Зарубежная недвижимость: Буэнос-Айрес ждет инвесторов с долларами

Даже валютные ограничения и ослабление аргентинского песо не удерживают иностранцев от инвестиций в местную недвижимость – на ней можно отлично заработать, сдавая квартиры туристам.

Родерик Чапман – 50-летний специалист по маркетингу из Ванкувера. В Буэнос-Айрес его привело желание присмотреть 2-комнатную квартиру в Реколете – одном из самых дорогих и престижных районов этого города. «Я был потрясен богатством выбора», – говорит Чапман. Его бюджет на жилье для отдыха составляет $130 000. Именно в долларах США сейчас совершается большинство сделок на рынке недвижимости Буэнос-Айреса.

С начала года цены на жилье класса премиум в аргентинской столице снизились, по оценке местных риэлторов, на 20–25%. Это дает возможность Чапману и другим экспатам находить очень выгодные варианты. До этого в течение 10 лет цены на жилье в Буэнос-Айресе сильно росли.

Красиво отремонтированная квартира с паркетными полами и несколькими террасами в Реколете – районе, который подарил Буэнос-Айресу прозвище «южноамериканский Париж», – продается примерно по $2000 за 1 кв. м по сравнению с $2600 в 2008 г. (данные местных агентов). Это цена, которую просит продавец. За 2-комнатные квартиры в модном Палермо просят около $150 000, а продаются они еще дешевле. Местные брокеры, предлагающие квартиры за $200 000–400 000, говорят, что пару лет назад такое жилье стоило на 40% дороже. А за квартиры стоимостью несколько миллионов долларов сейчас просят половину цены, за которую они продавались несколько лет назад.

Но иностранцев, приезжающих в Буэнос-Айрес в поисках жилья, ждут не только приятные сюрпризы. Чапман убедился в этом на собственном опыте. «Мне пришлось уехать из Аргентины раньше, потому что у меня закончились доллары, а найти здесь доллары невозможно», – говорит он. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, потенциальным покупателям стоит заранее изучить особенности валютного регулирования в Аргентине.

В мае 2012 г. аргентинский президент Кристина Киршнер жестко ограничила в стране доступ к долларам США и другим иностранным валютам, чтобы остановить отток капитала. По официальным данным, аргентинский песо в этом году подешевеет на 25%, но они считаются недостоверными. Спрос на доллары в стране высокий.

Сейчас иностранные покупатели недвижимости в Буэнос-Айресе в первую очередь ищут не дом с хорошим стенным шкафом или просторной террасой, а продавца с банковским счетом за пределами Аргентины, которому они могут на совершенно законных основаниях перевести деньги. Это дает возможность не конвертировать доллары, которые переводятся в Аргентину, в песо по официальному курсу – после этого обменять песо на доллары по официальному курсу практически невозможно.

Что предлагает Буэнос-Айрес иностранцам? Нерезиденты могут покупать недвижимость в Аргентине и проводить платеж с иностранных счетов, если сделка декларируется и налоги платятся. Процесс покупки может растянуться на несколько месяцев. Покупатель подписывает контракт, предусматривающий оплату 30% стоимости жилья, затем сделку проверяет государственный нотариус. После того как сумма выплачивается полностью, жилье переводится в собственность покупателя. Дополнительные затраты включают в себя налог на продажу для продавца – 1,5%, федеральный налог для продавца и для покупателя – 1,8% и 1–2% комиссионных, которые покупатель платит нотариусу. Риэлторы, работающие с покупателями и продавцами, берут 2–5% от стоимости сделки. После покупки придется ежегодно платить местные налоги на недвижимость и федеральный налог в размере 1,5%. Доходы от сдачи жилья внаем облагаются налогом по ставке 21%. В Аргентине нет налога на прибыль от реализации имущества в случае последующей продажи жилья. Но иностранцам для продажи недвижимости потребуется специальный сертификат, подтверждающий уплату налогов.

Чапман просил брокеров показывать ему только те квартиры, продавцы которых согласились бы на перевод денег с одного иностранного счета на другой иностранный счет. «Я категорически не хочу переводить деньги в Аргентину», – говорит он.

Валютные ограничения напугали многих иностранцев, живущих в Аргентине. По данным риэлторского агентства Pericles Economides, 90% продаваемого им жилья принадлежит иностранцам. Покупают сейчас в основном аргентинцы, стремящиеся конвертировать дешевеющий песо в более надежные активы. Тем не менее иностранцы считают, что при нынешней валютной ситуации доллары – за недвижимость платят наличными, ипотечные кредиты в Аргентине редкость – дают им рыночное преимущество. Партнер местной M&M Developers Габриэль Майоли в 2012 г. начал продавать жилье на первичном рынке в песо, но предлагает скидки покупателям, готовым платить долларами.

