Ориентиры: Мозаика рынка

Деньги в метры

Более $2,4 млрд вложили инвесторы в I квартале 2013 г. в коммерческую недвижимость России. Это в 24 раза больше средств, чем поступило в январе – марте прошлого года ($102 млн). А по сравнению с IV кварталом 2012 г. инвестиции выросли на 40%, подсчитали аналитики консалтинговой компании CBRE.

Рекордные объемы обеспечили две крупнейшие сделки: казахстанская Capital Partners продала фонду Morgan Stanley торговый центр «Метрополис» за $1,2 млрд, а Millhouse Capital купил у AFI Development бизнес-центр «Четыре ветра» за $370 млн.

Три четверти инвестиций, или $1,8 млрд, пришлось на зарубежный капитал, хотя до сих пор основными инвесторами были российские компании. «Некоторые сделки являются иностранными лишь по формальным признакам, как, например, покупка БЦ «Четыре ветра» структурами Романа Абрамовича», – напоминает Валентин Гаврилов, директор отдела исследования CBRE. Для России на 2013 г. аналитики придерживаются умеренного прогноза. В CBRE уверены, что коммерческая недвижимость России привлечет $5,5 млрд. В Cushman & Wakefield ожидают вложения на уровне $8 млрд, в Jones Lang LaSalle – $7,5 млрд.

Синергия в инкубаторе

В Москве официально 209 промзон, неофициально – еще больше, отметил Андрей Шаронов, заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики. «В этом году мы планируем выпустить 29 проектов планировок, где сохранится производство, на треть больше – 40 – подлежит реорганизации», – рассказал он в интервью «РБК daily». В прошлом году столичные власти решили судьбу 32 промзон. «Мы не будем отказываться от идеи индустриальных парков. Это современная форма организации рабочих мест. Компаниям нравится высокая плотность «населения» в бизнес-инкубаторах и технопарках. Когда они находятся среди других компаний, возникает если не синергия бизнеса, то возможность синергии», – говорит Шаронов. Впрочем, по его словам, у города нет задачи преобразовать все промзоны в технополисы и технопарки.

Город предлагает вкладываться в детские сады

Илья Тимофеев, первый заместитель директора Городского агентства по управлению инвестициями, заявил, что у московских властей существует три приоритета в привлечении частных инвестиций в объекты социальной сферы. Это здравоохранение (городские больничные комплексы, специализированные медицинские центры), образование (школьные и дошкольные образовательные учреждения) и объекты культурного наследия (культурные кластеры, реконструкция государственных кинотеатров, благоустройство парковых зон).

«Мы планируем активно привлекать бизнес и к строительству детских садов на льготных условиях, – рассказал он. – Город готов передавать в аренду на 49 лет недвижимость и землю для создания дошкольных образовательных учреждений. После начала работы таких детских садов предусмотрено снижение ставки аренды до 1 руб. за 1 кв. м в год (при условии, что доля московских детей будет составлять в них не менее 80% от общего числа воспитанников частной образовательной организации)». По его словам, по этой программе на аукцион предполагается выставить 31 объект недвижимости.

В числе проектов агентства в сфере здравоохранения – государственно-частное партнерство (ГЧП) по строительству объединенного клинико-диагностического центра на базе Городской клинической больницы № 63. В стадии активной разработки находятся ГЧП-проекты по строительству больничного комплекса в Южном Бутове и поликлиники в районе ст. м. «Свиблово», добавил чиновник.

Скромные объемы

В Москве за I квартал 2013 г. не было введено ни одного торгового комплекса, отмечают в Jones Lang LaSalle (JLL). В России было сдано 300 000 кв. м новых торговых центров. В столице такой объем ожидается по итогам всего года, прогнозируют аналитики JLL. В прошлом году в России за I квартал было построено 385 000 кв. м, в 2011 г. – 281 000 кв. м площадей для ритейла. Средняя площадь региональных ТЦ увеличивается: по сравнению с I кварталом 2012 г. размер комплексов вырос с 32 000 до 50 000 кв. м.

В столице большинство объектов должно выйти на рынок в середине и конце 2013 г. «Однако есть вероятность, что некоторые из них будут перенесены на более поздний срок», – говорит Татьяна Ключинская из JLL.

Уровень арендных ставок и доля вакантных помещений в Москве не изменились. Максимальная ставка осталась на уровне $3000–4500 за 1 кв. м в год, средняя ставка аренды – на уровне $500–1800 за 1 кв. м в год. Свободными в столичных торговых центрах остается 2,5% площадей.

155 млрд руб. на футбол

Столичная мэрия сформировала перечень объектов, которые к чемпионату мира по футболу в 2018 г. должны быть построены или реконструированы за счет федерального бюджета, сообщают «Известия». Их общая стоимость – 155,5 млрд руб. Эта цифра содержится в письме, которое мэр Сергей Собянин направил первому вице-премьеру Игорю Шувалову. Основная часть средств – свыше 113,5 млрд руб. – уйдет на подготовку автомагистралей и железнодорожных путей. Так, на павелецкое направление Московской железной дороги планируется выделить 20,5 млрд руб., на киевское – 14,8 млрд, на Октябрьскую железную дорогу – почти 17 млрд. Еще 16 млрд руб. необходимо направить на реконструкцию Ленинского проспекта от пл. Гагарина до МКАД. 5 млрд руб. власти потратят на транспортную развязку МКАД с Ленинским проспектом.

