Интервью: Иван Богатов

«У нас отважные застройщики»

Гендиректор «Главстрой девелопмента» Иван Богатов на рынке недвижимости с 1997 г., успел поработать в Urban Group, УК «Масштаб», RGI, везде занимался жильем. В «Главстрой девелопмент» его позвали развивать промышленные площадки в Москве, которых у компании более сотни гектаров.

– Что планируете делать с этими участками?

– У нас около 20 площадок, совокупная площадь которых составляет более 100 га. Часть находится в Филях, на берегу Москвы-реки, есть площадки на Рязанском проспекте, есть прямо у ст. м. «Аэропорт». В основном это бывшие заводы подразделений «Главмосстроя», который в советские времена строил Москву, а МПСМ («Моспромстройматериалы») производила для него стройматериалы, в основном железобетон. Очевидно, что сейчас иметь такое производство на территории столицы не слишком, скажем так, разумно. Как минимум потому, что содержать бетонное производство недалеко от центра города – удовольствие достаточно дорогое.

– Планируете строить жилье?

– У нас россыпь площадок, и они совершенно разные. Мы можем что-то предполагать, что-то планировать по поводу их использования, но есть ведь еще и понимание интересов Москвы – что, где и в каком количестве должно быть построено. В данный момент мы находимся на том этапе, когда оцениваем вместе с городом соотношение наших планов и «хотелок» с городскими возможностями и пожеланиями.

– Какие проекты выводите на рынок в ближайшее время?

– Этапы освоения площадок обусловлены различной степенью проработки граддокументации. В данный момент у нас в работе три проекта: в Филях, возле ст. м. «Аэропорт» и на Рязанском проспекте. Эти площадки уже выведены из зоны промышленности и имеют статус многофункционального либо жилого использования.

– Что планируете строить на Рязанском проспекте – экономкласс?

– Здесь будет качественная застройка по типу нормальной развитой европейской жилой среды. Есть два подхода при создании района. Первый – когда комплекс обносится забором и становится городом в городе. Второй – когда, наоборот, ты запускаешь город в свой район. Мы планируем на Рязанском проспекте построить около 200 000 кв. м, которые не хотим убирать за забор, хотим сделать некрупную комфортную квартальную сетку. Разрабатывать архитектурный проект мы пригласили бюро Speech.

– Все же Рязанский проспект – не самый престижный район.

– Не буду скрывать: идея поставить панель ровными рядами была. Это как минимум позволило бы быстрее выходить в деньги. Но это будет очередной типовой квартал. И чем он будет отличаться от десятков других таких же? Посмотрите на разрабатываемые сейчас на территории Москвы проекты, часть из них сейчас проходят ГЗК, – мы видим выход миллионов квадратных метров. Если все будут одинаковыми, упрощенно-ускоренными и панельными, кого выберет думающий покупатель?

Я все-таки придерживаюсь идеи создания качественного пространства, и, к счастью, мои коллеги ее разделяют. Но мы объективно смотрим на экономику и понимаем, что, если возникнут экономические риски, придется упрощать проект.

– Есть большой нереализованный спрос на дешевое жилье в Подмосковье, а вы собираетесь строить дорогое в Москве.

– На самом деле спрос есть на обоих рынках. Просто он качественно разный. В Москве остался спрос более дорогой. Кроме того, в городе себестоимость панели от себестоимости жилья более высокого качества не будет сильно отличаться. Потому что акцизная часть стоимости (сопровождающие стройку затраты) по отношению к строительной себестоимости гораздо выше. И если ты можешь себе позволить потратить лишние $200 за 1 кв. м в пользу улучшения качества среды, то ты их потратишь. На это есть спрос.

– Какие сроки реализации проекта?

– Пока не вышли на экспертизу, поэтому о конкретных сроках не говорим, но надеемся, что в начале следующего года начнем строить.

– Какой проект появится в Филях?

– Это будет очень интересный, красивый жилой комплекс с собственной набережной прямо на берегу Москвы-реки. Формируются кварталы с дворами без машин, прогулочными зонами. Людям будет приятно и комфортно жить в этом комплексе. Площадь – 140 000 кв. м. Проект разрабатывало бюро Владимира Плоткина «Резерв».

– На проект у ст. м. «Аэропорт» какого архитектора пригласили? Тоже звезду?

