Точка зрения: Услуги и метры

В России развивается сегмент объектов недвижимости, которые обобщенно можно назвать бизнес-инфраструктурой. Ключевое их отличие от обычной коммерческой недвижимости в том, что арендатор или покупатель площадей или земли в составе такого объекта (его резидент) получает не только недвижимость, но и доступ к услугам управляющей компании (УК). К бизнес-инфраструктуре можно отнести такие объекты, как индустриальные парки, технопарки и бизнес-инкубаторы.

Индустриальные парки, технопарки и бизнес-инкубаторы создаются как государственными структурами, так и частными владельцами. Частными – ради прибыли за счет продажи или сдачи в долгосрочную аренду земельных участков под размещение производств. Примерами могут служить такие индустриальные парки, как «Дега» в Ногинске или «Озеры» в одноименном городе. Для бизнес-инкубаторов, созданных с государственным участием, более характерны такие цели, как создание новых рабочих мест, поддержка предпринимательства или коммерциализация научных разработок (для инкубаторов, аффилированных с естественно-научными вузами). Примеры – бизнес-инкубаторы «Ингрия» в Санкт-Петербурге, «ИТ-парк» в Казани, бизнес-инкубатор новосибирского Академгородка и др.

Правила инкубатора

В идеале концепция бизнес-инкубатора должна включать в себя не только стандартный для проекта недвижимости блок технико-экономических параметров (этажность, зонирование, объем, функционал и характеристики предлагаемых в аренду площадей, параметры внутренних инженерных сетей, специальное оборудование), но и большой блок, относящийся к деятельности УК. Как минимум это цели и задачи УК, ее структура и организационная форма, правила и политики бизнес-инкубатора, перечень услуг для резидентов с указанием условий их предоставления, маркетинговая стратегия, а также показатели эффективности деятельности УК и методики их оценки. Необходимо определиться с критериями и процессом отбора и приема стартапов в инкубатор, процедурами «выхода» компаний, действиями в случае конфликта интересов, сформировать типовые формы договоров аренды и оказания услуг.

Международная практика – привлекать команду будущей УК к разработке концепции. На российском рынке типовым является совершенно другой подход. В лучшем случае можно ожидать, что поиски квалифицированного управляющего начнутся, когда концепция уже разработана. Если подходящий профессионал соглашается возглавить проект, его основной задачей на первом этапе работы становится адаптация уже сформированных политик, правил, структуры УК с учетом собственного практического опыта. Это отвлекает на себя время и ресурсы УК на наиболее критичном этапе развития проекта.

Еще чаще на должность руководителя инкубатора назначается человек из команды, курировавшей от лица инвестора работу над концепцией. К сожалению, знаний, полученных в ходе разработки концепции, как правило, недостаточно, для того чтобы руководить УК бизнес-инкубатора.

Кадровый запрос

Руководитель УК должен обладать опытом работы с бизнесом, с государственными органами и достаточными связями в регионе расположения объекта. Приведем примеры из практики. Компании – резиденту одного регионального бизнес-инкубатора, расположенного за Уралом, необходимо было получить ряд лицензий на осуществление своей деятельности. Руководитель инкубатора, который до этого успешно способствовал развитию резидента, используя свой обширный опыт в малом бизнесе, не сумел договориться о своевременном получении этих лицензий. Перспективный инновационный проект был потерян для региона.

В некоторых инкубаторах Центрального федерального округа, наоборот, бывшие сотрудники университетов или государственных учреждений, не обладая практическим опытом в бизнесе, так и не смогли наладить процесс приема резидентов, позволяющий отсеять заведомо бесперспективные проекты еще на стадии развития. На такие проекты тратились ограниченные ресурсы бизнес-инкубатора.

Агенты влияния

Важна также независимость УК от кураторов со стороны государства. В идеальной ситуации цели, задачи, полномочия, политики и методика оценки достижения поставленных целей должны быть проработаны в концепции с учетом требований курирующих государственных органов. В дальнейшем операционное вмешательство этих органов в работу УК крайне нежелательно. Одно из самых неприятных возможных последствий такого вмешательства – концентрация на обслуживании компаний, приходящих «по рекомендации сверху», в ущерб действительно перспективным проектам.

Даже если исключить проблему прямых злоупотреблений, государственное влияние может отрицательно сказываться на текущей деятельности в связи с изменчивостью политической конъюнктуры.

Долгосрочный характер большинства проектов бизнес-инфраструктуры означает, что за жизненный цикл проекта можно ожидать 2–3 существенные кадровые перестановки в тех государственных организациях, от которых зависит успешная деятельность объектов. Каждая такая перестановка несет с собой определенные риски для проекта. Например, что руководство УК «не сработается» с новыми кураторами. Или что новые кураторы будут настаивать на изменениях в концепции, специализации объекта в угоду сиюминутной политической конъюнктуре без проведения анализа последствий такого изменения. Если большинство резидентов небольшого инкубатора в областном центре Южного федерального округа – сервисные компании в области информационных технологий, инкубатор не сможет стать центром развития биотехнологий только потому, что эта отрасль стала приоритетной для руководства региона. Для работы с биотехнологиями у руководства и персонала УК нет соответствующих компетенций, отсутствует необходимое оборудование, нет, как правило, и спроса со стороны потенциальных резидентов.

Проблемы и вопросы, возникающие по ходу развития бизнес-инфраструктуры, не являются уникальными для России: на соответствующих этапах развития рынка их решали и в других странах. Есть все основания полагать, что со временем эти вопросы будут решены по мере повышения профессионализма УК и качества разработки концепций самих проектов. Но уже сейчас при создании объекта бизнес-инфраструктуры можно рекомендовать придерживаться нескольких простых правил:

– ядро УК необходимо сформировать до начала разработки концепции, чтобы иметь возможность учитывать его мнение;

– руководство УК должно обладать сбалансированным набором компетенций, включающим опыт работы как в коммерческом, так и в государственном секторе;

– концепция проекта, особенно в части целей, задач и оценки деятельности УК, должна быть разработана таким образом, чтобы максимально защитить УК от конъюнктурного влияния курирующих государственных организаций.

Эти правила не являются панацеей, но, следуя им, можно значительно повысить шансы на успешную реализацию проектов бизнес-инфраструктуры.