Где жить хорошо: Зеленый удаленный

Район совсем молодой, официально ему едва перевалило за 10: он был создан в 1991 г. в результате изменения административно-территориального деления города. Итог реформы – несколько крупных улиц стали принадлежать к разным районам юго-запада столицы.

Где эта улица, где этот дом

Такая занимательная география сильно повлияла на ценообразование. Конечно, в Москве все привыкли к тому, что определенный почтовый адрес может либо обеспечить покупателю жилья скидку, либо, наоборот, накрутить стоимость недвижимости. Но здесь эта риэлторская уловка смотрится совсем карикатурно. Квартиры на разных сторонах одной и той же улицы могут различаться в цене на 10–20%, хотя и дома аналогичные, и транспортная доступность та же, и инфраструктура. Просто в первом случае дома стоят на территории Обручевского района, а во втором, к примеру, Черемушкинского. «Черемушкинский считается более престижным», – застенчиво объясняет Татьяна Саксонцева из «Миэля». В утешение местным квартировладельцам можно сказать, что по сравнению со средними общемосковскими цены на здешнюю недвижимость побольше на те же самые 10–20%. По версии irn.ru, Обручевский по стоимости жилья стоит на 29-м месте в рейтинге московских районов со средними $5700 за 1 кв. м.

В риэлторских базах в основном предложения со вторичного рынка. Есть и малогабаритные хрущевки по цене менее 6 млн руб., есть варианты в монолитных домах по 12 млн руб., есть жилье, позиционирующееся как премиум-класс и стоящее много дороже, – его мало. По данным IntermarkSavills, за прошлый год в районе прошло 1700 сделок с недвижимостью, средний бюджет покупки составил $347 000 (примерно 10,4 млн руб.). Основная доля проданных квартир – 1- и 2-комнатные площадью до 60 кв. м в домах, возведенных в 1970–1980 гг.

Новостройки здесь можно по пальцам пересчитать, в основном это квартальная застройка. По данным «Миэля», всего в районе на продажу выставлено 228 000 кв. м в четырех жилых комплексах. Например, «Главмосстрой» строит на Ленинском проспекте по заказу (и на деньги) «Сбербанк капитала» ЖК «Эмеральд». Некоторые его корпуса почти вплотную подходят к киноклубу «Эльдар» (это перестроенный Эльдаром Рязановым бывший кинотеатр «Казахстан», куда приходят именно смотреть кино, кстати, и билеты на российские премьеры здесь дешевле. Для влюбленных – скидки). Подрядчик обещает сдать жилье в конце 2013 г. Софья Лебедева из «Миэль-новостроек» говорит, что квартиры без отделки в этом ЖК предлагаются от 171 000 до 194 000 руб. за 1 кв. м. Цены по московским меркам вроде не слишком завышены, метраж великоват: на верхних этажах есть даже двухуровневые квартиры площадью более 300 кв. м.

К коммерческим новостройкам риэлторы относят также ЖК Versis (от 171 000 до 300 000 руб. за 1 кв. м) и «Дирижабль» (175 000–275 000 руб.). А на ул. Новаторов (квартал 37–37Ц) «Москапстрой» возводит жилье за счет столичного бюджета. Все построенное – закончить работы планируется в конце 2013 г. – отдадут для реализации городских программ, в частности переселенцам из сносимым пятиэтажек.

«Район не перезастроен, – резюмирует Дмитрий Халин из IntermarkSavills. – Плотность жилого фонда и населения здесь одна из самых низких в Москве». По данным сайта управы, под жилую застройку отдано всего 42% общей площади, значительную часть территории занимают промзона и крупные лесопарковые массивы.

Где разгуляться

Парки, пожалуй, – самый главный здешний плюс. Больших два: Воронцовский и Тропаревский. Есть еще усадьба «Богородицкое», которая также отнесена к зоне отдыха. Все вместе они занимают почти 100 га – это шестая часть территории района.

Самый благоустроенный – Воронцовский парк, рядом с ним находится самое дорогое жилье. Например, в ЖК «Воронцово» на ул. Воронцовские Пруды на продажу выставлен пентхаус (678 кв. м) за $4,5 млн, делится Татьяна Бердяева из «НДВ-недвижимости». Самая дешевая квартира в этом доме, по данным Winner, обойдется покупателю почти в $580 000. Еще один дом для долларовых миллионеров – «Воронцовский хаус» на ул. Новаторов. Несмотря на высотность и масштабность этих комплексов, почти все квартиры в них распроданы, говорит Денис Попов из Contact Real Estate: на рынке осталось не более десятка в каждом из объектов.

В Воронцовском парке сохранилось несколько исторических построек. Современное благоустройство добавило новые. Соседство получилось причудливым. Действующая, недавно отреставрированная церковь оказалась неподалеку от оборудованной в прошлом году «Аллеи игр», представляющей собой немудреные детские аттракционы, и уличных кафе. В центральном пруде бьют фонтанчики и благообразные бомжи удят рыбу. Рыбаки попадаются и у других прудов (сохранились с середины XIX в.). Для уединенного отдыха есть беседки, а деревья рядом с усадьбой Репниных обмотаны веселенькими полосатыми «шарфиками». У выхода к Ленинскому проспекту расположился Институт Гете – серое здание за забором с колючей проволокой, где действуют, пожалуй, лучшие в Москве курсы немецкого языка и самая полная профильная библиотека с бесплатным доступом в интернет.