– Бюро «Остоженка». В Москве не так много практикующих архитектурных, проектных компаний, у которых есть опыт в определенном классе. Их можно пересчитать по пальцам. Можно, конечно, приглашать иностранных звезд, но чаще всего такой опыт заканчивается плачевно, остается только имя (да и то не всегда), работу же приходится если не полностью переделывать, то значительно дорабатывать. Мы предпочитаем поступать более прагматично – приглашать лучших архитекторов, практикующих здесь, на месте, которые знают городские регулирования, знают городскую среду, живут в Москве, понимают и ценят ее.

– Планируете делать комплексы с апартаментами?

– Пока нам удается их избегать. Апартаменты строят не от хорошей жизни, это уход от норм городского регулирования. Почему строят апартаменты? Потому что не могут построить жилье. Наши градостроительные проработки позволяют нам возводить жилые кварталы, а не продавать людям кусок нежилого помещения.

– Ощущаете конкуренцию на столичном рынке?

– Конечно. Даже сейчас, когда предложений, в принципе, немного. Рядом с нашим жилым комплексом «Мичуринский» продаются дома еще двух застройщиков. Мы стоим почти на одной точке, расстояние между офисами продаж – буквально 100 м. Вот вам и точка конкуренции.

– Ценой конкурируете?

– Цена, конечно, имеет значение. Но не только. Темпы работ важны, покупатели каждую неделю ходят смотреть, как быстро делается фасад, сколько рабочих на площадке. Степень готовности актуальна, имя застройщика.

– Какова стоимость метра?

– Сейчас – около 180 000 руб. за 1 кв. м.

– В Подмосковье конкуренция жестче?

– Да, особенно в Железнодорожном. Там мы стоим через дорогу от нового миллионника. Но нам доброе имя помогает. Мы продаем на 10–15% дороже, чем соседи.

– Почему?

– Потому что мы лучше. (Смеется.) Что имеет значение для покупателя? Готовность самого корпуса и всего комплекса, юридические схемы, возможность получить ипотечный кредит, имя застройщика и цена. У нас в плохое время продажи на уровне 80 квартир в месяц (в Железнодорожном, ЖК «Центральный»). В хорошее время – по 200 единиц.

– В области спрос падает?

– Он перераспределяется. Проектов очень и очень много. Это как раз то, с чем подмосковное правительство сейчас борется.

– За год как изменились темпы на рынке?

– Темпы продаж зависят от стадии: сразу после вывода корпусов на рынок сделок много. Потому что предлагается огромный ассортимент, приходят частные инвесторы. Ближе к окончанию строительства остаются малоликвидные площади – угловые квартиры, большие квартиры. Если в этот момент вы не пополнили ассортимент еще каким-то предложением, темпы падают.

Если же говорить про рынок в целом, то с декабря он стал «тугим». Объемы продаж в среднем снижаются. Ощущения не самые оптимистичные.

– В этом году вы продаете три проекта?

– Два в области – в Подольске и Железнодорожном, один в Москве – «Мичуринский», и, может быть, успеем выйти на объект на ул. Черняховского, около ст. м. «Аэропорт».

– На сколько лет вам хватит площадок?

– Это зависит от стратегии инвестора («Базэла». – «Ведомости»). Наша задача как девелопера – максимально капитализировать площадки до начальной стадии. Дальше будем смотреть на рынок.

– В Подмосковье участки интересуют?

– Мы активно их ищем, с удовольствием будем работать в Подмосковье с проектами. И в бюджетном, и в комфорт-классе.

– Стало ли больше предложений?

– Очевидно больше. Люди опасаются держать землю, боятся, что отнимут. Второй момент – жесткое регулирование по плотности снижает потенциальную стоимость земли, продавцы понимают, что уже не выжмут максимум. Они оценивают свою площадку, исходя из возможной прибыли застройщика. Все считают деньги девелопера.

– Высокая конкуренция в области вас не удерживает от новых проектов?

– Мы можем вертикально интегрироваться, у нас есть собственное производство, значит, у нас есть конкурентное преимущество. Если мы разумно проектируем, проходим по новым областным ограничениям – по плотности, высотности, социальной инфраструктуре, – у нас все будет хорошо.

Подмосковное правительство сейчас активно забирает полномочия у муниципалитетов, сельских поселений, которые были им даны федеральным законом о местном самоуправлении. Что происходит, когда руководитель сельского поселения, состоящего из нескольких деревень, принимает решение о строительстве миллионов квадратных метров панельного жилья? Всем известны эти примеры. Рядом с Одинцовом в новом районе люди пишут, наверное, уже Господу Богу, что они не могут въехать и выехать из микрорайона, к ним ни «скорая помощь» не успевает приехать, ни пожарная машина. Областные власти сейчас пытаются навести порядок в застройке Подмосковья.

