Точка зрения: Банк как ломбард
Большинство выданных в России ипотечных кредитов связаны с приобретением и залогом квартир и домов. Перспективы залоговых (ломбардных) программ и коммерческой ипотеки недооценены.
Пока что предпринимаемые властями меры направлены на стимулирование рынка жилищного строительства и совершенствование законодательной базы ипотечного – опять-таки жилищного – кредитования. С позиции кредиторов залог жилой недвижимости также один из наиболее надежных видов обеспечения исполнения обязательств заемщиком, а ипотечный кредит, обеспеченный квартирой, является ликвидным активом. Его можно реализовать на рынке, получив фондирование для дальнейшей выдачи кредитов.
Но предметом залога может стать не только приобретаемая квартира (тогда это называется ипотекой в силу закона), но имеющаяся у заемщика недвижимость (ипотека в силу договора). Здесь на сцену выходят залоговые ипотечные программы (как банковские, так и, например, «Переезд» АИЖК). С точки зрения банкиров, это тоже актив, который можно рефинансировать, пусть здесь и возникают дополнительные риски. Потребителю залоговые программы дают больше возможностей как для улучшения жилищных условий, так и для развития бизнеса и т. д.
Получив в банке кредит под залог имеющейся недвижимости, можно не только приобрести новостройку, а потом продать старую квартиру из-под залога, но и вложить деньги в собственный бизнес, построить загородный дом, дать детям качественное образование. Важно, что при залоге квартиры нет необходимости сниматься с регистрационного учета, ведь квартира остается в собственности заемщика.
Оценка доходов заемщика и качества предмета залога – как при кредитовании покупки жилья, разве что размер кредита поменьше (60–70%), чтобы не было риска маскирующейся под ипотеку продажи. Здесь банкам интереснее стандартные городские квартиры. Это связано с ликвидностью залога как с точки зрения быстрой реализации объекта в случае дефолта заемщика, так и с точки зрения рефинансирования актива. Пока квартиры более интересны инвестору, чем склад, коттедж или гаражный комплекс.
Однако потенциальный спрос на коммерческие объекты (прежде всего в стрит-ритейле стоимостью от 2–5 млн до 20–30 млн руб.) огромен. Возможность получить долгосрочный ресурс на покупку коммерческих объектов или под их залог на развитие бизнеса позволила бы значительно (на триллионы рублей в год) увеличить рыночный оборот ипотечных активов и операций в экономике. Внесенные ранее в гражданско-процессуальное, гражданское и залоговое законодательства коррективы позволили снять ряд правовых коллизий и снизить риски кредитора при ипотечном жилищном кредитовании. Упрощен порядок взыскания заложенного жилья, регистрации смены залогодержателя и перехода прав по закладной и т. д. Но законодательству, касающемуся ресурсного обеспечения долгосрочного кредитования (посредством выпуска ипотечных ценных бумаг), нужны перемены, чтобы кредитор получил больше возможностей для рефинансирования и секьюритизации. Во-первых, это включение в возможный рыночный оборот бумаг с «нежилой ипотекой», во-вторых, развитие программ ее рефинансирования и связанных с этим вопросов налогообложения, системные программы страхования рисков при коммерческой ипотеке. Один из плюсов «коммерческой программы» в том, что коммерческая недвижимость – это не жилье, никого не надо выселять и выписывать (как из квартиры), спрос на нее на растущем рынке актуален, а рисками можно управлять. Например, установив показатель кредит-залог на уровне 50% на 50% либо 40% на 60%.