Hines зашел в «Метрополис»
Фонд под управлением американского девелопера Hines стал совладельцем столичного торгового центра «Метрополис» – самого дорогого объекта коммерческой недвижимости из когда-либо проданных в России
Фонд Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) продал часть своей доли в торговом центре «Метрополис» (205 000 кв. м, неподалеку от ст. м. «Войковская») фонду Hines CaIPERS Russia Long Term Hold Fund, говорится в сообщении партнеров. Условия сделки в сообщении не раскрыты. Представитель Jones Lang LaSalle (JLL, брокер сделки) от комментариев отказался.
Hines получит «значительный миноритарный пакет», сказал «Ведомостям» управляющий директор компании в России Ли Тимминс, отказавшись говорить о других подробностях. Доля в «Метрополисе» обошлась Hines примерно в $250 млн, знает другой человек, близкий к одной из сторон сделки. За весь объект MSREI заплатил $1,2 млрд. Исходя из этой оценки выходит, что Hines может получить около 20% объекта.
«Метрополис» – один из крупнейших многофункциональных объектов Москвы. Его общая площадь – около 315 000 кв. м, из которых 205 000 кв. м приходится на торгово-развлекательную часть, остальное – на офисы. Ежедневно торговую часть «Метрополиса» посещает около 55 000 человек. Основные арендаторы объекта – «Карусель», «Стокманн», H&M, Gap, DKNY и т. д.
Девелопером этого объекта была казахстанская Capital Partners. В начале 2013 г. MSREI за $1,2 млрд выкупил торгово-развлекательную часть комплекса. Эта сделка стала крупнейшей по объему инвестиций за всю историю российского рынка коммерческой недвижимости (подробнее см. таблицу). Hines несколько лет назад вел переговоры о приобретении всей торговой части «Метрополиса», рассказывали ранее источники, близкие к сделке, но сторонам так и не удалось договориться о цене.
Константин Лебедев, партнер Cushman & Wakefield, называет «Метрополис» «по-настоящему трофейным объектом». «Понятная доходность, лист ожидания из качественных арендаторов, готовых платить высокие ставки аренды, в ближайшие три года уровень свободных площадей будет минимальным, – объясняет он. – Что еще нужно для потенциального владельца?»
Средняя ставка аренды в торговых центрах Москвы, по данным JLL, в первом полугодии 2013 г. составляла $500–1800 за 1 кв. м в год, максимальные ставки – $3000–4500. В «Метрополисе» ставка, по данным двух брокеров по недвижимости, попросивших об анонимности, составляет в среднем около $2000: в торговом центре много якорных арендаторов, пользующихся хорошими скидками.
Hines – один из немногих иностранных инвесторов, активно инвестирующих в российскую недвижимость. Его фонд Hines Global REIT недавно приобрел складской комплекс (75 000 кв. м) в Химках. Компания также владеет бизнес-центром «Гоголевский, 11» и является соинвестором логопарка «Белая Дача» в Котельниках. Фонд Hines CaIPERS Russia Long Term создан в марте 2013 г. для инвестиций в торговую и логистическую недвижимость России. Общий объем фонда – $493 млн.
«Метрополисом» сотрудничество в России между Morgan Stanley и Hines может не ограничиться. «Мы очень тесно сотрудничаем с Morgan Stanley и изучаем другие возможности для совместных инвестиций в России», – сказал Тимминс.