Зарубежная недвижимость: Расчет на стабильность спроса

В таких городах, как Нью-Йорк, Лондон, Гонконг, Париж, спрос на аренду элитной недвижимости на 85% обеспечивают корпорации, ищущие жилье для топ-менеджмента. В Москве эта доля не так высока – около 35%. В основном этот бизнес привлекает тех, кто планирует инвестировать в недвижимость для получения дохода от аренды – невысокого, но стабильного.

Ситуация с арендой неоднозначна: этот рынок растет после кризиса невысокими темпами по причине общей экономической нестабильности, но удорожание элитных объектов делает вложения прибыльными в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Спрос в корпоративном секторе сократился в 2008–2009 гг., когда крупные компании подвели итоги, пересмотрели стратегию и урезали бюджеты. Такая ситуация наблюдалась практически на всех рынках – как в Европе, так и в Азии. Ставки на элитное жилье для белых воротничков в Лондоне и Гонконге достигли минимума во II квартале 2009 г., а, например, в Нью-Йорке продолжали падать до IV квартала 2009 г. Однако в последующие годы рост ставок в этих городах составил 27,2% (Лондон), 18% (Гонконг) и 39,2% (Нью-Йорк).

В Москве в кризисный период также произошли серьезные изменения – многие иностранные сотрудники покинули российскую столицу, а те, кто остался, существенно снизили бюджеты на аренду, перейдя из элитного сегмента в бизнес-класс. В IV квартале 2009 г. ставки снизились на 3,5% относительно IV квартала 2008 г., максимальное снижение – на 7,1% – было с сентября по декабрь 2008 г.

Сейчас большинство экспертов положительно отзываются о долгосрочных перспективах рынка корпоративной аренды. Мобильность сотрудников транснациональных корпораций будет увеличиваться: количество международных назначений возросло на 25% с 1998 по 2009 г., к 2020 г. этот показатель вырастет до 50%. В течение 2010–2012 гг. активно развивались азиатские рынки, несмотря на снижение динамики в некоторых регионах. Спрос иностранных граждан на арендное жилье в Гонконге и Сингапуре возрос благодаря новому индустриальному сектору и развивающимся рынкам. Количество переехавших в Шанхай иностранных служащих с 2005 по 2012 г. увеличилось в 2 раза. А в Мумбаи законы, ограничивающие владение недвижимостью для иностранцев, на фоне роста количества приезжих служащих стали причиной возникновения дефицита предложения на рынке элитной недвижимости в аренду.

Средние ставки в Нью-Йорке в настоящее время достигли максимального значения за весь посткризисный период. Потенциальные покупатели делают выбор в пользу аренды из-за растущих цен на элитную недвижимость, жестких условий кредитования и улучшения региональной экономики. В первой половине 2012 г. ставки в Нью-Йорке росли также во многом благодаря улучшающимся показателям на рынке труда. Похожая ситуация наблюдается в Лондоне.

Средние арендные ставки составляют для этих городов по итогам 2012 г. $6668 в Нью-Йорке и $8540 в столице Великобритании. Гонконг и Париж уступают по уровню средних значений – $5598 и $5560 соответственно. Показатели Москвы несколько выше – $6364 по итогам 2012 г. (все значения приведены для элитного сегмента, квартир с центральным местоположением и площадью 120 кв. м). Нужно отметить, что средние ставки в прошлом году в большинстве мировых столиц демонстрировали разную динамику, в том числе и отрицательную. Но по итогам 12 месяцев стоимость аренды в мировых столицах возросла в среднем на 2–5%.

Во втором полугодии 2012 г. началась коррекция в большинстве столиц. В Гонконге за год арендные ставки выросли на 2,8%, хотя в первые шесть месяцев было зафиксировано снижение средних показателей из-за падения спроса со стороны иностранцев, сокращения расходов корпораций и снижения оборотов производства, но ситуация быстро стабилизировалась. Сравнение совокупных показателей по странам Азиатско-Тихоокеанского региона свидетельствует о том, что темпы роста арендных ставок превышали динамику роста цен в 2011–2012 гг. Ожидается, что эта тенденция сохранится и в 2013 г., но разница показателей снизится – динамика средних ставок в IV квартале это подтверждает. Меры по контролю инфляции в Азии не изменятся, следовательно, отсутствует стимул для значительного роста цен на элитную недвижимость.

С точки зрения организации процесса аренды жилья для сотрудников у корпораций нет общего подхода: некоторые организации занимаются всеми вопросами самостоятельно, другие передают местным специалистам каждый запрос, будь то поиск жилья, школы или аренда транспорта. Существуют и компании, которые обеспечивают рабочих финансированием и не вмешиваются в отношения сотрудника с арендодателем. В Москве компании стараются заключать договоры аренды централизованно – зачастую для того, чтобы ограничить бюджет и контролировать расходы.

Московская элитная недвижимость также продемонстрировала рост арендных ставок: 3% за 12 месяцев 2012 г. В перспективе арендные показатели будут зависеть от ситуации на мировом рынке труда и финансовых рынках. Несмотря на наличие спроса, потенциальные риски не исключаются. Практически все эксперты отмечают нестабильную экономическую ситуацию, в частности кредитные проблемы в еврозоне, которые могут негативно отразиться на будущем спросе.

Прогноз по российской столице предполагает коррекцию ставок в пределах 1–2%, что во многом связано с колебаниями курсов мировых валют и будет нивелировано динамикой роста цен на элитное жилье. В Гонконге и Нью-Йорке существенных изменений в арендных ставках не предвидится до конца года, в Париже и Лондоне ожидается небольшое снижение. Но в целом у сегмента корпоративной аренды хорошие перспективы в 2–3-летней перспективе.

При повторении ситуации начала кризиса 2008 г. ставки могут снизиться из-за резкого увеличения предложения, но возрастет и спрос, так как многие потенциальные покупатели отложат решение о покупке и будут арендовать жилье. В наилучшем положении окажутся столицы, где стабильно высоко количество крупных иностранных бизнесов.