На воздухе: Малоэтажка в окружении

Столичный холдинг «СУ-155» в конце февраля заявил, что в 2013 г. приступит к строительству под Петербургом квартала-миллионника. Новый жилой комплекс появится в Янине в 2 км от КАД. Инвестиции составят более 40 млрд руб.

О планах «СУ-155» стало известно еще несколько лет назад, когда холдинг приобрел здесь участок площадью около 100 га. Автору статьи тогда довелось поучаствовать в подготовке маркетингового исследования – нас попросили прикинуть варианты наилучшего использования участка в Янине. И главные трудности представляла как раз неопределенность вектора развития для прилегающих участков.

Любопытно, что 10 лет назад именно в Янине появились первые комплексные проекты коттеджной застройки («Янино», «Малый Петербург» и др.). Эта территория прошла несколько этапов эволюции. Сначала здесь возводились довольно дорогие (до 15–20 млн руб.) частные дома и застройщики напирали на сочетание природных преимуществ с наличием поблизости городской инфраструктуры. Затем коттеджная застройка стала разбавляться таунхаусами. Девелоперы сместили ценовую политику в зону «трешка плюс»: домовладение должно по цене соответствовать 3-комнатной квартире в спальном районе. И секции продавали уже по 3,5–5 млн руб. В последние 2–3 года рядом с таунхаусами началось строительство малоэтажных малоквартирных комплексов. Параллельно несколько строительных компаний («Викинг», «Главстройкомплекс» и «Ленстройтрест») приступили к возведению многоэтажных кварталов.

«Ленстройтрест» планирует на 42 га возвести более 300 000 кв. м. В феврале компания начала предварительное бронирование квартир в микрорайоне Jaanila country. Всего здесь будет построено 43 дома высотой от 5 до 14 этажей. Студии – площадью от 25 кв. м, 1-комнатные квартиры – по 33–34 кв. м, 2-комнатные – по 54–60 кв. м и трешки – по 75–80 кв. м. Первая очередь получила название Jaanila drive – там будет много спортивных площадок: для волейбола, баскетбола, стритбола, хоккея, мини-футбола. Кроме того, обустроят роллердром, велодорожки, детские и взрослые зоны для отдыха, аллеи и беседки.

Всего на территории Всеволожского района выдано разрешений на строительство 1,8 млн кв. м жилья. Это 37 678 квартир – больше, чем весь сегодняшний Всеволожск. Но и в этой цифре учтено не все. Там нет, например, проекта «Новый формат – Север» в Юкках (потому что нет еще разрешения на строительство) – можно прибавить еще 150 000 кв. м и минимум 1650 квартир. Нет ЖК «Силы природы» (по той же причине) – еще 350 000 кв. м. И так далее.

До сих пор Всеволожский район считался лидером по малоэтажке и коттеджным комплексам. Здесь насчитывается 106 коттеджных поселков (около 12 000 домовладений). И еще десятка полтора таунхаусов (примерно 2000 секций). Однако смещение в сторону высокоплотной многоэтажной застройки становится все более очевидным.

И речь идет не только о Всеволожске или об уже освоенных и привычных для покупателей массивах (Кудрово, Янино, Девяткино, Мурино, Бугры). В д. Старой появится девятиэтажка от компании «Акватерн», на Прищегловском участке – жилой дом на 108 квартир (застройщик – частное лицо), в Юкках – восемь домов с неуказанной этажностью по 33 квартиры в каждом, в д. Кальтино – две монолитные десятиэтажки от «Всеволожского стройпроекта», в Вартемягах – несколько 3-этажных домиков, всего на 117 квартир. В Романовке – десятиэтажка от «Финрантастроя», в пос. Углово – 3-этажный дом от «ДСК-инвеста». И так далее. Доля малоэтажки невелика: примерно 10% по площади (178 500 кв. м) и около 7%, если считать в единицах жилья (2565 квартир).

В Подмосковье, по данным портала cottage.ru, представлено более 35 малоэтажных комплексов высотой до шести этажей (29 190 квартир). В составе подмосковных малоэтажных многоквартирных комплексов (ММК) почти 25% квартир предлагается по цене около 1,5–3 млн руб. На популярных направлениях в структуре коттеджного и малоэтажного предложения ММК составляют 19–23%. Но в Подмосковье локации коттеджно-малоэтажной и высокоплотной многоквартирной застройки пока практически не смешиваются. Под Питером кварталы с различными градостроительными характеристиками могут располагаться почти вплотную. И это создаст серьезные проблемы и застройщикам, и покупателям в ближайшем будущем.

Артур Кукуяшный, гендиректор компании «Леверидж», отмечает: «В современных коттеджных поселках живут люди, сознательно выбравшие загородный стиль жизни. И для них такое строительство поблизости малопривлекательно. Оптимальное расстояние зависит от рельефа; в идеале многоэтажные дома не должно быть видно и слышно с загородного участка». По мнению Кукуяшного, для посещения ресторана или кинотеатра не принципиально, ехать 2 километра или 15.

Ван Линань, президент ГК «Хуа жэнь», считает, что тенденция к возведению массового жилья за КАД устойчива – город расширяется: «В строительстве многоквартирного дома рядом с коттеджным комплексом есть и плюсы, и минусы. С одной стороны, из-за возрастающей плотности застройки теряется ощущение загородной жизни, среда фактически превращается в городскую. Когда стираются границы, загородная недвижимость вблизи массивов городских застроек может оставаться привлекательной только благодаря сравнительно низкой цене. Конкуренция между новостройками и малоэтажкой обостряется. С другой – возведение многоквартирных комплексов оказывает благоприятное влияние на социальную инфраструктуру прилегающих территорий».

По мнению Вадима Новикова, руководителя проекта Liikola Club, влияние крупных проектов может быть полезным для коттеджных поселений экономкласса и губительным – для элитных зон. «Для элитных комплексов не то что стройка, а даже сама возможность появления поблизости таких проектов губительна. Растут антропогенная нагрузка, шумовой фон, транспортные потоки, – объясняет он. – Состоятельный покупатель на 1-е место ставит уединенность, отдельность своего будущего жилья. Таких мест, где это возможно и где этот фактор сочетается с хорошими природными характеристиками, остается все меньше. Обособленность дорожает».

Дополнительную интригу создает незавершенный процесс утверждения градостроительной документации. Главы муниципалитетов стараются включить в черту населенных пунктов обширные площади и предусмотреть для них возможность многоэтажной застройки. Девелоперы в шоке: как прогнозировать развитие, если не известно, что именно появится по соседству? Похоже, даже при избытке предложения площадки, примыкающие к федеральным лесам, будут востребованы.