От редакции: Техническая ипотека
Повышение доступности ипотеки для россиян – противоречивый политический лозунг. Гораздо более однозначная потребность – снижение себестоимости жилья, в которую заложены огромные издержки от неработающих институтов.
«РИА рейтинг» представило вчера исследование доступности ипотечного жилья в регионах. Впрочем, правильнее его было бы, наверное, называть просто рейтингом доступности жилья, пересчет через ипотеку носит скорее технический характер. Средняя ставка по ипотеке в стране – 12,8%, разброс по регионам невелик. Авторы отмечают, что за год ставка выросла примерно на 1 п. п., но признают, что гораздо более значительное влияние на доступность жилья оказывают доходы населения и стоимость квадратного метра.
За год жилье стало менее доступным в 55 регионах (67% от общего числа исследованных). Лишь в семи регионах семья с двумя работающими может купить по ипотеке (20%-ный первый взнос и 20-летний срок кредита) трехкомнатную квартиру площадью более 75 кв. м. Может, но вряд ли хочет: как правило, это северные добывающие регионы с высокими зарплатами и большим оттоком населения на юг.
Привычный аутсайдер рейтинга – Москва, где семья со средним доходом может позволить себе в ипотеку лишь 28,6 кв. м, каждый из которых стоит в 4 раза дороже, чем в остальной России. Это не новость – цены на жилье в Москве определяются как его дефицитом, так и инвестиционным спросом москвичей и иногородних. Это безумное искривление рынка – одно из последствий сверхцентрализации политической и экономической жизни. (Правда, Москву уже надо бы считать вместе с Подмосковьем, поскольку это гигантская агломерация, и прошлогодний рекорд ввода жилья в Московской области удовлетворяет московский спрос. Область в рейтинге заняла невысокое 62-е место, но там отмечен рост доступности жилья.)
Повышение доступности ипотеки через снижение ставки в последнее время один из лозунгов российской власти. Такую задачу ставил Владимир Путин, такие предположения высказывал Дмитрий Медведев. Однако снижение ставки повысит спрос и – в условиях дефицита жилья – цены. То есть доступность жилья не возрастет.
Чем крупнее город, тем больше в цены закладывается издержек на административный рынок: стоимость процедур получения разрешений, подключений к коммуникациям, коррупционный налог. Снизить себестоимость строительства – гораздо более важная, но и гораздо более сложная задача.