Точка зрения: Что поможет банкам
Что делать, чтобы кредиты стали дешевле? Предоставить самим кредиторам недорогие средства надолго.
Согласно утвержденной правительством России «Стратегии развития ипотечного кредитования» в 2015 г. 50% ипотечных кредитов должно обеспечиваться финансовыми ресурсами за счет секьюритизации. Однако в 2012 г. доля секьюритизации в фондировании ипотеки была на уровне всего лишь 7% от выдачи. Это отставание доказывает необходимость серьезных изменений инфраструктуры рынка и внесения ряда изменений в законодательство.
В мире специальные финансовые организации, которые занимаются выпуском ипотечных ценных бумаг, исключены из обычной процедуры банкротства в целях защиты прав инвесторов. Такое же решение должно быть принято и у нас.
Кроме того, банки должны иметь возможность уступать права требования по закладным не только другим банкам, но и некредитным организациям. Подчеркну, что в части правоотношений по ипотечному кредитному договору различий между банком и небанковской организацией не существует. Права и обязанности кредитора и заемщика, установленные договором, при уступке не меняются. В то же время уступка прав по кредиту открывает возможности для оборота закладных на рынке, что способствует притоку ликвидности в банковскую систему и выдаче новых ипотечных кредитов. Без урегулирования вопроса уступки прав собственности секьюритизация оказывается под ударом, а вместе с ней и главные направления стратегии.
Технической, но значимой для рынка новацией должно стать введение электронной закладной, которая обеспечит более оперативный и прозрачный оборот закладных. Это важно для развития как первичного, так и вторичного рынка ипотеки, так как произойдет существенное упрощение и удешевление процедур, связанных с хранением закладной, совершением регистрационных действий, учетом прав владельцев закладной. Предложение АИЖК уже нашло поддержку у Минэкономразвития. Для введения электронной закладной потребуется внести поправки в закон «Об ипотеке» и закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Оформление ипотечной сделки – дорогостоящее мероприятие для заемщика. Поэтому нужно внимательно отнестись к возможным новым обременениям, например к введению обязательного нотариального заверения сделок купли-продажи недвижимости с использованием ипотечного кредита. На наш взгляд, обязательный нотариат имеет смысл вводить только для определенных слоев населения. Например, если в сделке участвуют пожилые люди, признанные недееспособными, или выпускники детских домов. В остальных случаях речь может идти максимум о преференциях для нотариально заверенной сделки. Или сначала нужно реорганизовать институт нотариата, чтобы нотариусы по-настоящему, а не формально удостоверяли чистоту сделки и несли ответственность за свои действия. Например, в Италии нотариусы, выполняя вышеперечисленные функции, также активно взаимодействуют с реестрами – кадастровым, ипотечным и реестром государственных прав. Но перед этим нужно решить еще одну фундаментальную задачу – прописать в законодательстве степень защиты каждой из сторон сделки.
В настоящее время много говорится о необходимости снижать ставки по ипотеке. Помимо секьюритизации, которая приведет к выдаче большего количества кредитов и, соответственно, снижению ставок, удешевлению ипотеки будет способствовать, как это ни покажется странным, защита прав кредитора. Одна из существенных мер в этом направлении – упрощение взыскания заложенного имущества. Сейчас на стадии получения судебного решения банки не испытывают особых сложностей. Однако в действующем законодательстве прописаны длительные процедуры взыскания. Пока идут суды, банк не имеет права списать этот кредит, задолженность нарастает и в какой-то момент начинает превышать стоимость залога, что противоречит интересам как заемщика, так и самого банка, который не может прекратить отношения с должником.
Банки до последнего пытаются найти компромисс с заемщиком и идут на процедуру продажи заложенного жилья лишь в крайних случаях. Агентство, в свою очередь, как институт развития осознает свою социальную функцию и старается защищать интересы заемщиков, в том числе оказавшихся в состоянии дефолта. Однако, анализируя сложившуюся на рынке практику, мы выступаем за предоставление залогодержателю и залогодателю права продать заложенную по ипотеке квартиру или иное жилье без проведения торгов, минуя службу судебных приставов – исполнителей. Это упростит и ускорит продажу залога. Чем быстрее будет продано имущество, тем меньше риск, что заемщик останется должен банку больше, чем стоит квартира.
К слову, в ходе обсуждения статьи 292 Гражданского кодекса звучат предложения сделать обязательным получение согласия органов опеки, если взыскание обращено и отчуждается имущество семьи, в которой есть несовершеннолетние. АИЖК считает эту норму излишней, поскольку реальной защиты несовершеннолетних в случае введения подобной нормы не произойдет, а лишь затянется процедура реализации имущества.
Готовящийся закон о личном банкротстве несет некоторую неопределенность участникам рынка. Теоретически введение института банкротства физлиц помогло бы уточнить правила игры. Банкротство граждан – процедура, которой пользуются многие страны. Однако важны детали, так как введение этого института также может привести к затягиванию сроков обращения взыскания на заложенное имущество. Законодатели должны найти разумный баланс интересов должника и кредитора, и тогда закон о личном банкротстве принесет рынку ощутимую пользу, позволит банкам более четко просчитывать риски.
Законодатели должны сделать так, чтобы кредитор мог получить полное возмещение после продажи залога. Иначе в ставку по ипотеке по-прежнему будут закладывать риски, связанные с юридической неопределенностью, длительными сроками реструктуризации задолженности и выходом из подобных кризисных ситуаций.