Тропаревский парк предпочитают называть лесным массивом. К Обручевскому району относится его третий квартал, уточняет сайт управы. Как почти всякий массив в России, он не ухожен и полузаброшен. Хотя и исхожен – жители близлежащих домов сокращают дорогу к Ленинскому проспекту, протаптывая между деревьями дорожки, либо собираются на полянках на шашлыки.

Зато районные дворы, как правило, благоустроены. Некоторые силами самих обитателей. «У нас настоящие московские дворы. Везде порядок, управа его поддерживает, и мы решили перед домом, где у нас офис, клумбу разбить», – говорит Татьяна Саксонцева. В некоторых дворах есть даже специальные места для раздельного сбора мусора – оформленные веселыми фигурками, но почему-то не оборудованные контейнерами. Аборигены говорят, что все равно никто сортировкой мусора не заморачивается. Во дворах спрятаны и небольшие офисные здания. Магазины и кафе тоже в основном расположены на первых этажах жилых домов. А вот бизнес-центры покрупнее вылезают поближе к автострадам.

Дороги старые и новые

Основных вылетных магистралей в Обручевском две – Ленинский проспект и Профсоюзная улица. Пробки случаются, но, как говорят местные жители, Ленинский редко когда стоит наглухо. Даже в часы пик реально доехать от, например, Якиманки до МКАД за час. В выходные этот путь пролетается минут за 15–20. Уже не первый год ведутся разговоры о строительстве дублера Ленинского проспекта: соответствующее постановление правительства Москвы было принято еще в 2005 г., в 2006 г. начались работы по его прокладке на участке от ул. Миклухо-Маклая до Обручева. Однако в 2007 г. они были приостановлены – как объясняет сайт управы, «в связи с нерешенными вопросами по освобождению территории, попадающей в зону строительства».

В 2010 г. в районе прошли публичные слушания по проекту реорганизации промзоны «Воронцово», попавшей в зону строительства дублера. Как высказалась одна из участниц, «единственный плюс этого проекта в том, что будет облагорожена дорога к ст. м. «Калужская». В остальном, кроме ухудшения экологической ситуации из-за организации дублера Ленинского проспекта, никаких положительных моментов не вижу. Хочется видеть зеленую зону в большем объеме».

По оценке консультантов компании «Апхилл», сейчас в «Воронцово» немало недостроенных предприятий и складов – они пустуют, многие объекты находятся в аварийном состоянии. «Акционеры расположенных на территории предприятий получают прибыль преимущественно от сдачи в аренду свободных площадей. Есть резон облагородить территорию и открыть несколько складов с современным оборудованием, цехов по производству текстиля, бизнес-центров и т. д., есть место для строительства нескольких жилых комплексов с парковками и магазинами», – резюмируют эксперты. Против парковок не возражают и местные жители – как и везде в Москве, их категорически не хватает.

18 улиц района обслуживают две станции метро – «Новые Черемушки» и «Калужская», они расположены довольно далеко друг от друга на одной линии – на ул. Профсоюзной. Те, кто живет «на противоположном берегу», к примеру на Ленинском, теоретически могут добраться общественным транспортом до ст. м. «Юго-Западная» или «Проспект Вернадского».

Ученых – тьма

После решения о создании «новой Москвы» Обручевский неожиданно для его жителей номинально оказался чуть ли не центральным районом столицы. Центром студенческой жизни он уже является: четыре университета разной направленности готовы принять и обучить желающих. Кроме известного всей Москве Российского института дружбы народов (РУДН) здесь располагаются Московская государственная геологоразведочная академия, Российский государственный медицинский университет, а также Институт русского языка им. А. С. Пушкина. Находятся они почти рядом друг с другом, образуя некое студенческое поселение – с общежитиями, точками общепита с кухней почти на любой интернациональный вкус, медклиниками, футбольными полями и т. д.

Помимо вузов в районе принимают и обучают детей и подростков более десятка детсадов и примерно столько же общеобразовательных школ, а также Учебно-научный центр довузовского образования, Центр изучения английского языка и т. п. учреждения с углубленным изучением разных дисциплин, три школы-интерната.

1–3 Торговые центры

В основном магазины расположены на первых этажах жилых домов. Современный торгцентр с мультиплексом всего один – «Рио» (75 000 кв. м). Он начал работать с середины июня.

4–7 бизнес-центры

За 1 кв. м даже в самых разрекламированных деловых комплексах типа «Парк плейса» арендаторы платят самое большее $600. Это средние ставки по Москве.

8–10 кафе, рестораны

Маленькие «домашние» кафе либо находятся на проходных улицах, либо известны только аборигенам. В районе всего один «Макдоналдс» на Ленинском проспекте.

11–14 вузы

В районе четыре вуза самого разного профиля. Можно получить диплом переводчика, врача, геологоразведчика, преподавателя.

15 школы

Десяток общеобразовательных школ дополняют специализированные центры для детей и подростков ЮЗАО.

16–17 парки

Парки занимают шестую часть территории района – почти 100 га. В Воронцовский приезжают погулять со всего ЮЗАО.