– Требования к застройщикам такие же, как в Москве?

– Я бы сказал, жестче. В столице уже затормозили этот огромный строительный паровоз. И кризис помог, когда было естественное снижение объемов, и команда поменялась. В Москве понятные правила игры, город хочет ограничения плотности, высотности, комфортной качественной архитектуры. Вот тебе три правила – иди и работай.

А в области процесс только начинается. В Подмосковье заявлено на стройку 18 млн кв. м, всего на подходе 40 млн кв. м. Социальной инфраструктуры нет, дорог нет, все это нужно создавать – и не только в разрабатываемых проектах, но и в уже существующих кварталах.

– Как сказываются меры подмосковных властей на работе девелоперов?

– Взяв на себя функции регулирования, правительство жестко тормозит инвестиционные контракты. Но здесь есть юридические казусы. Не во всех инвестконтрактах участвует правительство Московской области. Подавляющее большинство договоров заключено напрямую с местными администрациями – и то по доброй воле застройщика. Если у тебя земля в собственности, ты заранее провел необходимые изменения в статусе, что может тебя удержать от строительства?

А есть много инвестконтрактов, где подмосковное правительство является третьей стороной. И когда подошло время их продлить, областная власть притормозила контракты. Что сделали девелоперы? Они сказали: мы жилье продали и почти все построили, хотите, все эти тысячи дольщиков придут к вам просить продлить контракт? Это тоже рычаг: если ты не имеешь продленного контракта, ты не можешь оформлять жилье в собственность, не можешь по 214-ФЗ продавать, не имеешь средств завершить строительство.

– Какие методы тогда власти применяют?

– Используя формальные и неформальные инструменты. (Смеется.) За счет использования рычагов вертикальной власти. Формально федеральное законодательство дало муниципалитетам самостоятельность. А неформально губернатор – начальник глав районов, хоть они и избирались.

Есть разрешительные процедуры, которые область перехватила на себя, запретив муниципалитетам выдавать разрешения на строительство тем, кто не получил одобрения. В результате новые проекты придерживают, отправляют на доработку. Требуют снизить плотность, добавить социальную инфраструктуру, решить вопрос с дорогами.

Это не единственный камень преткновения. Доходы местных муниципалитетов формируются за счет получения арендной платы от девелоперов за участки под комплексное развитие. Это миллиарды рублей. Чтобы приходили инвесторы, муниципалитеты заявляли большую плотность проектов, высотность, поднимая арендную плату. И тут – бац: такой плотности теперь не будет, уменьшайте этажность, наполняйте проект социальной инфраструктурой. Застройщик приходит в муниципалитет и спрашивает: «Что делать? Мы подписали арендный договор, я деньги заплатил». Ситуация тупиковая. Деньги из бюджета никто возвращать не станет.

– Вам удалось избежать этой участи?

– К счастью, удалось. У нас есть новые проекты, но пока на начальных стадиях. Мы планируем третий проект в Железнодорожном, но позже.

– Какие еще точки на областной карте интересны? В Одинцово, так понимаю, не пойдете?

– Это неважно, мы и в Одинцове можем сделать хороший проект. Вы же понимаете, что в девелопере идет вечная борьба между жадностью и стремлением к красоте.

– У нас как-то на круглом столе «Ведомостей» застройщик сформулировал этот подход как «между страхом и жадностью».

– Ну что вы, у нас отважные девелоперы, которые ничего не боятся. Делать красивые объекты достаточно легко, в первую очередь нужно разуплотнить проект. Как муниципалитет или областные чиновники сейчас вычисляют, какую с тебя взять инвестиционную долю или арендную плату? Они рассчитывают, какую максимальную плотность ты можешь сделать, сколько заработаешь на этом, исходя из своих представлений о цене и темпах продаж. А потом говорят: «Сделай тут что-нибудь красивое». То есть уменьши плотность в 2 раза. Но денег-то на эстетику уже нет.

Вот если централизация регулирования девелоперской деятельности дойдет до той степени просветления, когда эстетику будут приравнивать к экономике, и это отразится для девелоперов в виде льгот для качественных проектов, низкой цены входа для низкой плотности и качественной среды, не будет никакой разницы, где строить комфортно и красиво. И я буду строить спокойно и радостно, зная, что в наших районах людям живется хорошо.