Ориентиры: Шопинг для инвесторов

Рынок в целом переориентируется в сторону частных инвесторов, которые рассматривают объекты класса В», – говорит Дарья Брюховецкая, ведущий консультант «NAI Becar Москва». Многие инвесторы отдают предпочтения жилью класса эконом с доходностью 25–30% годовых, но востребованы и торговые площади – в формате как ТЦ, так и стрит-ритейла, отмечает она. Среднюю доходность инвестиций в магазины она оценивает в 10–12%.

Блок-подход

Московские инвесторы готовы довольствоваться меньшим и рассматривают небольшие и удаленные от центра ТЦ. Сейчас, по данным Брюховецкой, на рынке много проектов, целевой аудиторией которых является сравнительно широкий круг людей с собственным капиталом от $2 млн до $5 млн. «Торговые комплексы малого или районного формата пользуются все большим спросом как со стороны профессиональных, так и со стороны частных инвесторов», – подтверждает Cтанислав Бибик, исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International. По данным Knight Frank, из заявленных к вводу в 2013 г. 12 ТЦ шесть – районного масштаба площадью 5000–20 000 кв. м. В I квартале открыт лишь ТЦ «Тропа» на Профсоюзной улице (7800 кв. м).

По данным «NAI Becar Москва», в столице набирает обороты тенденция продажи торговых площадей лотами от 50 кв. м. Инвесторов, рассматривающих возможность вложений в блоки в малых ТЦ, заметили и в Colliers. Введенный в эксплуатацию коммерческий объект с единой концепцией распродается по частям, управление берет на себя специализированная компания.

Так, в частности, поступает MR Group. В комплексах «Лотос» (ул. Одесская, вл. 2) и «Фили град» (Береговой проезд, вл. 5) сопутствующий ритейл занимает 4000 и 5000 кв. м соответственно. Помещения сдаются в аренду, далее планируется продажа блоками по 50–1500 кв. м, средняя стоимость – $5000 за 1 кв. м. Доходность арендного бизнеса – ориентировочно 10–15% годовых, прогнозирует Карина Терпеньянц, ведущий менеджер по торговой недвижимости MR Group. О доходности проектов для самого девелопера она рассказать отказалась.

По такой же модели работает и Imagine Estate. Частным инвесторам в проекте Riverdale (Павелецкая набережная) помещения для ритейла продаются по $4480 за 1 кв. м, девелопер прогнозирует рост цены для перепродажи в 30% до $5820. Покупателям площадей в ТЦ «Мандарин» у ст. м. «Щелковская» девелопер обещает 20%-ный рост цены с нынешних $6540 до $7900 за 1 кв. м. О своей марже компания говорить также не стала.

Сохранить контроль

Но далеко не всегда распродажа по частям может быть интересна собственнику, предупреждает Бибик. Дисконт на оставшуюся часть торгового центра может достичь 20–50% по сравнению со стоимостью при продаже объекта целиком.

Ликвидность и цена объекта снижаются из-за отсутствия полного контроля: появляется риск изменения концепции, формата и управления и т. д., перечисляет консультант.

ГК «Ташир», например, принципиально строит, самостоятельно сдает в аренду и управляет, говорит Виталий Ефимкин, вице-президент группы. Тактика других компаний, к примеру Capital Group, предполагает сдачу торговых площадей и продажу объекта целиком. Немногим более года назад она продала три «Метромаркета» компании RB Invest.

Большие деньги

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), по итогам I квартала 2013 г. общий объем сделок с недвижимостью в России достиг $2,1 млрд, 60% от общего объема составили сделки с помещениями для ритейла (против 37% в I квартале 2012 г.). Из них $1,2 млрд – это приобретение ТРЦ «Метрополис» в Москве фондом Morgan Stanley (который в прошлом году купил за $1,1 млрд ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге). «Впервые торговая недвижимость по объему инвестиций значительно превзошла офисный сектор», – комментируют в JLL.

В мире объем вложений в коммерческую недвижимость в I квартале 2013 г., по информации JLL, достиг $94 млрд, что на 8% выше I квартала прошлого года. «В условиях оживления на рынках недвижимости покупатели готовы рассматривать возможности с немного более высокими рисками», – рассказывает Дэвид Грин-Морган, директор отдела исследований мировых финансовых рынков и инвестиций JLL. Все больше покупателей, по его словам, присматриваются к менее привлекательным с точки зрения местоположения активам.