Точка зрения: Кредит доверия повышает ставки

Несмотря на рекордные объемы выдачи (в 2012 г. население взяло в долг более чем на 1 трлн руб.), ипотека в России находится пока на этапе становления. Однако ставка на развитие этого рынка государством сделана – ипотека стратегически важна в обеспечении граждан жильем. Едва ли не самый популярный на всех уровнях вопрос: когда же снизятся процентные ставки?

Указ президента № 600, подписанный в мае 2012 г., установил, что к 2018 г. средний уровень ставок по кредитам в рублях не должен превышать индекс потребительских цен более чем на 2,2 процентного пункта (при планируемой инфляции в 4,7% годовых). Об уровне инфляции сказано много, поэтому в данном случае хотелось бы поговорить о 2,2%, или марже банков.

По разным оценкам, в настоящее время маржа банков составляет в среднем около 4% (у АИЖК – около 3%). Существуют ли предпосылки для того, чтобы в ближайшие несколько лет снизить ее до 2,2%?

Для приближения к целевому показателю банкам необходимо удерживать достигнутые объемы кредитования, чтобы зарабатывать на масштабах выдачи. Кроме того, необходимы действия со стороны государства, банков и АИЖК.

Экономика стандартов

На снижение операционных рисков напрямую влияют стандартизация и транзакционные издержки. Если все участники рынка выработают единый формат всех документов, задействованных в сделке (кредитного договора, закладной, отчета об оценке и т. д.), и эти формы будут закреплены на законодательном уровне, то совершение всех операций, связанных с ипотекой, будет происходить быстрее и проще. Это упростит и документооборот между участниками рынка, и государственную регистрацию ипотечных договоров.

Обеспечение оперативного учета и оборота ипотечных кредитов ставится во главу угла в мире. Без этого современный рынок кредитования не сможет полноценно развиваться. Хотя российское законодательство предоставило возможность осуществлять учет прав на закладные в электронном виде (в случае использования депозитария), однако этот инструмент внедряется тяжело. Актуальным представляется не только электронный оборот закладных, но и существование в электронном виде кредитных договоров ипотеки, т. е. документов с описанием прав и обязанностей кредитора и заемщика. Введение электронной закладной и налаживание электронного документооборота между всеми участниками рынка приведут к удешевлению сделки и снижению операционных рисков. Это будет удобно и заемщику – можно заполнить дома предварительную заявку на получение кредита, отсканировать документы и отправить их в банк, встать в электронную очередь и не тратить напрасно время.

Стандартизация позволит развивать и рефинансирование ипотеки: кредитор сможет «упаковывать» одинаковые кредиты в пулы и выпускать под них облигации. Кстати, даже социальные продукты для бюджетников и отдельных категорий граждан можно стандартизировать. Это может быть единый продукт, к которому «прицепляются» жилищные субсидии для льготников, что избавит кредитора от существующей сейчас необходимости создавать для каждой категории отдельные программы. Также это поможет автоматизировать и разрабатывать методики, отрабатывать технологии взаимодействия между участвующими структурами и т. д. Такой продукт будет понятен заемщикам и не потребует больших трудозатрат от кредитора. Плюс всегда останется возможность расширения сфер применения продукта, если включить в него дополнительные субсидии для новых категорий граждан.

Если вся процедура выдачи кредитов будет стандартизирована и автоматизирована, то, по сути, для кредитора не будет большой финансовой разницы, обслуживать 100 000 кредитов или 1 млн. По мере роста масштаба и сохранения высокого качества выдаваемой ипотеки банки, по нашим подсчетам, могут пойти на снижение маржи на 0,2–0,25% в год.

Расхождения в оценках

Кредитные риски (риски по невозврату кредитов) зависят от уровня прозрачности рынка, степени доверия друг другу всех участников: первичных кредиторов, рефинансирующих организаций, оценщиков, страховщиков, агентов по сопровождению сделок и т. д. Банковский рынок уже наладил работу с Национальным бюро кредитных историй, что позволяет проверять финансовую дисциплину и уровень кредитной нагрузки заемщиков. Наличие у банков доступа к другим государственным базам (ФМС, ПФР) для проверки документов или реального уровня дохода гражданина также способствовало бы снижению издержек и повышению качества кредитного портфеля.

Наиболее яркий пример неэффективной работы из-за недоверия между участниками рынка – работа оценщиков, когда все кредиторы вынуждены каждый раз перепроверять достоверность сведений, содержащихся в отчетах об оценке. Отчет об оценке является документом, в котором подтверждаются технические характеристики залогового жилья, а также его рыночная цена. Указанная в нем стоимость недвижимости является отправной точкой для определения величины кредита. Таким образом, от качества подготовки отчета об оценке в большой мере зависит уровень кредитного риска, снизить который могут введение единых стандартов оценки и эффективная работа саморегулируемых организаций оценщиков.

Для более точного определения рыночной цены недвижимости важным представляется и создание единой федеральной базы сделок по недвижимости. Наличие такого архива даст возможность сопоставить цены на имущество в зависимости от даты продажи, расположения и характеристик жилья, других параметров сделки. Все оценочные организации можно было бы обязать направлять копию отчетов об оценке в эту базу. Со временем ее наличие уменьшит их трудозатраты, а следовательно, и стоимость отчета об оценке. Создание общих баз по стоимости жилья и увеличение ответственности за завышенную оценку недвижимости позволят сократить усилия на перепроверку кредитором результатов оценки, что в данный момент повсеместно распространено. Нужно создать единый и доступный для всех формат обмена данными. Уже сейчас и АРБ, и АИЖК через рабочую группу по вопросам повышения качества оценочных услуг пытаются сдвинуть процесс с мертвой точки и ввести электронную форму оценки недвижимости.

Страховка нужна

Для снижения кредитных рисков хорошо помогает страхование – таким образом они распределяются между разными участниками рынка. АИЖК в течение нескольких лет развивает ипотечное страхование (финансовой ответственности заемщика и кредитных рисков кредитора). Агентство предлагает сделать его обязательным, если первоначальный взнос по кредиту составляет менее 30%. Тогда высокие риски, которые возникают при небольшом первоначальном взносе, банки не закладывали бы в процентную ставку, а перекладывали бы на плечи страховщиков. Эта мера позволит защитить и кредитора, и заемщика, избавит обе стороны от риска остаться с неоплатным, невозвратным долгом. Также предлагается изменить процедуру обнуления и списания долга и повысить эффективность процедуры взыскания долга, гармонизировав процедуры исполнительного и судебного производства. Сейчас при реализации квартиры с баланса кредитора убыток банка может составлять 50%.

Также стоит вести речь о страховании гражданской ответственности девелоперов. Не секрет, что жилье на этапе котлована стоит дешевле, однако кредиты физлицам на недостроенное жилье выдаются под более высокую ставку, так как банк закладывает в ставку риски остановки проекта. Страхование на этапе строительства, которое закроет риск недостроя или срыва сроков, защитит и кредитора, и покупателя жилья, предотвратит появление новых обманутых дольщиков.

Учитывая то, что сейчас актуальна задача не гнаться за объемами, а обеспечить качественный рост рынка ипотеки, контролируя кредитные риски, результатом всех этих преобразований может стать постепенное удешевление кредита для потребителя.