Среди выставленных на продажу апартаментов класса люкс – квартира площадью 850 кв. м, расположенная на 14-м этаже жилого здания Art Deco Kavanagh. Из окон открывает роскошный вид на центральную площадь Буэнос-Айреса – пл. Святого Мартина, а в ясную погоду виден Уругвай и эстуарий Ла-Плата. Две спальни выходят на открытые террасы – их размер настолько внушителен, что там нужны газонокосилки. Продает эту квартиру магнат сектора недвижимости английский лорд Ален Левенфиш. В 2008 г. он просил за нее $5,9 млн, но продать так и не смог. Сейчас снизил цену до $3,3 млн.

В Палермо-Ботанико, который считается одним из самых престижных кварталов Буэнос-Айреса, 6-комнатная квартира с видом на зоопарк выставлена на продажу за $695 000. Владельцы квартиры – американцы Дуглас и Дженет Чой осели в Буэнос-Айресе в 2008 г. «ради возможностей личностного роста». Теперь они планируют перебраться в Лондон и перед продажей вложили в ремонт квартиры $200 000. Местные агенты считают американскую пару «мечтателями» из-за ценовых ожиданий: $500 000 – более реальная цена. Дуглас отвечает на это, что у семьи «нет необходимости продавать жилье в столь прекрасном месте» и что они готовы снимать жилье в Лондоне, если до переезда не найдут покупателя.

Алан Дикинсон, 50-летний специалист по продажам в нью-йоркской технологической фирме, присматривает уже вторую квартиру в Буэнос-Айресе. «В каком еще городе мирового уровня можно купить недвижимость такого класса по таким ценам?» – говорит Дикинсон, который в восторге от пасты, стейков и «по-настоящему дружелюбных и разносторонних» людей в Буэнос-Айресе. Недавно он нанял несколько местных риэлторов и попросил предупредить, если кто-то будет продавать жилье дешево, – он будет готов быстро заплатить за него долларами.

В 2005 г. Дикинсон заплатил $185 000 за двухуровневую квартиру с террасой в новостройке Палермо. Но из-за задержек со строительством собственником квартиры он стал лишь в 2009 г. Он живет в ней по одной неделе в два месяца, а остальное время сдает туристам. За четыре года Дикинсон заработал на аренде больше, чем заплатил за квартиру.

Но из-за валютных ограничений многие сделки разваливаются в последнюю минуту, говорит Майкл Кох, инвестор в сектор недвижимости и консультант, подготовивший для клиентов более 500 сделок в Буэнос-Айресе. Согласование условий превратилось в «безумный» процесс, жалуется он. В апреле две сделки, которые Кох готовил по просьбе иностранных продавцов, застопорились, когда один местный покупатель предложил в качестве оплаты золотые слитки, а второй – квартиру-студию.

Но самого Коха подобные трудности не останавливают. Недавно он купил свою девятую квартиру в Буэнос-Айресе. Это 2-комнатная квартира площадью 46 кв. м с балконом и изысканной мебелью в туристическом районе Палермо-Голливуд. Кох заплатил за нее $130 000 и собирается сдавать туристам, которым нужно жилье на короткий срок. «Я обещал себе, что никогда не буду больше покупать ничего подобного, – говорит он. – Но сейчас есть сделки, которые слишком хороши, чтобы от них отказаться».

«Италия – это не Германия»

Немцы, англичане и русские скупают жилую недвижимость в Италии, поскольку из-за разницы в доходах она стала не по карману самим итальянцам. «60% сделок с участием нашей фирмы совершают немцы, – говорит брокер Engel & Voelkers Ясмин Розенмайер. – [Происходит это] из-за страха инфляции, страха перед тем, что случилось на Кипре». В 2012 г. продажи жилья иностранцам на вторичном рынке Италии увеличились на 14% до 2,1 млрд евро (данные исследовательского института Scenari Immobiliari). Больше всего жилой недвижимости в Италии покупают немцы. В 2012 г. их доля на рынке проданного жилья иностранцам составила 40%, доля британцев – 18%, русских – 13%. «Сейчас для иностранцев подходящее время для покупки жилья, – отмечает владелец сиенского агентства Case e Ville Франческа Андреини. – Из-за налоговых изменений и плохой ситуации в экономике недвижимость, стоившая 2,5 млн евро, сейчас продается за 1,5 млн евро». По ее словам, во время переговоров цена может снизиться еще на 30%. В среднем за объекты итальянской недвижимости в 2012 г. иностранцы платили примерно 500 000 евро (данные Scenari Immobiliari). Для итальянцев это дорого: средний доход в этой стране составляет 19 655 евро в год по сравнению с 26 791 евро в Германии. «Почему [немцы покупают недвижимость] именно в Италии? – говорит Розенмайер. – Италия – солнечная страна. Италия – это не Германия». Bloomberg