достались нам из советского прошлого. Есть и принятые относительно недавно. Один из них предполагает размещение всех стояков с холодной и горячей водой, которые раньше ставились внутри квартиры, в общедоступном месте, так как были случаи, когда из-за прорыва трубы затапливались нижние этажи. С точки зрения потенциальной угрозы затопления норматив оправдан. Но для меня это наглядный образец прямолинейного подхода. Существуют другие способы: начиная от установки автоматов утечки и заканчивая электронными клапанами, которые в случае аварии включаются дистанционно.