Зарубежная недвижимость: Невеликий северный сосед

«Пришельцы, – бормотал автор, поднимаясь в вагон поезда «Аллегро». – Чисто инопланетяне». Поезд возвращался из Хельсинки в Петербург. Ехать в Финляндию надо было по-любому: финское консульство выдает петербуржцам шенгенские визы без особых хлопот, но может и не одобрить, если ее обладатель катается по Европе, минуя Суоми. Большинство сограждан старается соблюдать разумный баланс: 50 на 50 хотя бы. И повод был – посмотреть объекты и сравнить российский опыт долевого строительства с европейским. Реплика относилась именно к результатами визита. Сравнение получилось ярким, но вот результаты вряд ли практически применимы в краю родных осин.

Галопом по Европам

По данным портала prian. ru, российские покупатели предпочитают Болгарию. Курортная страна, невысокие цены, советские традиции. Россиянам принадлежит около 110 000 квартир на Черноморском побережье: в Бургасе, Созополе и т. д. Средний бюджет сделки – 50 000 евро (апартаменты), преобладающий мотив – сезонный отдых. Сильный минус – не Шенген.

На 2-м месте – Испания. Средние цены на жилье упали до уровня 2004 г. (около 1500 евро за 1 кв. м). А еще есть дефолтные распродажи, и, когда домик на Торревьехо стоит, как комната в Колпине, это убеждает. В 2012 г. россияне купили в Испании 2585 объектов недвижимости (на 48,6% больше, чем годом ранее). Доля российских покупок в 2006 г. составляла 3% в общем объеме покупок испанского жилья европейцами, в 2012 г. выросла до 13%. Средний бюджет сделки – 150 000–200 000 евро, чаще приобретают апартаменты на курортных побережьях. К счастью, даже самые отвязные риэлторы прекратили мантры про «инвестиционный потенциал»: рынок падает и сколько еще будет падать – не известно. Законодатели обсуждают привязку вида на жительство к вложениям в недвижимость; сначала говорили про 160 000 евро, сейчас уже речь о сумме в 500 000. Акт планируют принять летом, чтобы не отставать от Португалии с Ирландией.

Германия, по данным Financial Times, – лучшая (из европейских) страна для инвестиций в недвижимость. Она даже потеснила с 1-го места Англию. Стабильная экономика, традиционно многочисленная (за исключением отдельных исторических периодов) русская диаспора плюс относительно невысокий порог для входа на рынок – 30 000–50 000 евро.

Италия дешевеет примерно по тем же причинам, что Испания, хотя и менее драматично. В 2012 г., по данным института Scenari Immobiliari, продажи готового жилья иностранцам увеличились на 14% и достигли 2,8 млрд евро, россияне с долей 13% вошли в тройку самых активных покупателей. В Черногории – аналогичный сценарий, но все попроще и риски повыше. Российский спрос сконцентрирован в основном на побережье (гостиничная недвижимость и виллы).

Стабильно высок интерес к Чехии, 90% запросов приходятся на Прагу и Карловы Вары. По непроверенным, но упорным слухам, русским принадлежит уже чуть ли не 90% коммерческой недвижимости бывшего Карлсбада.

В Латвии россияне – основные покупатели, особенно после того, как она стала предоставлять покупателям вид на жительство (ВНЖ). За 2,5 года эта мера принесла стране почти 0,5 млрд евро. С 2010 до середины апреля 2013 г. заявки на получение ВНЖ подали 6026 человек более чем из 30 стран.

Греция также стремится торговать ВНЖ, но соответствующий закон еще не принят, сообщает портал prian.ru. Примерная планка – 250 000 евро. У россиян пользуются спросом объекты в Халкидики и на Крите. Франция традиционно популярна, но сделок здесь намного меньше, потому что цены не греческие. Аналитики полагают, что из-за новых налогов социалиста Олланда спрос на Францию упадет. Надо упомянуть и Турцию: с мая 2012 г. по май 2013 г. граждане РФ купили здесь 2313 объектов недвижимости, далеко опередив англичан (1353 сделки) и немцев (1350 сделок).

Сделки без Царапин

И, конечно, Финляндия. Страна рекордов, установленных петербуржцами. За прошлый год петербургское консульство выдало около 1 млн виз (В Москве – 145 000). Россиянам в Финляндии принадлежит примерно 6000 объектов. Три четверти из них – дачи и участки под коттеджи, бюджет средней «нашей» покупки примерно вдвое больше, чем средней финской. Финские экономисты полагают, что к 2030 г. этот показатель увеличится до 25 000. Операции, связанные с недвижимостью, приносят в экономику Суоми около 150 млн евро. А к 2030 г. будут приносить до 0,5 млрд. Основной спрос сосредоточен в приграничных регионах: Иматра, Лаппеенранта. Ну и, безусловно, Хельсинки.

В вагоне «Аллегро» есть время изучить 30-страничный документ «Руководство для покупателя новой квартиры». Подготовлен Ассоциацией строительной индустрии Финляндии, среди авторов – чиновники ведомства по делам потребителей, специалисты компаний Skanska и YIT, NCC и SRV. Для большей часть строящихся жилых зданий застройщиком созданы специальные жилищные АО. В ЖАО вступают все будущие покупатели (похоже на ЖСК). Отдельная глава – про предварительный маркетинг, есть раздел о гарантиях. К гарантийным документам относятся: «свидетельства гарантийного обеспечения, бюджет, сведения о недвижимости, разрешение на ведение строительства и утвержденные чертежи, описание технологии строительства и описание специальных работ, а также договор строительного подряда».

