Зарубежная недвижимость: Ремонт в верном стиле

До наших дней благополучно дожили здания, построенные в разных стилях: романском, готическом, барокко и др. Любуясь «копчеными» башенками, ажурными балконами, статуями, не перестаешь изумляться щедрому декорированию фасадов и вниманию зодчих к деталям. Конечно, и в прошлых веках состоятельные хозяева домов, построенных, например, в эпоху готики, стремясь быть на волне и не отстать от моды, просили мастеров заняться реконструкцией их жилища и переделать его в стиле барокко. Сейчас переделка скорее будет касаться инженерной начинки здания, но не его облика.

С 1992 г. исторический центр Праги находится под охраной ЮНЕСКО. Реконструкция зданий жестко регламентирована, как и в большинстве европейских стран, проекты требуют множества согласований. «Раньше такие проекты были действительно интересны для застройщиков и инвесторов, особенно был бум перед входом Чехии в Евросоюз. Тогда 1 кв. м стоил в среднем 1000–2000 евро и был сделан прогноз о том, что в перспективе недвижимость Праги вырастет в цене в 1,5–2 раза. В итоге на пике цены на проекты в Праге, которые в 60% случаев представляли собой историческую реконструкцию, достигали 4000 евро за 1 кв. м. Сейчас такого бизнеса почти нет, так как он сложен в плане согласований, затратен, а главное – почти нет покупателей в стране, для них 3000–4000 евро за 1 кв. м – слишком дорого», – рассказывает Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton.

Поэтому многие застройщики из Праги, по словам Екатерины Тейн, едут представлять свои проекты в Россию, на Украину и т. д. Основной плюс застройщиков из Чехии по сравнению, например, с российскими, – они могут привлечь более дешевые финансовые ресурсы. В случае использования недорогих заемных средств доходность проекта по реконструкции может доходить до 20%. Но в Чехии сейчас это тоже стало непросто сделать, так как европейские банки неохотно кредитуют малоликвидные рынки Чехии, Болгарии, Хорватии и т. д.

Второе дыхание

В Праге-1 и Праге-2 (исторический центр города) свободные участки под застройку почти отсутствуют, поэтому здесь возможна в основном только реконструкция домов. Как правило, объекты продаются с уже готовыми проектами и ориентированы в большей степени на инвесторов, по словам Анны Левитовой, управляющего партнера компании Evans. «Под реконструкцию идут жилые здания, гостиницы, доходные дома и др. В среднем стоимость реконструкции составляет от 700 евро за 1 кв. м», – оценивает Левитова.

Например, в прошлом году был выставлен на продажу дом на границе Праги-1 и Праги-2, в 10 минутах ходьбы от Вацлавской площади, рассказала Левитова. Тихая улица примыкает к парковой зоне клиники Карлова университета. Рядом расположено здание с подземным гаражом. 5-этажный дом площадью 850 кв. м продается с проектом реконструкции, который предусматривает размещение на каждом этаже четырех квартир площадью около 40 кв. м. На цокольном этаже – четыре нежилых помещения и одна квартира. Можно надстроить 6-й этаж и разместить три пентхауса. В здании есть встроенный лифт, подвал. Площадь после реконструкции составит 1130 кв. м. «Стоимость дома – 1 372 549 евро (по курсу 24,5 кроны/евро). Стоимость реконструкции 1 кв. м – максимально 868 евро, всего 981 000 евро. Итого общие затраты – 2 353 549 евро, – подсчитывает эксперт. – Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости в данном районе – 3125 евро (75 000 крон). Рентабельность – около 16%».

В ноябре прошлого года завершилась реконструкция двух домов на ул. Мишенска, в районе Малостранска, буквально за углом от знаменитого Карлова моста. Дома были построены в 1708 г. на месте Тхуновских садов, память о которых сохранилась только на старинных картах и картинах того времени. В 1617 г. власти города приняли решение застроить сады жилыми зданиями – именно так и появилась ул. Мишенска. Самой старой частью обоих зданий являются фасад и западное крыло. Современный вид, с закрытым внутренним двориком, строения приобрели в первой половине XIX в., когда было достроено южное крыло. Дом 5 раньше называли «Домом у синей подковы», а дом 7 – «Домом у зеленого поля». Во второй половине XIX в. дома принадлежали итальянской семье Демартини, здесь делали мыло. Дома оставались в частном владении итальянских инвесторов вплоть до покупки их FIM Group. Эта чешско-итальянская компания 15 лет занимается реконструкцией зданий в историческом центре Праги (на ее счету «обновленные» Дворец Длоуга, Гавличкова плаза и дом 26 на Парижской улице).

