Ближе МКАД – уютней офис
Пока бизнес-парки (несколько зданий, объединенных в один комплекс с единой территорией и управлением) занимают не более 7% от офисного предложения Московского региона: по данным Jones Lang LaSalle (JLL), их совокупная площадь – 664 000 кв. м. К 2015 г. анонсирован выход еще почти 0,8 млн кв. м: на рынке должны появиться пять новых проектов, в четырех существующих бизнес-парках будут введены новые очереди. Все комплексы насчитывают несколько десятков (а то и сотен) тысяч квадратных метров и располагаются на удалении от центра Москвы, подавляющее большинство – в районе МКАД. По наблюдению аналитиков Cushman & Wakefield, анонсированные проекты концентрируются в юго-западной части кольцевой автодороги.
Чем больше, тем лучше. Сергей Матюхин
гендиректор KR Properties. Кластеры создаются не за один год. Семь лет назад Даниловский район кроме как с промзоной ни с чем не ассоциировался. Сейчас это полноценный деловой кластер. Над этим поработали многие девелоперы. Ценности в отдельно стоящих маленьких разрозненных офисных зданиях нет ни для города, ни для пользователей, ни для девелоперов. Они очень сильно проигрывают либо по скорости заполнения, либо по стоимости большим комплексам или территориям. «Москва-сити», в который никто не верил, или Nagatino i-Land сейчас прекрасно себя чувствуют. Это эффект масштаба.
Что есть
Новый формат пробивает себе дорогу с середины 2000-х. В 2004 г. в Химках открылся «Кантри парк», в 2005 г. в столице начали обживаться арендаторами «Крылатские холмы». Кризис притормозил развитие формата: с 2008 по 2012 г. освоение новых площадок было заморожено.
В 2013 г. брокеры насчитывали семь действующих бизнес-парков за МКАД («Гринвуд», «Западные ворота», «Резиденция», «ИКЕА Химки», «Скай пойнт», «Рига лэнд», «Кантри парк») и всего три – в Москве («Крылатские холмы», Nagatino i-Land, «Олимпия парк»).
Работающие объекты, по данным JLL, в основном заполнены: коэффициент вакантных площадей в классе А – примерно 5%, в классе В – 16%.
Самым распространенным недостатком бизнес-парков Валентин Стобецкий, региональный директор JLL, называет их транспортную малодоступность: «Лучше, если рядом с объектом есть метро. Если он стоит просто на МКАД, сдавать его трудно».
Например, в БП «Гринвуд» (построен в 2007 г.) «мало арендаторов, хотя ставки аренды привлекательные, в зданиях есть базовая отделка и направление популярное (между Волоколамским и Ленинградским шоссе)», говорит Елена Денисова из CBRE (компания является брокером объекта). Бизнес-парк стоит близко к МКАД, лесополосу, отделявшую его от дороги, недавно вырубили, рассказывают брокеры. «Гринвуд» позиционируется владельцем как «площадка со всеми необходимыми услугами для торгового бизнеса» с «прямым доступом к китайским производителям легкой промышленности» (цитата с сайта бизнес-парка).
По данным JLL, больше всего свободных площадей предлагается сейчас в Nagatino i-Land, «Скай пойнте» и в блоке Б второй фазы «Рига лэнда». Nagatino i-Land недавно оказался частью масштабного проекта реновации промзоны «Полуостров ЗиЛ».
В бизнес-парке стройка тоже не прекращается: сдав первую очередь (165 000 кв. м полезной площади), девелопер возводит вторую (114 000 кв. м). Первая сделка по покупке офисного здания в Nagatino i-Land случилась в 2008 г., «она была тяжелая, шла год, да еще в кризис», вспоминает начальник отдела по связям с общественностью компании Наталья Проскурина. Чтобы она состоялась, покупателю – немецкому госбанку LBBW – были предоставлены гарантии Внешэкономбанка и Российского банка развития. Сейчас 84 000 кв. м Nagatino i-Land принадлежат различным банковским структурам, которые разместили там свои представительства. Проскурина рассказала, что в планах девелопера – создать во второй очереди медицинский кластер: «Финансовое положение банковской и фармацевтической отраслей устойчиво даже в кризис».
