Точка зрения: Блага в нагрузку

В марте 2013 г. решением Совета депутатов городского округа Химки от 20.03.2013 № 03/1 были приняты нормативы градостроительного проектирования. Это первые местные нормы, появившиеся после утверждения в прошлом году подмосковных нормативов (постановление правительства Московской области от 16 января 2012 г. № 24/54, действует с 1 мая 2012 г.). В октябре 2012 г. был разработан второй вариант областных нормативов, именно его взяли за основу в Химках. Согласно официальному пресс-релизу, распространенному пресс-службой зампредседателя правительства МО (в тот момент – Романа Филимонова), данные нормы призваны уничтожить «возможность, которой ранее часто пользовались застройщики, по занижению обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры, рекреационными территориями и другими элементами, создающими благоприятную среду».

По нормам любой жилой застройке необходимы дошкольные образовательные учреждения, школы, амбулаторно-клиническая сеть для детей и для взрослых, станции «Скорой помощи», предприятия торговли и общепита, учреждения культуры, закрытые спортивные сооружения, пожарные депо и, конечно же, молочные кухни – 5 кв. м на 1000 человек, но не менее 30 кв. м. С учетом всех «надо» проект может из относительно доходного превратиться в убыточный и в условиях рыночной экономики не будет реализован. Например, в одном проекте малоэтажной застройки в округе Химки на земельном участке (несколько гектаров) ИЖС при первичном расчете по новым нормам пятно застройки составило 12% площади. Вопрос в том, какое отношение данное регулирование имеет к рыночной экономике.

Фактически это механизм принуждения частного производителя некоторой продукции за свой счет производить все сопутствующие товары и услуги, которыми с определенной вероятностью пожелает воспользоваться потребитель. Аналогично можно требовать от фармацевтических компаний, строящих новое производство, открыть еще и пять поликлиник, поскольку на любом лекарстве написано, что необходимо проконсультироваться с врачом.

Вопрос не в том, плохо это или хорошо. В принципе, для предпринимателя подобные обременения не имеют никакого отрицательного или положительного содержания – до тех пор, пока не выясняется, что вторую важнейшую составляющую – сбыт данной продукции, обогащенной строительством бюджетной инфраструктуры и по рыночным ценам, – государство не гарантирует. Предприниматель вынужден пытаться продать в нагрузку к жилью объекты, которые, вероятно, могут понадобиться потребителю в процессе использования основного товара – квартиры, танхауса или загородного дома, – этому самому потребителю. Но готов ли потребитель платить?

Покупая квартиру на вторичном рынке, семья имеет право использовать имеющуюся бюджетную инфраструктуру. Выбирая жилье в растущем в «чистом поле» микрорайоне, покупатель неизбежно платит за весь тот соцкультбыт, который строит девелопер. Да, зачастую это его добровольное решение, способствующее успешному завершению процесса согласований. Но практика продаж в новых микрорайонах «новой Москвы» показывает: люди не хотят переплачивать, и для девелоперов проект выходит в лучшем случае с нулевой доходностью.

Инициативы по созданию законодательной базы для строительной отрасли можно только приветствовать. Количество обманутых дольщиков, а также покупателей участков без коммуникаций и коттеджей в замороженных поселках – это аномальная ситуация для любого цивилизованного государства. И что бы ни говорили про 214-ФЗ, с введением закона в действие покупка новостройки стала менее рискованной. Но есть глобальная разница между законодательным регулированием, принуждающим застройщика выполнять свои обязательства по заявленному содержанию и качеству возводимых объектов, и требованиями к самому содержанию.

Больше всего вопросов возникает к применению норм, используемых для строительства квартир, к строительству коттеджных поселков.

Для строительства коттеджных поселков используются земли населенных пунктов для ИЖС и земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства. Новые нормы четко разграничивают назначение и разрешенное использование земель, применяя для коттеджных поселков на землях ИЖС требования такие же, как при строительстве многоквартирных домов.

Еще нюанс: «жилая застройка соответствует нормативам по обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры, если имеются объекты каждого вида, не менее расчетного показателя, в пределах радиуса доступности» (10–30 минут). И если в ближайшем сельском поселении чего-то недостает, нетрудно догадаться, каким будет дальнейшее развитие событий для данного коттеджного поселка и для девелопера.

Сами нормы не являются категорически неправильными или нелогичными. Например, для поселка на 60 домовладений комфорт-класса на участке в 9,76 га, в котором может проживать около 240 человек, под саму коттеджную застройку уйдет 9 га. По требованиям плотности застройки в таком поселке может проживать не более 292 человек, средняя площадь домов не может превышать 244 кв. м – это нормальное соотношение дома и участка в 15 соток. Но фактически новые нормы разделяют загородные проекты на поселки постоянного проживания и для отдыха. Построенные по ним на землях ИЖС дачные поселки могут стать непривлекательными (слишком дорогими). Само соотношение земель для ИЖС и земель для дачного строительства по привлекательности может поменяться как для девелоперов, так и для потребителей.