Ориентиры: Ручное управление
В отношениях между государством и частными девелоперами, которые берутся за крупные проекты по освоению территорий, застройщикам необходим посредник.
По подсчетам фонда, стройки на его территориях занимают в среднем вдвое меньше времени, а подключение к сетям обходится девелоперам на 34,7% дешевле, чем обычно. Все благодаря соглашениям с властями 83 субъектов РФ, регламентам взаимодействия с монополистами, партнерским отношениям с банками – как с федеральными тяжеловесами («Сбером», ВТБ, Газпромбанком), так и с региональными финансовыми учреждениями, собственной базе проектов повторного применения и проч. Фонд заявляет, что готов частично финансировать подключение к инженерным мощностям на основе действующих тарифов, когда требуется довести проект до точки безубыточности.
Эффект Павловска
Громкий скандал разгорелся вокруг участков в Павловске. В 2009 г. Минэкономразвития передало Фонду РЖС около 90 га, ранее принадлежавших Институту растениеводства. Ученые запротестовали: под угрозой оказалась уникальная коллекция растений. В 2011 г. тогдашний президент Дмитрий Медведев велел закрепить территории, на которых расположена Вавиловская коллекция, за опытной станцией. Но часть земель осталась за фондом. Арбитражные разбирательства за площадку на 2-й Советской улице, которая сейчас готовится к торгам, вел Северо-Западный научный центр гигиены и общественного здоровья. На этом участке находились научные лаборатории. Фонд РЖС выиграл процесс. Во Всеволожском районе Ленобласти (Колтушская волость, с. Павлово) обостряется конфликт вокруг предполагаемого строительства двух жилых комплексов на землях, уже приобретенных девелоперами у фонда на аукционах в 2011 г. Противники проектов считают, что их реализация нанесет ущерб природе, а также лишит местных жителей привычной рекреационной зоны.
Убрать несуразности
Зампредседателя комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева видит задачу институтов развития в том, чтобы «переложить работу, которая делается в ручном режиме, в нормативную базу. Убрать из нее все несуразности, накопившиеся из-за постоянной трансформации законов. Например, одна из статей Жилищного кодекса корректировалась за последний год 20 раз. Формировать в таких условиях нормальную инвестиционную среду трудно», говорит она. Николаева возлагает большие надежды на законопроект о государственно-частном партнерстве, который Дума начнет рассматривать в весеннюю сессию: «Он необходим для развития инфраструктурных и социальных проектов комплексного освоения территорий».
Его задача – разруливать проблемы с естественными монополиями, ускорять согласование градостроительной документации и регистрацию прав на готовые объекты. К таким выводам пришли участники конференции «Возможности для инвестиций в жилищное строительство России», организованной «Ведомостями» на выставке MIPIM-2013 в Каннах.
На роль доброго гения претендует Фонд РЖС, на землях которого реализуется 97 проектов в 36 субъектах РФ. В основном речь идет о строительстве жилья экономкласса: по совокупности – около 15 млн кв. м. Однако это направление не единственное. 32 участка предоставлено для производства стройматериалов (начатых проектов чуть больше 20). В Новосибирске введен завод по выпуску домокомплектов с годовой мощностью 362 000 кв. м в год. На аукционах фонда разыгрывают и площадки, предназначенные под объекты коммерческой недвижимости. Например, в ближайшее время на торги планируется выставить компактный участок с постройками (0,38 га) в центре Петербурга (на 2-й Советской улице, 4). Им, в частности, интересуются гостиничная сеть Hilton и «Макдоналдс».
«Основная задача институтов развития – разработка механизмов и реализация с их помощью пилотных проектов, которые могут и должны быть тиражируемы», – рассуждает гендиректор Фонда РЖС Александр Браверман. Он позиционирует вверенную ему организацию как институт развития полного цикла, сопровождающий проекты от предаукционных роуд-шоу до ввода площадей в эксплуатацию.
Под гарантии выкупа квартир экономкласса (25% площадей для многоэтажных проектов и 35% для малоэтажки) девелопер может обратиться в банк за кредитом. «Лишь в двух случаях компании хотели, чтобы мы приобрели у них жилье, но потом отказались. Обычно проблем с реализацией квартир на рынке не возникает. Мы выкупаем метры по цене Минрегиона минус 5%, чтобы у застройщика не было стимула работать по такой схеме», – рассказывает Браверман.
Он уверяет, что фонд никогда не будет прямым инвестором. «Такая максима заложена в закон, регулирующий нашу деятельность. Если мы еще и сами строить начнем, кто тогда нам конкурент? Мы просто убьем девелоперский рынок», – без лишней скромности заявляет Браверман.
«Наше сотрудничество с Фондом РЖС – это пример ГЧП, хотя до конца и не прописанный в законодательстве», – комментирует председатель совета директоров компании «Квартстрой» Александр Делис. Этот холдинг работает в четырех регионах РФ. На землях, арендованных у фонда, реализуется два крупных проекта. Участки были приобретены на торгах в начале 2012 г. На 264 га в пос. Новинки Нижегородской области запланировано строительство около 1,7 млн кв. м недвижимости в течение 10 лет. Участок примерно в 6,5 га в 2 км к югу от Москвы предназначен под малоэтажный ЖК «Булатниково». «По обеим территориям уже утверждены проекты планировки. В ближайшие несколько месяцев мы рассчитываем выйти на стройплощадки, сэкономив на согласованиях примерно год. Плановые показатели IRR – примерно 25%», – делится Делис. По его словам, банки и иностранные инвесторы позитивно воспринимают сотрудничество с фондом (в числе акционеров «Квартстроя» – Russia Development Fund под управлением Investment Management Group. – «Ведомости»).
На MIPIM фонд подписал рамочное соглашение о взаимодействии с турецкой компанией «Строй девелопмент» (подразделением холдинга «Портал груп»), пообещав не только информировать партнеров о предстоящих аукционах, но и целенаправленно искать участки под их запросы.
Однако несмотря на наличие мощного административного ресурса, дела у фонда не везде идут гладко. Например, 22 марта в очередной раз не состоялись торги за участок в 8 га на территории Ленинградской опытной станции в Павловске под Петербургом. Неделей позже не удалось продать право аренды и комплексного освоения 92 га в Ленобласти, рядом с Сертоловом. Участники рынка полагают, что причины – в невысокой рыночной привлекательности и недостаточной подготовке некоторых лотов, а также в судебных конфликтах, зачастую связанных с площадками фонда.