Ориентиры: На всех не хватит
В 2013 г. девелоперы в Московском регионе сдадут рекордный объем складских площадей. Почти все они арендованы или до начала строительства, или в процессе стройки.
В концу 2013 г. девелоперы намерены построить в Московском регионе от 1 млн до 1,5 млн кв. м складских площадей. Консультанты традиционно предрекают: к новому году воплотить планы в жизнь успеют не все. Однако даже пессимистичные прогнозы (930 000 кв. м, по мнению Jones Lang LaSalle (JLL), 800 000 кв. м, по подсчетам CBRE) если сбудутся, то результат в 2 раза превысит прошлогодний.
В начале 2001 г. складов в Москве было чуть больше 700 000 кв. м, строилось еще примерно 100 000 кв. м, вспоминает Егор Дорофеев, руководитель отдела складской недвижимости и земли Cushman & Wakefield. Класс А был штучным товаром: на весь Московский регион – лишь 144 000 кв. м. Доля вакантных площадей составляла в 2001 г. всего 2%. Даже в кризисные 2009–2010 годы в классе В пустовало 5–6% помещений, а в классе А – 8–10%, несмотря на то что новое строительство было минимальным: за два года ввели не более 400 000 кв. м.
Сейчас в регионе уже 8,47 млн кв. м складов. Предложение в непосредственной близости от столицы по-прежнему ограниченно. В 10 км от кольцевой крупных складов (от 200 000 кв. м) нет, здесь построены в основном объекты по 40 000–60 000 кв. м, и они почти все заполнены. Нового строительства у МКАД тоже мало: в 2013 – начале 2014 г. здесь выйдет не более 100 000 кв. м и все уже разобрано, говорит Вячеслав Холопов из Knight Frank. Теперь новые складские комплексы располагаются в основном вдоль малой бетонки и ЦКАД, отмечают в JLL. По данным компании, среди строящихся помещений 18% предложения возводится уже в 40–50 км от кольцевой, а 29% – в 30–40 км от столицы. Рано или поздно арендаторам придется перебираться в дальнее Подмосковье, утверждают аналитики.
Планы девелоперов грандиозны. PNK Group в I квартале завершила строительство трех новых корпусов в индустриальном парке «PNK-Внуково» на 105 680 кв. м и до конца года планирует сдать еще 186 140 кв. м в Чехове. «Каравелла» заявила о намерении ввести до конца года логопарк «Север» на 110 227 кв. м (это первый проект компании). У Raven Russia в активном строительстве 85 000 кв. м новых складов (ввод намечен на 2013 г.) в Климовске и Ногинске, еще 25 000–30 000 кв. м инвестфонд возведет на кредитные деньги Сбербанка. Компания «Инфрастрой-Быково» в I квартале ввела в эксплуатацию новый корпус площадью 61 550 кв. м и примерно столько же намерена сдать к концу года.
Однако затоваривания складского рынка ни вблизи Москвы, ни в отдалении от столицы не ощущается – впервые в регионе свободно менее 1% помещений. На рынке интересная ситуация: складов сдается примерно в 1,5 раза больше, чем строится. В I квартале 2013 г. было введено в эксплуатацию 160 000 кв. м, арендовано или продано – около 240 000 кв. м, рассказывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов.
Сколько бы ни построили, на всех желающих не хватит, уверены консультанты. Уже в начале года около 40% находящихся на стадии строительства площадей было продано или сдано в аренду по договорам, подписанным еще в 2012 г., говорит Василий Григорьев, аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE. Почти все площади, которыми успел пополниться рынок, в I квартале и разобрали, подтверждает Илья Выдумкин, аналитик из JLL. Он уверен: спрос на склады сохранится до конца года и в декабре свободной останется ничтожно малая часть складских помещений.
Консультанты отмечают: в 2013 г. новые помещения приобретаются или арендуются сразу крупными блоками, нынешний минимум – 10 000 кв. м. Самые востребованные площадки – у Москвы: в I квартале до 70% сделок пришлось на 30-километровую зону от МКАД. Традиционно высокий интерес к помещениям вблизи столицы в этом году еще больше подстегнул запрет на въезд фур на кольцевую автодорогу. По словам Холопова, многие компании, снимавшие ранее склады в Москве, начали перебираться за город. «Необходимость получения разрешения для проезда грузового транспорта по кольцу заставила их искать новые помещения в непосредственной близости от Москвы, чтобы не терять рабочую силу, клиентскую базу, не проигрывать конкурентам в скорости поставок», – объясняет он.
Ажиотаж подогрел и бурный рост розничных сетей и интернет-торговли. По данным Colliers International, 32% сделок прошлого года закрыли операторы, специализирующиеся на товарах повседневного спроса, 25% – дистрибуторы, 23% – логистические компании. 13% складов потребовалось производственным фирмам и 6% – издательствам. «Рынок складской недвижимости давно живет в условиях дефицита, найти и арендовать хороший склад в хорошем месте не так-то просто», – признают в FM Logistic. Об этом же говорит и представитель рилейлера Wikimart. «Спрос на склады подогрело и государство: из-за изменений правил хранения алкогольной и спиртсодержащей продукции алкогольным компаниям пришлось срочно подыскивать для хранения своих товаров склады класса А», – рассказывал ранее «Ведомостям» Олег Мамаев, исполнительный директор девелопера PNK Group.
Дефицит предложения позволяет собственникам складов постепенно повышать ставки для арендаторов. По данным Knight Frank, сейчас в среднем по рынку за аренду 1 кв. м в складе класса А в Московском регионе просят $135–140 в год, за класс В – $120–130 в год. Складские помещения у МКАД до сих пор были дороже на 5–7%. Однако владельцы этих площадок чутко отреагировали на возросший спрос: для новых арендаторов разница в ставках стала на 10–12% ощутимее, утверждают в Knight Frank. Среднерыночные ставки аренды также продолжат расти и до конца года могут дотянуться до $145–150 за 1 кв. м в год, считают опрошенные «Ведомостями» аналитики.