Заранее обсуждаются квартплата и факторы, которые могут на нее повлиять. По ходу стройки покупатели выбирают контролера, который время от времени заявляется на площадку, чтобы проверить ход работ и соблюдение технологий. По завершении строительства при осмотре квартиры составляют акт, в него заносят все «легко обнаруживаемые дефекты». К таковым руководство относит: царапину на паркете, волосяную трещину на раковине. Через год будет еще проверка, и, если покупатель после нее заявит о таком дефекте, а в первом протоколе его не было, значит, он сам и виноват. Представить себе такое в российских условиях тяжело.

Бетон и лебеди

Лауттасаари – это остров, промышленно-жилая зона, которая уже давно застраивается. YIT возводит там комплекс с непроизносимым для русского названием «Меренкулкиянранта». Раньше на этом месте была Морская школа, ее перевели. Проект был начат в 2006 г. Город поставил условия: общественная пешеходная дорожка по берегу и не выше двух этажей по первой линии. Строят не спеша, корпус за корпусом; всего будет 10 корпусов (7 ЖАО), 248 квартир, около 22 000 кв. м. В первых очередях уже живут (с 2008 г.), последнюю планируют сдать весной 2015 г. Площади квартир – от 47 до 190 кв. м. Цены – от 430 000 до 2,2 млн евро (от 5000 до 17 000 евро за 1 кв. м). Для Хельсинки это не предел, но недешево (термин «элитный» в Европе употребляется редко и преимущественно русскими).

Дома первой линии нависают над заливом. Здания опираются на сваи, сваи – на скальное основание на глубине 5–6 м от уровня дна. Пол 1-го этажа – 6,3 м от воды. Таких штормов здесь не бывает, чтобы волна захлестнула 1-й этаж. Зато морская вода используется в системе охлаждения. В каждую квартиру входит 11 медных трубопроводов. Две линии охлаждения, горячая, холодная вода, две линии отопления. Система водяного отопления в полах по всех квартире. Высота потолков – 2,64 м, в коридорах, где идут трубопроводы, и на кухне – 2,3 м. Для дорогого жилья маловато, но есть ограничения по высоте зданий в проекте планировки, объясняет начальник стройки Мика Косонен. В квартире площадью около 180 кв. м (без учета балконов) шесть комнат и кухня. А вот ванной в квартире нет – только сауна и душ. Зато три балкона в общей сложности занимают 50 кв. м. «С балкона можно спиннинг забрасывать. Ловится сиг», – совершенно серьезно говорит Косонен.

По корпусам распределены помещения общего пользования. В одном доме – тренажерный зал, в другом – общая сауна, из нее можно спуститься в море по лестнице. Паркинг на 270 мест под всей территорией комплекса. В четвертом доме есть кладовая для каяков. Каяки купил застройщик, чтобы способствовать взаимопониманию и формированию комьюнити. Среди покупателей есть и русские, 1–2 семьи в каждом корпусе.

Напротив, через залив, примерно в 1,5 км, тоже серьезное строительство: возводится жилой квартал «Яткасаари». Между двумя новостройками плавают лебеди.

Постзавод

Еще один проект YIT, «Конепая», – результат сложного трехстороннего соглашения между городом, застройщиком и железной дорогой. Земля принадлежала железной дороге, трасса проходила практически через центр города. Что-то вроде Выборгской стороны у Финляндского вокзала. Или территорий за Московской-Товарной. Задача была – создать синтез урбанистического центра, новой архитектуры и старой промышленной истории, рассказывает Паули Неувонен, начальник по развитию управления производством бизнес-сегмента YIT «Международные услуги по строительству». Работы начались летом 2006 г.; здесь разрешено построить около 105 000 кв. м жилья и примерно 70 000 кв. м офисов. Площадь сохраняемых зданий – 40 000 кв. м. Раньше здесь был ремонтно- механический завод.

Семь домов (ЖАО) уже построено, еще три – в процессе. Квартиры – от 38 до 130 кв. м. Средняя цена – 5700 евро за 1 кв. м. На фасадах облицовочный кирпич оборотной стороной наружу. «Чтобы вид был состаренный, поверхность швов специально оставлена шероховатой», – говорит Неувонен. На крышах – декоративные перголы, яркие, разных цветов, чтобы дом было легче найти по цвету. В темное время включается подсветка, получается такой световой коридор. У подъездов – море велосипедов; нарядный метросексуал выгуливает малыша; тот на самокате и в шлеме.

Неувонен рассказывает подробности: квартиры без отделки продавать запрещено законом; отделку можно выбирать в пределах пакета, предлагаемого застройщиком (в «Конепая» – три варианта плитки на пол и на стены в санузлах). Гастарбайтеры есть: 30% рабочих на стройплощадках – эстонцы. Цены на жилье стабильны; в кризис было незначительное падение, но такие кризисы повторяются каждые несколько лет. Русские покупают частные дома на хуторах, на озерах, а в Иматре и Лаппеенранте покупают и много квартир.

Вопроса про то, как меняется цена квадратного метра от старта до ввода в эксплуатацию, Паули Неувонен просто не понял: «Она не меняется. Она указана в договоре. Могут быть незначительные корректировки в зависимости от динамики продаж, но это нехарактерно». Если покупать на раннем этапе, то выбор больше – вот и выгода. Задержки по срокам – еще один традиционный вопрос к российским застройщикам, – по словам Неувонена, случаются, конечно. Критичной считается задержка больше чем на месяц. «Тогда застройщик выплачивает какие-то дополнительные проценты. Я не помню сколько – это редко бывает», – говорит финский строитель.

Итого впечатления: эти наглые лебеди, 6-комнатная квартира без ванной, каяки от застройщика, волосяные трещины в сантехнике, контролеры от будущих жильцов и критическая просрочка в месяц. Чужой опыт давил своей принципиальной неприменимостью. Одно слово – инопланетяне.