Несмотря на то что в домах была сделана перепланировка, по требованию местных властей там остались нетронутыми каменные оконные рамы, украшенные резными деревянными ставнями, и мощенный камнем пол в подвале. Такие элементы, как деревянная винтовая лестница и оконные стекла, которые не подлежат восстановлению, заменили идентичными репликами.

Работы завершились ноябре 2012 г., пять квартир, получившихся в результате реконструкции, выставлены на продажу. Весной должна открыться выставочная квартира, обставленная итальянской мебелью фирмы Molteni Dada. Общий объем инвестиций в проект составил около 25 млн евро. Цены начинаются от 7200 евро за 1 кв. м. Площадь квартир – от 80 до 250 кв. м. Кроме того, на цокольном этаже здания предусмотрено создание трех коммерческих (офисных) помещений площадью 34, 42 и 114 кв. м, но они не продаются, только сдаются в аренду.

Бизнес под крышами

Некоторые компании занимаются только надстройкой старинных зданий. Покатые черепичные крыши яркого терракотового цвета, которые так украшают Прагу, – идеальный вариант для создания мансард. Однако для воплощения этой идеи потребуется получить разрешение не только местных властей, но и всех жителей дома. К этому добавляются ограничения по высотному строительству. Необходимо также, чтобы техническое состояние здания позволяло осуществить проект. В некоторых домах сделать это невозможно, так как подобная надстройка усиливает давление на фундамент и несущие конструкции. Но несмотря на все сложности, компании все же выкупают верхние этажи и достраивают их мансардами.

Возведение мансард обходится застройщику, как утверждают эксперты, минимум на 50% дешевле, чем строительство нового жилья аналогичной площади. Экономия возникает за счет отсутствия необходимости выкупать земельный участок, проводить коммуникации, возводить фундамент.

Как пример интересной реконструкции можно привести известный пражский отель Mandarin Oriental Hotel, расположенный в историческом центре города. Современная гостиница с развитой инфраструктурой появилась в здании бывшего монастыря XIV в. При реконструкции удалось сохранить элементы каменной кладки, сводчатые потолки и старинный паркет.

Великая и малая охрана исторической среды

Илона Монфирини-Манчикова, директор FIM Group:

– Мы ведем постоянное наблюдение за зданиями, которые выставляются на продажу в Праге. Часто с нами связываются сами продавцы или наши партнеры из агентств недвижимости, поскольку они знают, что мы интересуемся прежде всего зданиями в историческом центре. Дом 7 на ул. Мишенска входит в списки охраняемых пражских памятников архитектуры и памятников ЮНЕСКО, которая принимает участие в реконструкции через государственные органы по охране памятников. Есть обязательные условия относительно того, как планируемый девелоперский проект повлияет на внешний вид исторического центра. В процесс реконструкции исторических зданий вмешиваются несколько госучреждений. В первую очередь это Национальный институт исторического наследия (NPU – Narodni pamatkovy ustav, так называемая «малая охрана окружающей среды»), государственный отдел охраны исторических памятников (MHMP, Odbor pamatkove pece, так называемая «большая охрана окружающей среды») и строительное ведомство данного района города. Также участие принимают пожарная и санитарная инспекция, муниципальные ведомства, министерство по охране окружающей среды, департамент строительства и землепользования, департамент транспорта и др. Учитывая количество заинтересованных сторон, общение нельзя назвать легким. Часто проекты неоднократно пересматриваются и весь процесс занимает много времени и требует много денег. В ходе реконструкции могут возникнуть проблемы, о которых разработчик не знал, а часто и не мог знать заранее. Например, археологическая находка в здании означает многолетнюю задержку строительства, а то и прекращение работы над проектом.