Татьяна Тикова, директор департамента управления активами группы ПСН, соглашается, что сегментирование офисных кластеров – хороший вариант для девелопмента бизнес-парков.
Сколько стоит
По словам Денисовой, в основном офисы у МКАД предлагаются по $350–420 за 1 кв. м в год под чистовую отделку. Это в 2 раза дешевле, чем аналогичные по классу и качеству здания внутри Москвы. В центре столицы, например, годовая цена аренды 1 кв. м может доходить до $800.
Одним из самых дорогих замкадовских офисов является «Кантри парк». По словам его основателя Леонида Лопатина, 1 кв. м здесь предлагается по 330 евро: «Много общего хозяйства, которое надо содержать». Он вспоминает, что в 2004 г. «ни один банк не хотел финансировать проект, говоря, что за Садовое кольцо ни один нормальный арендатор не поедет». Девелопер понимал, что приезжать и уезжать арендаторам будет неудобно, поэтому сразу задумался об инфраструктуре для комфортного пребывания внутри кластера. Сейчас Лопатин позиционирует «Кантри парк» как «территорию для работы где угодно: хоть в офисе, хоть на набережной, хоть в парке». В июле 2013 г. девелопер обещает открыть уже третью очередь комплекса.
Он уверяет, что даже в кризис из «Кантри парка» съехал всего один крупный арендатор – представительство автоконцерна BMW, да и то решение было эмоциональным. В 2011 г. BMW Group Russia переехала в только что открывшийся для арендаторов «Олимпия парк» (Ленинградское шоссе, д. 39а). Как объяснил представитель группы Василий Мельников, стимулом к смене офиса было желание оказаться ближе к центру Москвы, а также экономическая целесообразность: «В «Кантри парке» находился тренинг-центр автомобильного концерна, но в 2010 г. в связи с увеличением его загрузки и презентацией новых моделей было решено построить новый».
Переезд довольно часто бывает действительно обдуманным и выгодным для большинства сотрудников, но иногда решение принимает гендиректор по принципу «я здесь рядом живу», рассказывает Ирина Бондарева из C&W. Стобецкий отмечает: когда у арендатора заканчивается срок действия договора с собственником (в среднем он составляет 5–7 лет), перед ним встает выбор – остаться либо переехать. Если компания расширяется или ее перестает устраивать качество офиса (за 5–7 лет бизнес-центры морально устаревают, уверяет брокер), то она меняет дислокацию.
Что надо
Елена Денисова из CBRE говорит, что арендаторы все чаще запрашивают у брокеров исследования эффективности размещения в офисных зданиях. Основная цель – добиться экономии средств. «Сейчас компании не расширяются, арендодатели делят один пирог, – отмечает Денис Соколов, партнер C&W. – Те, кто заполнит новые кластеры, будут откуда-то уезжать». Задача девелоперов – их привлечь. И с помощью не только демпинга (старые бизнес-центры, почувствовав конкуренцию, будут снижать ставки аренды, уверен Соколов), но и нематериальных стимулов. «Набора технических параметров уже недостаточно, чтобы создать проект, привлекательный для арендаторов и покупателей, количество которых становится ограниченным», – говорит Татьяна Тикова из ПСН. Она предлагает девелоперам «думать о создании среды». Девелоперы уже не только думают, но делают.
Например, в «Кантри парке» управляющая компания обещает в этом году открыть немецкую клинику и детскую парусную школу. Они добавятся к яхт-клубу, ресторанам, магазинам, химчистке, автосервису и т. д. Storm Properties, строя за МКАД бизнес-парк «К2», пытается сделать его удобным и комфортным, говорит гендиректор Михаил Курнев. Чтобы квадратный метр не стал слишком дорогим, девелопер, по его словам, не может быть «щедрым в плане инфраструктуры», но делает большую круглосуточную парковку, а также использует природный ландшафт и организует места для питания и отдыха.