По плану Собянина, на федеральные деньги реконструируют и «Лужники». По подсчетам московских властей, это обойдется в 36 млрд руб., хотя ранее мэр называл цифру в 28 млрд руб.

Вовлечь в оборот

Власти Московской области опять пытаются вовлечь в оборот неиспользуемые сельскохозяйственные земли. Планируется создать новую программу, сообщается на сайте регионального министерства сельского хозяйства и продовольствия. Основное внимание должно быть сосредоточено на организации непосредственной работы с собственниками земель. Ранее сообщалось, что только 53% от общего количества сельскохозяйственных земель в Подмосковье используется по назначению.

Дефицитные паллеты

Объем ввода складских площадей в Московском регионе продолжает расти. В I квартале 2013 г. в эксплуатацию было введено около 100 000 кв. м, подсчитали в Jones Lang LaSalle (JLL). По данным Colliers International – 160 000 кв. м складов. Но почти все завершенные проекты были арендованы или проданы еще до окончания строительства. Доля свободных помещений сохраняется на минимальном уровне – 1%. В классе А она составила 0,6%, а в классе В – менее 2%, уточняют аналитики Colliers Int. Эксперты JLL уверены, что по итогам года доля вакантных помещений не превысит 2,5–3%. В I квартале было арендовано и куплено около 190 000 кв. м, что на 12% меньше показателя за аналогичный период предыдущего года. Торговые операторы и дистрибуторы стали основными (66% общего спроса) арендаторами современных складских комплексов.

К январю 2014 г. ввод новых складов может составить более 900 000 кв. м. В то время как общегодовой спрос брокеры оценивают в 1,5 млн кв. м.

Карта новых проектов

1. Гостиница «Пекин» Застройщик: «Галс-девелопмент» Площадь: 75 000 кв. м Где: ул. Большая Садовая, 5 «Пекин» закроют на реставрацию в 2014 г. До 2017 г. будут обновлены все инженерные системы и коммуникации, проведена реставрация фасадов. Инвестиции в реставрацию составят более $5000 за 1 кв. м. Управлять гостиницей будет международный оператор Fairmont Hotels & Resorts. На участке в 1,7 га позади отеля в 2017 г. возведут два корпуса с 350 апартаментами «Сады Пекина». 2. МФК «Империя Тауэр», 2-я очередь Застройщик: MosCityGroup Площадь: н/д Где: ММДЦ «Москва-сити» Столичные власти подвели итоги закрытого конкурса архитектурных концепций МФК «Империя тауэр» в составе ММДЦ «Москва-сити». Победитель – архитектурное бюро UNK Project. В здании, строительство которого планируется начать до конца 2013 г., предусмотрено размещение медицинских, торговых и офисных площадей. 3. Галерея «Юсупов Двор» Застройщик: Imagine Estate Площадь: 8800 кв. м Где: ул. Садовая-Черногрязская, 8 Комплекс объединяет шесть офисных и четыре торговых блока, шесть особняков на территории в 5500 кв. м. Для посетителей доступны охраняемая открытая парковка и подземный паркинг на 40 машино-мест. 4. Комплекс «Искра» Застройщик: «Галс-девелопмент» Площадь: 200 000 кв. м Где: Ленинградский пр-т, вл. 35 «Галс-девелопмент» приобрел косвенный контроль над «Коалко гурдон девелопментом», соинвестором и застройщиком проекта. Многофункциональный бизнес-центр класса А построят на 2,8 га до конца 2016 г. 5. ТЦ «Прага» Застройщик: Imagine Estate Площадь: 14 000 кв. м Где: Россошанский проезд, 3 Обновленный ТЦ на юге Москвы откроется летом 2013 г. Универмаг «Прага», филиал ГУМа, был открыт в Чертанове в 1981 г. Реновация коснулась фасадов и интерьеров, также будет проведена модернизация инженерных систем, подобраны новые арендаторы, пересмотрена маркетинговая концепция объекта. 6. Офисно-деловой центр Застройщик: н/д Площадь: 3 млн кв. м Где: пос. Коммунарка Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин заявил, что в Коммунарке будет построен офисно-деловой центр площадью 3 млн кв. м, где могут разместиться органы государственной власти. В частности, там будут административный центр, учебный и медицинский кластеры. 7. ТРЦ «Жук» Застройщик: н/д Площадь: 53 000 кв. м Где: г. Жуковский, мкр. 5 Возобновилось строительство замороженного в кризис проекта. В мае подрядная организация выйдет на площадку, а в ноябре 2014 г. планируется сдать объект. В ТРЦ расположится более 120 магазинов. Развлекательная часть будет представлена кинотеатром, ледовым катком площадью 400 кв. м и детской игровой зоной. 8. ТЦ «Октябрьский» Застройщик: Styness Corporation Площадь: 4600 кв. м Где: г. Подольск, Октябрьский проспект, 9-в Открылся ТЦ «Октябрьский» при въезде в Подольск. Концепция объекта «торговый центр «у дома» предполагает минимальное количество магазинов одежды и обуви, всего 25 магазинов площадью от 20 до 650 кв. м.